Мегалоджикс Ростов-на-Дону» открылся в конце марта. Его площадь — 100 тысяч кв. м, стоимость — 148 млн долларов. Инвесторами проекта являются российская группа компаний «Авалон» и британский инвестиционный фонд Raven Russia Holdings — российский и иностранный холдинги, финансирующие строительство сети складов класса А «Мегалоджикс» на всей территории России и СНГ. Глен Хирш, главный исполнительный директор Raven Russia, дал «Эксперту ЮГ» эксклюзивное интервью, в котором ответил на вопрос о том, почему более 90% заявленных на Юге проектов не смогут быть реализованы в ближайшие годы.
Потенциал никуда не делся
— Остаются ли Россия и ЮФО среди наиболее привлекательных «точек» вложения средств для вас и для других международных инвесторов?
— Имея сегодня активы в Ростове, мы чувствуем себя намного спокойнее, чем, если бы построили логистический центр в Лондоне. Во-первых, наши лондонские потребители имеют провал куда больше российских и огромные долги перед банками, а это серьёзные риски и для нас. Во-вторых, возврат инвестиций в Лондоне из-за насыщенности сегмента и огромного конкурентного напряжения происходит намного дольше, чем в России. Например, в Ростове мы рассчитываем полностью вернуть финансирование за семь-восемь лет — и это с учётом кризиса. В Лондоне для подобного объекта этот срок был бы не менее 15 лет даже в благоприятное время. В России сейчас не наблюдается настолько драматичных ситуаций с невозвратом кредитов, как в Европе. Приостановка кредитов многими банками в России на самом деле купировала процесс нарастания «плохих» долгов, поэтому и выздоровление экономики, как можно предположить, пойдёт здесь быстрее.
— Пришлось ли вам скорректировать свои региональные планы в связи с кризисом?
— Скорее всего, мы не станем менять свои планы, просто будем реализовывать их немного медленнее. В частности, в Ростове-на-Дону, где мы заявляли строительство комплекса на 228 тысяч квадратных метров, первая сданная очередь составляет 100 тысяч. Вторая очередь будет построена по мере заполнения первой (сейчас подписаны договоры на 75 процентов площадей), и хотя бы на её треть арендаторы найдутся.
В целом стратегический план освоения российского рынка не изменится: он разрабатывался не один год, он продуман, системен и подразумевает создание не точечных объектов в местах горячего спроса, а трансроссийской товаропроводимой сети с включением её в паневроазиатский и паневропейский коридоры. Проект «Мегалоджикс» подразумевал строительство совместно с нашим российским партнёром — ГК «Авалон» — двух миллионов квадратных метров складских помещений — не разрозненных, подчёркиваю, а сети класса А в 20 крупнейших городах России и СНГ в течение шести лет. Сегодня сроки могут увеличиться до 8–10 лет, но остановки не будет.
— А вас не настораживает тот факт, что на Юге заморожено более 90% объявленных накануне кризиса логистических проектов, хотя многие российские и международные аналитики говорили о том, что спрос здесь в четыре раза превышает предложение? Может, уже и нет никакого спроса?
— Спрос здесь остаётся неудовлетворённым более чем на 70 процентов, хотя это и отложенный спрос. Приведу пример. В любом городе западной Европы, когда вы подлетаете к аэропорту, первое, что вы видите, снижаясь, это крыши бесчисленных складов. Подлетая к Ростову, городу с полуторамиллионным населением и центру крупного округа, вы видите магистрали — и одно только наше здание. Это абсолютно очевидный ответ на вопрос о перспективах развития складской недвижимости на Юге. Я предполагаю, что и в других сегментах недвижимости Россия далека от насыщения, хотя, возможно, внешние признаки этого не столь очевидны.
Не снижение спроса, а отсутствие собственных финансовых ресурсов и ставшие почти недоступными кредиты являются первой и основной причиной замораживания большинства проектов не только на Юге, но и в России в целом. Снижение спроса не столь катастрофично, особенно на помещения высокого класса — А и B. Здесь основным потребителем являются крупные компании межрегионального значения, которые и сегодня чувствуют себя достаточно уверенно и по понятным причинам пользуются поддержкой государства.
Вторая причина — переоценённость возможностей рынка и долгосрочных рисков, характерная для развивающихся сегментов. Очень часто оценки аналитиков, хотя и близкие к истине, провоцируют у агрессивных, молодых, нередко непрофильных девелоперов и инвесторов стремление немедленно занять явно пустую нишу. Мы видели в некоторых регионах, что строительство начинается до того, как найдены или хотя бы определены потенциальные арендаторы по меньшей мере на треть заявленных площадей, что для складского сегмента неразумно. Конкуренция в таком случае сводится к стремлению стать первым, но необязательно лучшим и высокопрофессиональным. У вас на Юге к этому добавляются ещё так называемые олимпийские ожидания, особенно на краснодарском и сочинском направлении, которые на самом деле нельзя считать крупными логистическими центрами и коридорами по транспортно-географическим и экономическим критериям — перспективы складского сегмента здесь после окончания Олимпиады сомнительны.Развитие же сегмента на основании ажиотажного спроса грозит быстрым перенасыщением рынка. Мы наблюдаем нечто подобное в восточной Европе, где несколько лет назад построили слишком много складов и ставки аренды упали до 60–70 долларов за квадратный метр в год, что поставило многих игроков на грань рентабельности. Можно с уверенностью сказать, что кризис сыграл положительную роль, остановив в России такой сценарий развития. В среднесрочной перспективе складской рынок будет активно развиваться, несколько медленнее, зато сбалансированнее.
Без русских трудно
— Каковы источники финансирования вашего российского бизнеса?
— Мы начинали свой бизнес в России, уже имея солидные активы в западной Европе и в Англии. В общей сложности сейчас в портфеле Raven Russia около полутора миллионов квадратных метров общей стоимостью более полутора миллиардов долларов. Мы намерены ввести ещё 900 тысяч квадратных метров стоимостью 800 миллионов долларов. Наш фонд, в принципе, никогда не основывался на банковских кредитах и не зависел от них. В середине 2005 года Raven Russia в результате IPO на Лондонской фондовой бирже привлекла более 266 миллионов долларов, которые планировалось потратить именно на российскую недвижимость. Позднее мы проводили ещё несколько допэмиссий. Намерены осуществить очередную и в нынешнем году. На привлечённые деньги мы, в частности, собираемся выкупить за 57 миллионов фунтов свою материнскую компанию Raven Mount. Одобрение ключевых акционеров уже получено. Raven Mount имеет на счетах 20,8 миллиона фунтов, активы в Великобритании и ряд собственных источников финансирования. Кроме того, Raven Mount продаст всю жилую недвижимость в Англии, а выручку получит Raven Russia. Весь наш новый бизнес будет развиваться в России. Тем не менее, нельзя говорить о том, что мы совсем не пользуемся заёмными средствами. Но для нас это не проблема. В прошлом году мы привлекли для развития проектов в России порядка миллиарда долларов в западных банках. В частности, на ростовский проект был привлечён кредит VTB Bank Europe в размере 170 миллионов долларов. В этом году мы получили два кредита специального назначения Megalogix у ЕБРР на общую сумму 40 миллионов долларов и кредитную линию в 60 миллионов долларов у VTB Europe.
— Возможен ли был запуск столь масштабного проекта без российских партнёров?
— Да, такой ход событий вероятен — и не только для нас, но, наверное, для любого крупного инвестиционного фонда. Но в этом случае развитие шло бы существенно медленнее и с большим количеством препятствий. Инвестиционным фондам нужны качественные проекты, российским девелоперам — деньги. Россия для многих иностранных инвесторов — страна малоизученная и малопонятная, с нелегко поддающимися точной оценке рисками, со сложным специфическим законодательством в сфере девелопмента, часто непрозрачными схемами согласований, утверждений, земельных отношений и т. д. Поэтому для нас очень важно иметь здесь собственную структуру и партнёрство с российскими соинвесторами и операторами, чтобы отслеживать ситуацию в режиме реального времени. Поиск и нахождение профильного партнёра, образование совместного с опытными российскими компаниями предприятия нередко становятся решающими условиями запуска инвестиционных процессов (конечно же, при условии паритетного участия и разделения рисков). Найти такого партнёра в России не так просто. Тем более что и сами мало-мальски крупные российские девелоперы предпочитают сначала увидеть конкретные шаги инвестиционного фонда на рынке, а уж потом делить с ним свои планы и риски. Наше СП с ГК «Авалон» — не первое в РФ. Однако осуществление самого главного стратегического плана по созданию транснациональной логистической сети в России стало возможным только в партнёрстве с ГК «Авалон», с которой мы и создали (в долях 50 на 50) СП «Мегалоджикс Лимитед». То, что на момент нашего «знакомства» «Авалон» уже имел собственный складской бизнес, обширную сеть филиалов и подразделений в более чем 35 городах России и стран СНГ и хорошо просматриваемые планы по развитию, а также собственное дистрибьюторское подразделение, которое, кстати, в ростовском комплексе занимает более четверти площадей, — это тоже существенные аргументы в пользу снижения наших рисков.
— Существует ли региональная специфика в сценариях развития вашего сегмента? Как выглядят на общероссийском фоне перспективы южного рынка складской недвижимости?
— Очень сложно проанализировать спрос на индустриальную коммерческую недвижимость в том или ином регионе. Можно предположить, что в крупных промышленных центрах в связи с падением производства, влекущим за собой снижение покупательской способности, замедлится по цепочке развитие ритейла и логистики. Однако ритейл там уже достаточно развит именно благодаря опережающему росту этих же регионов в период финансового благополучия, и сворачивать свою деятельность уже не будет, а значит, и спрос на складские площади сохранится. Ритейл может переориентироваться на более дешёвые группы товаров, безусловно, он снизит товарооборот и грузоперевозки, у него могут возникать проблемы с регулярностью платежей за арендуемые складские площади, и мы, со своей стороны, готовы пересматривать финансовые схемы расчётов, идти на определённые уступки крупным игрокам. Что касается Юга, мы видим здесь очень хорошие перспективы и для себя, и для наших потенциальных клиентов. И в силу того, что экономика этого региона меньше пострадала от кризиса, чем крупные индустриальные центры, и в силу того, что у нас здесь нет конкурентов и их приход во время кризиса маловероятен, а неудовлетворённый спрос существует, так как на Юге в последние годы очень активно развивался тот же ритейл. Безусловным преимуществом для нас являются и перспективы олимпийского строительства, что повлечёт за собой перевалку на Юг огромного количества грузов.
— Будете ли вы осваивать заявленные и приобретённые площадки в Краснодаре и в Новороссийске?
— В настоящий момент у нас есть финансовая база для освоения этих площадок и строительства на них своих комплексов. Но проблемы могут возникнуть с привлечением арендаторов. Мы готовы достаточно быстро начать и закончить строительство, если увидим реальный спрос. То есть препятствиями являются отсутствие финансов у наших потенциальных