В первую очередь небольшие южные города предсказуемо начали осваивать местные строительные компании с долгой историей существования. По данным краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group, в среднем во «вторых» городах ведущих регионов Юга работают два-три сравнительно крупных застройщика с местной пропиской. Например, в городе Волжском (Волгоградская область) это ООО «Дом–Инвест», ЗАО «Флагман», в Таганроге (Ростовская область) — ООО «Крупнопанельное», ЗАО «ИНТЭК», ЗАО «Донстрой», в Новороссийске (Краснодарский край) — ООО «Кубаньжилстрой», ООО «СпецСтрой», и т.д.
Однако в последнее время «вторые» южные города всё чаще попадают в сферу интересов федеральных строительных компаний. «Среди факторов, которые могут привлечь девелоперов, — отсутствие конкуренции на рынке. В малых городах вход в проект требует меньших вложений, стоимость земли ниже», — комментирует аналитик отдела маркетинга GVA Sawyer Ирина Нужнова.
Двойное дно господдержки
Как указывают эксперты, существенным фактором риска в небольших городах является то, что реализация проектов здесь отнимает значительно больше времени; именно поэтому некоторые застройщики достаточно сдержанно относятся к возможности выхода на рынки за пределами региональных центров. Исключением являются курортные города, где построенное жильё в большей степени рассчитано на жителей других регионов. К таким городам можно отнести Сочи, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск; причём если на Черноморском побережье высока доля покупателей из Москвы и северных регионов, то недвижимость на Кавминводах традиционно пользуется спросом в близлежащих республиках СКФО.
Таким образом, прежде чем заходить на рынок, девелоперу необходимо понимать специфику города. Например, группа компаний «ПИК» пошла по пути диверсификации портфеля, начав сразу два проекта в Новороссийске — крупном промышленном и транспортно-логистическом узле с курортным потенциалом. Первый проект группы — микрорайон доступного многоквартирного жилья, второй — загородный коттеджный посёлок.
В 2008–2009 годах многие небольшие девелоперы, оказавшиеся в связи с кризисом в очень затруднительном положении, решались на участие в федеральных и региональных программах, так как строительство социального жилья гарантировало рынок сбыта. В кризисный период никто не планировал возводить жильё высоких категорий, и застройщики охотно соглашались на недорогие проекты. Участие в госпрограммах, казалось, давало шанс реализовать свой потенциал, но вскоре стало ясно, что выполнить условия некоторых из этих программ небольшим строительным компаниям не под силу. Как заметил один из собеседников «Эксперта ЮГ», федеральные программы реализуются многими застройщиками не благодаря поддержке властей, а вопреки.
К примеру, в 2010-2011 году в городе Шахты (Ростовская область) строительная компания «Гемма» активно занималась возведением двух микрорайонов. «Учитывая городскую потребность в жилье, проект на 90 процентов был создан под госпрограмму. Свободный покупатель находился нечасто, — рассказывает директор компании Владимир Черноус. — Мы работали в рамках нескольких региональных программ, хотя особых преференций не имели. Компания уже два года пытается работать в рамках программы “Стимул” (по стимулированию предоставления кредитов на строительство и приобретение жилья, создана Агентством по ипотечному жилищному кредитованию в 2010 году. — «Эксперт ЮГ»), но результат пока плачевный. Реализация программы значительно затруднена, так как сроки работы определить практически невозможно. При этом банки, как обычно, хотят почти стопроцентные гарантии. Таким образом, сумму залога на застройку больших микрорайонов в нашей области могут обеспечить три-четыре компании».
И этими компаниями предсказуемо оказываются крупные застройщики, которые не так стеснены сроками реализации проекта и могут выполнить основные требования банков. Запас прочности позволяет им не только становиться контрагентами федеральных программ, но и делать ставки на независимый рынок, ориентируясь на покупателя эконом-класса. Характерный пример — проект жилой застройки в Волжском, который реализует московская группа «СУ-155», в последние годы ведущая активную региональную экспансию.
«Возводя жилой комплекс “Прибрежный квартал”, компания выполняет ряд государственных контрактов и участвует в нескольких федеральных программах: это программа переселения из ветхого и аварийного жилого фонда, программа развития малоэтажного строительства и программа строительства энергоэффективных зданий» — поясняет Наталья Жихор, генеральный директор ООО «СтройКат», дочерней компании ГК «СУ-155». Ценовая политика застройщика имеет относительно сдержанный показатель, предлагаемая цена обычно на 10% ниже среднерыночной, так как главная позиция девелопера — зарабатывать не на высокой цене за квадратный метр, а на реализации общих площадей. В своём ближайшем проекте компания планирует сдать 27 тысяч кв. м жилья, из них 7 тысяч кв. м (т. е. всего 18,9%) предназначено под реализацию госпрограмм.
Где будет бум?
Администрации большинства муниципалитетов «вторых» городов Юга в прогнозах на ближайшие годы заявляют о положительной динамике жилищного строительства. На деле показатели не так однозначны (см. таблицу).
Таблица: Динамика ввода жилья во «вторых» городах Юга весьма неравномерна
По объёмам сданного жилья среди «вторых» городов уже несколько лет подряд первое место занимают черноморские города, причём спросом пользуется как элитная недвижимость, так и жильё эконом-класса. По понятным причинам лидирующую позицию занимает Сочи — показатель ввода жилья здесь вчетверо выше среднего индекса вводимого жилья в малых городах. Ещё одним «олимпийцем» по сданным квадратным метрам стал Новороссийск — тут объём строительства за последние два года увеличился почти в полтора раза. Хотя, повторим, надо учитывать, что в курортных городах аудитория спроса гораздо шире, чем местное население.
Следующую группу образуют города, входящие в крупные агломерации (Волжский, Новочеркасск, Таганрог, Батайск). Это явные середнячки, зачастую развивающиеся по общему сценарию: здесь ежегодно возводится около 100 тысяч кв. м жилья, при этом уровень потребительской активности на первичном рынке жилой недвижимости стабильно высокий, так как налицо и отложенный спрос, и сильные местные девелоперы. Эксперты утверждают, что с главными застройщиками эти города определились, поэтому закладка новых масштабных проектов маловероятна, а рост цен предложения в самом популярном сегменте эконом-класса ожидается в пределах 3–5%. В то же время в Ростовской области, как отмечает генеральный директор ростовской строительной компании «Развитие» Андрей Кияшко, на данный момент обеспечено всего 30% рыночного спроса на многоквартирное жильё. Потенциал в регионе гораздо выше текущей динамики жилищного строительства, которая за последние два года показала прирост всего на 10%, и следует ожидать, что новыми точками роста рынка здесь станут именно «вторые» города. Этому будет способствовать и активность донских властей в формировании Ростовской агломерации.
В третьей группе, состоящей из небольших городов, отдалённых от региональных столиц (например, Волгодонск, Шахты, Новошахтинск), жилищное строительство существует, похоже, только за счёт реализации федеральных программ, поэтому показатели вводимого жилья более чем скромны (56–70 тысяч кв. м в год). Хотя и здесь можно ожидать умеренный рост. Так, в Новошахтинске в рамках реализации программы «Обеспечение жильём отдельных категорий граждан и стимулирование развития жилищного строительства» к 2013 году показатель ввода жилья планируется повысить до 52,4 тысячи кв.м.
В особой ситуации оказались города, входящие в агломерацию Кавминвод, где темпы развития жилищного строительства имеют отрицательный показатель. Как правило, здесь нет ведущих застройщиков, снижены объёмы ипотечного кредитования, что неизбежно приводит к напряжённому состоянию рынка. К тому же действует целый ряд ограничений по застройке в курортных зонах и инфраструктурному обеспечению строительства. Исключение — Ессентуки, где объём вводимого жилья каждый год превышает показатель, запланированный правительством (в 2011 году городу удалось ввести в эксплуатацию 110 тысяч кв.м, а показатель 2010 года был почти вдвое ниже), хотя застройщики в основном имеют дело с госзаказом.
И всё же есть основания ожидать, что в перспективе ближайших лет и в этом регионе появятся свои крупные проекты: общая линия государства на стимулирование строительства жилья эконом-класса будет заставлять муниципальные власти проявлять активность в этой сфере. Так, в Пятигорске планируется застройка микрорайона «Западный» площадью 56 гектаров в связке с расселением ветхого и аварийного жилья. По словам мэра города Льва Травнева, инфраструктурные вопросы на этой площадке решены примерно на 70% — благодаря участию в федеральных программах были подведены газ, вода и канализацию, остались только энергосети. «По нашим расчётам, строительство обойдётся в 12 миллиардов рублей, — отмечает глава Пятигорска. — Сейчас мы ведём переговоры с московскими и азербайджанскими инвесторами, которые готовы заниматься расселением ветхого жилья». Согласно данным городского управления архитектуры и градостроительства, к 2013 году объём вводимого жилья должен достигнуть 107,9 тысячи кв. м, так что Пятигорск имеет шансы прорваться в группу «середняков».