По оценке Сергея Лисовского, первого зампреда комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию, стоимость жилья в России может вырасти в ближайшие два года на 25%. Как пишут «Известия» со ссылкой на слова депутата, основанием для этого являются высокие кредитные ставки для застройщиков, а также уход мелких фирм с рынка.
Ощутить на себе в полной мере этот рост, по мнению сенатора, сектор сможет уже летом 2021 года. «Во-первых, к этому времени завершатся все стройки, начатые до введения эскроу-счетов. Во-вторых, произойдет монополизация рынка. Мы уже видим, что в Москве стоимость жилья увеличилась примерно на 13%, в новой Москве — от 9 до 12%», — отметил Сергей Лисовский.
Впрочем, с этим мнением не согласен вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. По его мнению, массового роста цен на данный момент не наблюдается. «Никаких массовых проблем нет», — уверен он, основываясь на данных Единой информационной системы жилищного строительства. — «Те, что возникают, решаем оперативно, — приводит издание его слова. — Например, проработали с банками вопрос по кредитованию небольших проектов». Ранее вице-премьер сообщал, что существуют реальные основания для снижения ипотечных ставок, и это зависит от банков.
Рост цен на жилье на 25% – это прогноз по потолку этого рынка, уверен управляющий партнер Экспертной группы Veta Илья Жарский. Если цены действительно за эти два года достигнут таких масштабов, рынок будет испытывать серьезное падение спроса а застройщики перейдут в стадию накопления долгов перед банками, поскольку будут полностью зависимы от кредитов и их обслуживания. Наиболее вероятный сценарий – повышение цен в диапазоне от 10 до 15% и лишь в некоторых случаях они будут доходить до 20%, считает эксперт.
Очевидно, говорит он, сейчас на строительном рынке складывается очень не простая ситуация. С одной стороны, есть требование достичь ежегодного ввода 120 млн кв. м жилья к 2024 году по нацпроекту. С другой, изменение законодательства в сфере жилищного строительства требует перехода на проектное финансирование с использованием счетов-эскроу, что заставит застройщиков забыть о времени доступных денег и щедрых предложений. Это обстоятельство будет препятствовать выполнению целевых показателей нацпроекта, поэтому не исключено, что правительство будет разными способами оказывать влияние на этот рынок, считает Илья Жарский.
Однако речи о ручном управлении ценами не идет, поскольку в таком случае будут нарушаться законы рынка, говорит он. Эксперт ожидает, скорее, развития бюджетного сегмента строительства.
Рост стоимости жилья, безусловно, произойдет, хотя и не такой заметный, считает генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков,. Он напоминает, что цена недвижимости увеличивается из года в год: в среднем, рост идет на уровне 8-15% для крупных городов, и около 10% — для небольших населенных пунктов. С 2019 года условия для застройщиков стали значительно жестче.
Во-первых, стройка перешла на проектное финансирование и доступ к средствам дольщиков застройщик получает, лишь полностью сдав здание в эксплуатацию, говорит он. Эскроу-счета были введены для того, чтобы избежать появления новых обманутых дольщиков. Но кроме высоких ставок по кредитам в банке (строительным фирмам нужны деньги на завершение проекта), застройщики столкнулись еще с требованиями законодательства – их обязали иметь на своих счетах сумму в размере 30–40% стоимости проекта. Все это приводит к увеличению затрат на 5-8% и тому, что мелкие и средние фирмы уходят с рынка.
Компенсировать эти негативные факторы, чтобы не снижался спрос на жилье, поможет новое смягчение ключевой ставки, на которое может пойти Центробанк, полагает Владимир Савченков. Во-первых, тренд на смягчение денежно-кредитной политики был взят в прошлом году из-за низкой инфляции (в этом году она еще ниже, около 3%). Во-вторых, необходимо выполнить поручения президента и сделать ипотечные ставки доступнее.