С июля 2019 года в России изменились правила привлечения средств дольщиков на строительство жилья: застройщики теперь должны строить за счёт банковского финансирования, а деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах. Одно из последствий этой реформы, которые прогнозируют застройщики, — монополизация рынка и рост себестоимости строительства. Это заставит застройщиков выжимать из городской среды максимум: строить плотнее и выше. На фоне хронического дефицита инфраструктуры российские города ещё больше увязнут в проблеме отсутствия комфортной городской среды, считают эксперты. Своими мнениями они поделились на круглом столе Аналитического центра «Эксперт ЮГ» «Новая реальность на рынке жилья: какими будут последствия».
В Ростовской области в 2019 году общий объём строящегося жилья — более 3,6 млн кв. м. Из них 70% будут достраивать по старым правилам, рассказал заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Вифлянцев. Это порядка 20 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) и более 2,3 млн кв. м жилья. Правительство России разрешило достраивать по старым правилам объекты со степенью готовности не менее 30%. Региональный минстрой прогнозирует, что переходный период к проектному финансированию составит около двух лет, в течение которых все эти объекты будут достроены.
Не все застройщики успеют перестроиться, и рынок ждёт монополизация, считают эксперты. «Некоторые застройщики заранее готовились к переходу на новые правила: дорабатывали документацию по объектам, формировали отчётность, изучали требования банков. Часть компаний всё же говорит о том, что они были не готовы к изменениям в законодательстве, определённый процент строительных организаций может завершить деятельность. Анализируя текущую позицию застройщиков, мы прогнозируем укрупнение рынка», — говорит директор филиала ООО «Балтийский лизинг» в Ростове-на-Дону Светлана Белова. По её словам, для лизинговой отрасли региона это значит, что клиентов этого сегмента станет меньше, однако проектов и надёжных плательщиков — больше. В какой-то мере эти изменения застрахуют от дефолтов по сделкам.
При этом рынок заставит застройщиков не только укрупняться, но и строить выше и плотнее, чтобы вписаться в новую экономику проекта, считает управляющий партнёр агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель.
Сегодня между застройщиками и чиновниками практически нет диалога по поводу инфраструктуры. Застройщики берут на себя часть инфраструктуры, а город просто фиксирует изменения, но не управляет ими, отмечает главный архитектор АО «Ростовгражданпроект» Владимир Гейер.
Руководитель отдела маркетинга и аналитики ООО «Дон-МТ-недвижимость» Галина Пивоварова приводит в пример два крупных строящихся жилых комплекса на проспекте Нагибина, который сегодня «сильно загружен», а с вводом в эксплуатацию новых жилых комплексов транспортные потоки вырастут многократно. По её словам, городская администрация должна не только считать объёмы строительства в городе, но и увязывать их с транспортными потоками, которые создаются вместе с этими объёмами.
«К сожалению, градостроительная политика, которая должна учитывать эти проблемы, отсутствует — на фоне реформы, когда застройщики будут укрупняться, а застройка уплотняться, эффект её отсутствия будет гораздо заметнее для городской среды», — отмечает Сергей Трухачёв, директор ООО «Научно-проектная организация “Южный градостроительный центр”». Он считает, что отсутствие градостроительной политики приводит к тому, что город не является «владельцем собственных денег». Взаимосвязь между ценностью городской среды и наполняемостью бюджета городская администрация не чувствует. При этом, по словам г-на Трухачёва, альтернативное развитие, которое направляет застройку в периферийные районы, вредит городской среде ещё больше, так как город не справляется с темпами строительства на периферии в части обеспечения социальной инфраструктурой и транспортной доступностью.
«Формирование градостроительной политики — это формирование общественного запроса на изменения. У нас годами учили потребителя, что собственное жильё — это самое ценное, даже если это студия площадью 20 квадратных метров на 30-м этаже в доме без инфраструктуры. Выход — в формировании общественного запроса на улучшение качества городской среды, при этом системное улучшение, а не только в части благоустройства», — добавляет он.
«Та стройиндустрия, которую мы можем получить из-за этой реформы, угрожает городской среде, и пока непонятно, как не допустить ухудшения ситуации», — резюмирует генеральный директор Аналитического центра «Эксперт ЮГ» Владимир Козлов.