Получить первое представление о сегодняшнем состоянии коттеджного строительства в ЮФО можно довольно простым способом: достаточно проехать по трассе М4 «Дон» или любой другой, соединяющей крупные южнороссийские города. Но при этом стоит быть внимательным: типичный коттеджный посёлок (стоящие в линию в чистом поле цветастые домики) из окна движущегося автомобиля вы сможете наблюдать секунд десять. Потом — вновь либо поля, либо хаос построенных в 1990-е пригородных дач. Коттеджное и комплексное малоэтажное строительство в последние годы — уже получившие устойчивое определение «тучные» — находилось в тени строительного мейнстрима: инвесторы, девелоперы, застройщики и региональные власти направляли ресурсы преимущественно на проекты строительства многоэтажного жилья. Кризис развернул вектор внимания — пусть и не на 180 градусов — в сторону «малоэтажки». Можно ожидать, что вслед за этим в малоэтажный сектор придут средства господдержки и деньги потенциальных покупателей недвижимости, уже который месяц занимающих выжидательную позицию.
«Южный» знак
«Региональные чиновники стали ярыми фанатами малоэтажного строительства. Ведь предприятия “большого стройкомплекса” находятся в крайне затруднительном положении. А жильё при этом необходимо строить»
В последних числах февраля компания «Азовский завод строительных конструкций» (АЗСК) объявила о вводе в строй первой очереди коттеджного посёлка «Южный», расположенного в 35 км от Ростова. Событие, которое ещё полгода назад, пожалуй, осталось бы попросту незамеченным, в сегодняшних условиях — на фоне упадка строительной отрасли — стало знаковым. АЗСК завершила строительство 40 коттеджей и, по словам представителей компании, имеет в запасе договоры с 80 покупателями.
Строительство первой очереди велось с июня текущего года. «Площадка ранее относилась к землям сельхозназначения, где успешно выращивали пшеницу, кукурузу и свёклу. Затем мы поняли, что строить коттеджи и сдавать земли в аренду будет на порядок выгоднее», — поясняет учредитель ООО «Азовский завод строительных конструкций» Виктор Смирнов. По его словам, компания начала реализацию перспективного плана, предполагающего строительство 2,5 тысяч коттеджей до 2015 года. В настоящее время коттеджи в «Южном» строятся по технологии, разработанной специалистами ассоциации «Национальные энергосберегающие современные строительные технологии» (НЭССТ). Основу дома составляет каркас из стальных тонкостенных конструкций, фасад выполняется из искусственного камня, внутренний объём залит теплоизолирующим фибропенобетоном. По утверждению одного из авторов технологии, президента НЭССТ Юрия Шершнева, при наличии отлаженного производственного цикла возведение таких домов занимает 45–50 дней.
Впрочем, «Южный» интересен ещё и тем, что застройщик решил отказаться от долгой и дорогостоящей процедуры подключения к общим инфраструктурным сетям. «Проанализировав доступные сегодня технологии, мы пришли к выводу, что коммуникации не являются проблемой для коттеджных строителей, — рассказывает Виктор Смирнов. — Компания пошла по пути полной автономизации посёлка. К примеру, вопрос водоснабжения мы решили за счёт артезианских скважин. То же самое можно делать практически в любой точке Ростовской области». Канализационные стоки в «Южном» предполагается сбрасывать в локальные системы биологической очистки. Кроме того, застройщик провёл эксперимент по использованию недорогой технологии стабилизации грунтов для строительства внутрипоселковых дорог. «Автономные системы применять гораздо выгоднее, чем подключаться к существующим сетям, — поясняет г-н Смирнов. — Эти технологии можно назвать “дворовыми”. Они уже опробованы в частном домостроительстве, не требуют крупных капиталовложений. Кроме того, мы полностью коммерческая организация, и можем не идти тем путём, который предписан застройщикам, использующим бюджетные средства, — то есть не должны дожидаться создания инфраструктуры в чистом поле».
Примечательно, что на церемонии запуска первой очереди «Южного» министр территориального развития Ростовской области Владимир Киргинцев отметил, что сейчас «идея приобретения малоэтажного жилья стала выглядеть более симпатичной», поскольку у многих покупателей жилья возникают опасения заморозки многоэтажных новостроек. А своим замечанием о том, что «до настоящего времени мы уделяли недостаточное внимание малоэтажному строительству» министр дал понять, что в регионе наметилась новая тенденция.
Многоэтажный мат
Чтобы понять, почему всё чаще от чиновников и девелоперов можно услышать о проектах коттеджного строительства, достаточно бегло оценить ситуацию на строительном рынке крупных южных городов. Последние три года в центрах регионов ЮФО велась активная подготовка к комплексному освоению территорий. В Ростове, Краснодаре, Волгограде ресурсов точечной застройки уже явно не хватало для удовлетворения спроса на жильё. Местные власти сделали ставку на комплексные проекты — в ряде городов в 2007–2008 годах были проведены аукционы на аренды и застройки крупных — от 20 га — земельных участков. Наиболее показателен пример Ростова, зашедшего по пути комплексного освоения территорий, пожалуй, дальше других южных городов. В 2007 году ростовский Фонд имущества провёл серию аукционов на право аренды участков на территории будущего микрорайона «Левенцовский», самый крупный из которых имел площадь около 33 га. Победителем аукционов была признана компания «ККПД-Инвест», входящая в холдинг «Интеко». Следом право на застройку новых микрорайонов в пригородах Ростова и городах-спутниках получили в ходе торгов региональный концерн «Единство» и группа «ПИК».
Сегодня перспективы намеченных масштабных проектов выглядят не столь радужно, как год назад. К примеру, по данным «Эксперта ЮГ», представители «Интеко» уже заявили чиновникам областной администрации о снижении планируемых в текущем году объёмов строительства. Ростов в этом плане, разумеется, не уникален — в других регионах проекты комплексного строительства если и не будут заморожены инвесторами, то темпы строительства окажутся заметно ниже запланированных. Кроме всего прочего, для региональных властей это означает, что к концу года статистика объёмов вводимого в эксплуатацию жилья может украситься катастрофически низкими цифрами. Нацпроект «Доступное и комфортное жильё» начал пробуксовывать ещё в начале прошлого года, а заморозка комплексных новостроек и вовсе может поставить на нём крест.
Неудивительно, что региональные администрации теперь говорят только о намерении в лучшем случае сохранить в текущем году прошлогодние объёмы жилищного строительства. Так, вице-губернатор Кубани Алексей Агафонов во время проходившего в конце февраля в Краснодаре Южного архитектурно-строительного форума, заявил, что в 2009 году краевая администрация рассчитывает на ввод в эксплуатацию около 3 млн кв. м жилья — то есть на четверть меньше, чем было построено в прошлом году. «Несмотря на кризис, приоритетным направлением для краевых властей в 2009 году станет строительство доступного жилья и развитие инфраструктуры. Задача очень сложная, учитывая непростую экономическую ситуацию», — отметил г-н Агафонов.
Донские власти, по словам Владимира Киргинцева, рассчитывают, что в текущем году строительная отрасль региона сохранит объёмы ввода жилья на уровне 2 млн кв. м. Это оптимистичный прогноз — в 2008 году в Ростовской области было сдано в эксплуатацию порядка 2,08 млн кв. м, при этом год стал рекордным. По замечанию заместителя губернатора Юрия Андриади, регион «достиг максимальных результатов за всю свою историю».
Смена козырей
Малоэтажные посёлки, похоже, могут стать палочкой-выручалочкой как для чиновников, которым в конце года придётся отчитываться о состоянии жилищного строительства перед федеральным центром, так и для получившей нокаут строительной отрасли. По большому счёту, важных для чиновников показателей в прошлом году удалось достичь именно за счёт малоэтажного домостроительства. Так, в Волгоградской области из введённых в строй 822 тысяч кв. м жилья на индивидуальных застройщиков пришлось около 435 тысяч кв. м. В Ростовской области доля малоэтажного строительства составила около 64% (1270 тысяч кв. м). Из 900 тысяч кв. м жилья, сданных в эксплуатацию в Дагестане, «малоэтажка» занимает порядка 700 тысяч кв. м. Правда, к данным, которыми оперируют региональные администрации, стоит подходить с учётом того, что в статистику малоэтажного домостроения попадают, в том числе, дома, построенные в прежние годы и только сейчас прошедшие инвентаризацию и регистрацию.
Первыми повышенное внимание к малоэтажному и коттеджному строительству стали проявлять власти Кубани. Это и не удивительно — в регионе традиционно высок процент частного домостроительства. По итогам 2008 года, из 3,8 млн кв. м около 2,8 пришлось на так называемых «индивидуальных застройщиков». Ещё в ноябре прошлого года краевая администрация заявила о намерении привлечь инвесторов к строительству быстровозводимого жилья. В сообщении департамента инвестиций говорилось, что власти региона рассчитывают построить в каждом районе вблизи существующих городов «коттеджные посёлки со всей социальной инфраструктурой как минимум на 1,5 тысячи жителей, с домами “под ключ” площадью от 80 до 150 квадратных метров». Тогда же пресс-служба департамента сообщила о том, что вице-губернатор Кубани по вопросам экономического развития Татьяна Евсикова дала поручение каждому муниципалитету выделить на своей территории земельный участок площадью до 200 га. «Мы должны найти инвесторов, способных до конца следующего года построить быстровозводимое жильё с продажной ценой 20–30 тысяч рублей за квадратный метр», — отмечала г-жа Евсикова.
По словам начальника отдела по взаимодействию с муниципальными образованиями департамента инвестиций Краснодарского края Вячеслава Свечкина, в настоящее время администрация проводит отбор предоставленных муниципалитетами проектов подведения инженерных сетей. Итоги конкурсов планируется подвести в марте, после чего будут определены конкретные земельные участки, на которых инвесторы смогут строить быстровозводимое жильё. «Земельные участки для коттеджных посёлков возле городов есть, но не всегда они сформированы в надлежащем порядке, не всегда там есть инженерные сети. Это самая главная проблема», — отмечает г-н Свечкин. Предполагается, что коттеджи будут строиться как за счёт средств инвесторов, так и по заказу муниципальных властей. В департаменте рассчитывают, что бюджетное финансирование строительства инфраструктуры позволит достичь низкой стоимости жилья и таким образом стимулировать спрос.
Самочувствие — хорошее
Компании, специализирующиеся на строительстве коттеджей, в действительности сегодня чувствуют себя увереннее «многоэтажных» коллег — даже несмотря на то, что в последние месяцы прошлого года спрос на дома снизился практически до нуля. «В отличие от многих строительных компаний, мы пока не умираем. У нас не существует такого понятия, как полная заморозка проекта, — рассказывает Владимир Булычёв, генеральный директор компании “Бест Хаус” (строит посёлок в Приволжском районе Астраханской области). — Даже если 10 домов не строятся, на остальных 70 продолжаются работы. Кроме того, у нас по-прежнему работает кредитная программа — покупателей кредитуют Сбербанк и Россельхозбанк».
Участники рынка отмечают, что кризис сделал скорость и «наглядность» коттеджного строительства его главным преимуществом. «В случае с многоэтажным строительством человек не всегда видит, что именно строится на его деньги. В нашем случае — через два месяца у него стоит коттедж. Этот мотив сейчас крайне важен для покупателей», — отмечают в «Бест Хаус». Схожими наблюдениями делится исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Пётр Казьмин: «Малоэтажное строительство не требует крупных финансовых вложений. Нет необходимости проходить длительные процедуры согласований и экспертиз. Цикл строительства 12–16-этажного дома, включающий инженерную подготовку, в лучшем случае составляет три года. Малоэтажных зданий в переложении на площади за такое же время можно построить раза в три больше». Как замечает директор «Ростовской инвестиционной компании» Анвер Бек-Мурза, строящие коттеджные посёлки компании могут минимизировать риски благодаря возможности гибко — по ходу осуществления проекта — менять используемые технологии и архитектуру зданий.
Показательным является и то, что с начала года в ЮФО уже запущено несколько предприятий, производящих строительные материалы и комплектующие для коттеджного и малоэтажного строительства. В городе Адыгейске (Республика Адыгея) вологодская компания «СКДМ» открыла филиал завода по производству строительных конструкций для быстровозводимых зданий «ВолДом» и блок-контейнеров «МобиКон». Объём инвестиций в этот проект, по данным компании, превысил 100 млн рублей. Согласно планам «СКДМ», на полную мощность — около 100 тысяч кв. м быстровозводимых зданий в год — предприятие должно выйти уже в первом квартале 2009 года. Сейчас продукция филиала поставляется в Сочи для строительства вахтовых посёлков.
Коттеджные строители и производители стройматериалов уже почувствовали тенденцию и начали активно лоббировать свои интересы в регионах юга России. Так, например, агентство НАМИКС во второй половине февраля провело несколько конференций, посвящённых малоэтажному строительству, с участием местных властей — в Ростовской и Волгоградской областях и в Краснодарском крае. «Я заметил, что региональные чиновники стали самыми ярыми фанатами малоэтажного строительства. Этому есть объяснение, ведь предприятия “большого стройкомплекса” находятся в крайне затруднительном положении. А жильё при этом необходимо строить», — отмечает Пётр Казьмин. Не исключено, что строители коттеджей в текущем году смогут претендовать на средства из различных федеральных источников — ФЦП «Жилище», Инвестфонда РФ, а также средства, которые Минобороны выделяет на закупки жилья для военнослужащих. По данным «Эксперта ЮГ», в донской администрации рассчитывают, что выделяемые федерацией средства для переселенцев из шахтёрских городов также могут быть частично использованы для малоэтажного строительства.
«Многое зависит от воли руководителей муниципальных образований. Можно переселить людей из ветхого жилья в безликую пятиэтажку, а можно — в частные дома с земельными участками», — считает г-н Казьмин. Впрочем, на пути коттеджных строителей к государственным инвестициям пока есть серьёзное препятствие: правила финансирования строительства жилья за счёт госсредств разрабатывались в первую очередь под многоэтажное строительство. К примеру, средства из фонда реформирования ЖКХ сейчас невозможно использовать для переселения из одного муниципального образования в другое. Это значит, что жители городских ветхих и аварийных домов не могут переехать, к примеру, в пригородный коттеджный посёлок. Впрочем, не исключено, что многие федеральные законодательные акты будут подкорректированы уже к лету этого года.