По оценке Федеральной службы статистики (Росстат), объем жилищного строительства в России вырос до 79,4 млн кв.м. Это на 4,9% больше, чем в 2018 году, однако, согласно паспорту рассчитанного на шесть лет нацпроекта «Жилье и городская среда», по итогам 2019 года планировалось увеличить объем жилищного строительства до 88 млн «квадратов».
Результаты минувшего года возвращают отрасль примерно на уровень 2017 года. В 2018 году было построено 75,7 млн. кв. м. жилья, и это было на 4,5% меньше, чем в 2017 году.
Как сообщило ведомство, в декабре 2019 года было построено 16,5 млн кв. м жилья, что на 6% меньше показателя декабря 2018 года. При этом динамика показателей была очень неровной: спад-рост-спад.
Высока вероятность, полагает генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков, что из-за уменьшения показателей жилищного строительства власти пересмотрят показатели в сторону их уменьшения до 65-75 млн. кв. метров в год. Дело в том, что с 1 июля 2019 года вступили в силу изменения в российское законодательство – было введено проектное финансирование, которое предполагает создание специального эскроу-счета, на который перечисляют средства дольщики.
Многие фирмы постарались выстроить и продать как можно больше недвижимости до введения закона, отмечает эксперт. Этим можно объяснить резкий скачок роста ввода жилья. Сейчас темпы идут на спад, и эта тенденция продлится ближайшие 1-3 года. Во-первых, стало сложнее получить разрешение на строительство. Во-вторых, не все банки готовы кредитовать застройщиков на выгодных условиях.
В-третьих, реальные доходы граждан растут очень медленно, поэтому не все молодые семьи могут позволить себе жилье. Пусть даже в ипотеку под низкий процент (ипотечные кредиты стали доступнее после того, как в 2019 году ключевая ставка снизилась до 6,25%). Вероятно, полагает Владимир Савченков, ставка будет еще снижена, чтобы стимулировать экономику.
Более низкие, по сравнению с заложенными в нацпроект, темпы строительства объясняются динамикой реальных располагаемых доходов населения, считает руководитель партнерских программ инвестиционно-образовательной площадки «Линейка» Вячеслав Максименко. По итогам 2019 года их рост составил незначительные 0,9%, А также — уровнем процентных ставок по ипотечным кредитам. В 2019 году, до перехода Банка России к активному смягчению монетарной политики, к концу весны средневзвешенные ставки по выданным ипотечным кредитам на новостройки достигли 10,23% годовых, на вторичном рынке жилья до 10,80% годовых, прежде чем к ноябрю опуститься до 8,56% годовых и 9,51% годовых соответственно (данные Дом.РФ).
По данным Банка России, в ноябре средняя ставка опустилась до исторического минимума в 9,2% годовых. К концу года этот показатель должен был опуститься ниже 9,0%, с учетом снижения ключевой ставки с 6,50% до 6,25% и достичь целевых 8,9% годовых, как в нацпроекте. А в течение 2020 года можно ждать новых исторических минимумов ставки по ипотеке, так как регулятор на фоне замедления инфляции озвучил планы по снижению ключевой ставки до 6,00% в первом полугодии.
Высокие по сравнению с 2018 годом ставки в первом полугодии 2019 года стали причиной уменьшения спроса на рефинансирование ранее взятых ипотечных кредитов – по данным Дом.РФ. их доля составила 4-5% по сравнению с 12-14% годом ранее. Объем выдачи «новой» ипотеки (без учета рефинансирования) за 10 мес. 2019 г. вырос на 2%. В то же время росту совокупного показателя помогла «семейная ипотека», доля которой в общем кредитовании достигла 21%.
Еще одним тормозящим фактором могло стать низкое освоение средств в рамках нацпроекта (в этом году на него предусмотрено 105,25 млрд руб., в 2021-м – 108,36 млрд руб., в 2022-м – 189,14 млрд руб.).
Новое правительство в лице вице-премьера Марат Хуснуллина и министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева к 11 февраля подготовит поправки к нацпроектам, напоминает эксперт, и займется, в том числе, устранением административных барьеров с ценообразованием, подключением к инженерным сетям, а также низким качеством проектирования. Важным для рынка стало поручение президента Владимира Путина подготовить поправки к предоставлению материнского капитала: по оценкам Дом.РФ, это обеспечит дополнительный спрос на рынке жилья на 6 млн кв. м в год.
Помочь реализации нацпроектов, заключает эксперт, может также включение в статистику индивидуального жилья (в сравнении с 2018 годом прирост показателя составил 13,5%), а также —дальнейшее развития рынка ипотечных облигаций.