С 1 июля должна была начаться новая эпоха в развитии рынка новостроек. Согласно поручению президента, с этого дня предполагалось искоренить практику долевого строительства. Вместо нее застройщики должны были дружно перейти на систему проектного банковского финансирования с использованием эскроу-счетов, на которых хранятся деньги покупателей до момента завершения строительства. Однако федеральные чиновники справедливо испугались негативных последствий реализации этого жесткого для девелоперов плана, с большим количеством банкротств и все тех же обманутых дольщиков, и за три месяца до окончания переходного периода смягчили реформу. Более половины уже начатых строек будут завершены на привычных условиях долевого строительства.
Однако переход к новой системе не отменен, а лишь смягчен и сдвинут. Через два года все новостройки будут продаваться через систему эскроу-счетов. Поскольку большинство застройщиков не готовы к новым правилам игры, в то время как поставлена цель увеличивать объемы строительства, в ближайшем будущем нас ждет возвращение государства как крупнейшего игрока на этом рынке и резкий рост бюджетных инвестиций в эту сферу.
Как реформа и новая модель рынка с эскроу-счетами отразится на застройщиках, покупателях и банках?
Второй и третий переходные периоды
«Коллапса удалось избежать. Апокалиптические прогнозы не сбылись» — такова главная позитивная новость рынка новостроек последних двух месяцев. Ряд экспертов рассматривалИ 1 июля как «час Х» и строили апокалиптические прогнозы, что из-за новых правил рынок может впасть в ступор. Однако стройки не встали, продажи новых квартир в июле были на привычном уровне, но новых проектов практически не появилось. Коллапса удалось избежать за счет введения исключений из общего правила. Завершать проекты на прежних условиях, по-прежнему привлекая средства дольщиков, разрешили сразу нескольким категориям девелоперов — в частности, системообразующим застройщикам (ПИК, ЛСР) и тем, чьи проекты находятся на достаточно высокой стадии готовности (более 30%, продано более 10% помещений).
Сейчас фактически идет второй переходный период: дверь для девелоперов, которые хотят по-прежнему продавать квартиры по схеме долевого строительства, останется открытой до 1 октября. За это время девелоперы должны зафиксировать степень готовности домов и получить разрешение остаться в старой схеме.
А дальше начинается, по сути, третий необъявленный переходный период. В 2018 году, готовясь к реформе, застройщики запустили рекордное число проектов. Этих новостроек, реализуемых по схеме долевого строительства, хватит при нынешнем уровне продаж еще на полтора-два года. И только примерно с 2021-го все новостройки в России должны перейти на эскроу-счета.
Девелоперы вяло переходят на эскроу-счета
Однако на этом позитивные новости заканчиваются. Реформа явно идет не по сценарию, написанному чиновниками. Первый неприятный тренд: девелоперы крайне медленно переходят на систему эскроу-счетов. В августе вице-премьер Виталий Мутко