На Петербургском международном экономическом форуме – 2019 будет представлен универсальный инструмент поддержки принятия управленческих и инвестиционных решений, апробированный при разработке проекта «Город-спутник Южный». Информационная система позволила разработать мастер план освоения территории, обеспечивающий сбалансированность интересов всех заинтересованных сторон проекта, а именно: государства, жителей, инвесторов, операторов бизнеса и девелопера территории – на основе математического моделирования процессов развития.
С обсуждением перспектив
Напомним, город-спутник Южный – новый район Санкт-Петербурга, где планируется создание комфортной городской среды и новых центров притяжения и развития города и области. Территория расположена в Пушкинском районе, с центром Петербурга ее связывают Киевское и Московское шоссе.
Город-спутник Южный, в соответствии с постановлением правительства страны, является стратегическим проектом Санкт-Петербурга и входит в шорт-лист приоритетных проектов России. Площадь территории Южного составит 2012 га, всего здесь будет построено 8,8 млн кв. м недвижимости, из них жилье – 4,3 млн кв. м. Больше половины жилых площадей (2 млн кв. м) составит малоэтажная застройка до пяти этажей, 4,2 млн – это среднеэтажная застройка (до десяти этажей). Площадь коммерческой недвижимости – более 1 млн кв. м.
В 2018 году правительство Петербурга утвердило первый проект планировки территории (ППТ) в городе-спутнике на участке 48 га. Здесь планируется построить семь среднеэтажных жилых домов, максимальная высота которых составит 33 м. Всего в проекте предусмотрено строительство 37 детских садов, 16 школ, 21 спортивного комплекса, восьми поликлиник, полноценной больницы, а также 25 объектов культуры и искусства. Кроме того, в Южном для всех жителей будут доступны образовательные центры, общественные пространства и парки, их площадь в проекте составит более 350 га. На территории появятся крупный медицинский кластер и промышленная зона. В новом районе будет создано более 50 тыс. рабочих мест. Общий объем инвестиций в проект составит порядка 220 млрд рублей. К 2027 году, по прогнозам разработчиков, здесь будут проживать около 134 тыс. человек.
Сейчас идет активное обсуждение перспективы транспортного сообщения города-спутника Южный с Санкт-Петербургом. Правительство города фактически отказалось от идеи строительства ветки аэроэкспресса до Пулково и далее до Южного. В свою очередь девелопер проекта, УК «Старт Девелопмент», предложил городской администрации построить до Пулково и города-спутника полноценную ветку метро из семи-восьми станций по схеме концессии. Общая стоимость строительства оценивается инвестором в 160 млрд рублей.
Вместе с ИТМО
Реализация проекта города-спутника Южный начнется с размещения здесь учебно-научного кампуса Университета ИТМО – «ИТМО Хайпарк». Это совместный проект правительства России, Санкт-Петербурга, компании «Городспутник Южный» и Университета ИТМО. В конце 2018 года врио губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов подписал постановление о бюджетном участии в размере 4,7 млрд рублей в уставном капитале оператора иннограда – АО «ИТМО Хайпарк».
Под размещение иннограда инвестор выделил площадку в 100 га. Площадь кампуса, а также ряда технологичных и инновационных кластеров составит почти 352 тыс. кв. м. Инвестиции в создание «ИТМО Хайпарк» – 41 млрд рублей. Эти средства предоставят как бюджеты всех уровней, так и частные инвесторы. На проектную мощность инноград планируется вывести к 2024 году, к этому моменту здесь будут обучаться более 3,6 тыс. человек.
Летом 2018 года совет директоров АО «ИТМО Хайпарк» утвердил стратегию развития иннограда на территории города-спутника Южный. «Проект будет способствовать подготовке кадров в интересах высокотехнологичных отраслей промышленности и науки, развитию наиболее перспективных технологий, переходу России к цифровой инновационной экономике и принесет серьезный экономический эффект бюджетам различных уровней», – уверен генеральный директор АО «ИТМО Хайпарк» Сергей Хмелевский.
Осенью прошлого года в рамках международных конкурсов были выбраны разработчик мастер-плана иннограда и автор архитектурной концепции. Столичное бюро RTDA разрабатывает мастер-план территории, формирует транспортно-пешеходный каркас и рекреационные зоны, а также интегрирует проект в планируемую застройку прилегающих территорий. В свою очередь британское бюро Allies and Morrison предложило ввести четкое зонирование на территории: выделить учебную, исследовательскую, жилую и производственную зоны, а также разработало отдельную систему транспортного сообщения для «ИТМО Хайпарк» – от электричек и автобусов к велосипедным дорожкам и пешеходным маршрутам.
В мае этого года архитектурно-градостроительная концепция будущего кампуса «ИТМО Хайпарк» помогла команде RTDA и Allies and Morrison стать лауреатом крупнейшего в мире ежегодного международного конкурса в области дизайна A’ Design Award & Competition в номинации Spatial Design (лучший дизайн территорий).
Интерфейсы на выбор
Математическая модель комплексного развития Южного содержит несколько интерфейсов. У пользователя интерфейса «Инвестор», к примеру, имеется возможность выбора одной или нескольких территорий и получения информации об экономической целесообразности осуществления инвестиций в проект. При этом пользователь имеет возможность изменять основные параметры проекта (например, задавать целевой уровень доходности, коммерческие условия приобретения земли, стоимость продажи недвижимости и т.п.). Модель в режиме реального времени осуществляет перерасчет показателей эффективности, бюджетных эффектов для сторон.
Интерфейс «Государство/Градостроитель» дает возможность изменять функциональное назначение отдельных территорий и получать мгновенный перерасчет основных показателей проекта в части инженерных мощностей, потребности в социальных и инфраструктурных объектах с учетом внесенных изменений. Кроме этого, у пользователя имеется возможность изменения расположения отдельных объектов на территории проекта «Город-спутник Южный» с пересчетом технико-экономических показателей проекта.
В режиме «Житель» система позволяет потенциальному покупателю задать различные критерии поиска (параметры) и выбрать соответствующие его требованиям дом и квартиру. Пользователь имеет возможность ознакомиться с планировкой предлагаемой квартиры, видом из окна, получить информацию о доступности социальной и транспортной инфраструктуры, а также иную информацию, актуальную для принятия решения о покупке. По аналогичной схеме работает и интерфейс «Бизнес». Пользователь имеет возможность выбора помещения для ведения бизнеса по заданным изменяемым параметрам (проходимость, уровень арендных ставок, вид деятельности и т.д.). Далее программа подбирает оптимальные предложения в зависимости от заданных параметров в рамках проекта «Город-спутник Южный». Пользователь имеет возможность посмотреть на планировку предлагаемого коммерческого помещения, программа составляет укрупненный бизнес-план деятельности с указанием прогнозного оборота, налоговых платежей и т.п.
Информационная система разработана компанией «Национальный центр урбанистики» по заказу «Старт Девелопмент». Технологическим партнером при разработке математической модели системы выступил Университет ИТМО. Система построена по модульному принципу и может быть масштабирована для моделирования развития отдельных территорий, городов, агломераций и регионов. По мнению разработчиков и экспертов рынка, значительный интерес инструмент представляет и для государственных органов, ответственных за территориальное и пространственное планирование, обеспечение сбалансированного развития территорий, а также для девелоперов, реализующих проекты комплексного освоения территорий.