В феврале я уже писала о проблеме, сложившейся из-за резкого роста курса доллара в конце прошлого — начале нынешнего года («Личный дефолт», см. D’ №3 от 9 февраля 2009 года): ежемесячный платеж по моему ипотечному долларовому кредиту значительно возрос. Взвесив все за и против, я решила продать свою «однушку» в Измайлове и поначалу занялась этим самостоятельно: разослала объявления в интернет-версию газеты «Из рук в руки», а также по специализированным сайтам. Потенциальные покупатели сразу начали активно звонить, уточнять цену, интересовались возможностью торга и… обещали перезвонить. Однако из десятка звонивших на просмотр квартиры приходили трое.

Третьим, кто пришел на просмотр, оказался частный риэлтер Юрий. Пристрастно изучив квартиру, он заявил, что готов помочь мне с продажей. Я попыталась отказаться, но он заверил, что мне его услуги ничего не будут стоить: «Сколько вы хотите получить за эту квартиру? 125 тыс.? Столько и получите», — заявил он. Из чего стало понятно, что моя квартира в риэлтерских базах появится по гораздо более высокой цене.

Чтобы продать квартиру из-под залога, продавцу сначала необходимо получить согласие банка. Процедура чисто формальная: отказывать вам в этом праве никто не будет. Мне за разрешением на продажу даже не пришлось ехать в отделение: оказалось достаточно звонка по телефону. Сотрудник банка предупредил, что после того, как я найду покупателя, нужно будет написать заявку на досрочное погашение — и в течение двух недель банк подготовит все необходимые документы на снятие залога.

Для проведения самой сделки существует две основные схемы. Первая предполагает снятие обременения (залога) с одновременной регистрацией сделки купли-продажи. Покупатель вносит задаток за квартиру в размере задолженности продавца перед банком. Продавец погашает кредит, а банк снимает обременение с недвижимости и отдает документы на снятие залога продавцу, в тот же день оба участника сделки подписывают договор купли-продажи и подают документы на регистрацию. Оставшаяся часть суммы закладывается покупателем в ячейку, доступ к которой продавцу обеспечивает документ о регистрации права собственности на нового владельца. Удобство схемы в том, что сделка купли-продажи осуществляется с недвижимостью, не обремененной залогом. Единственный минус — фактически деньги передаются покупателем в банк до проведения сделки.

Второй способ — продажа квартиры, обремененной залогом. Покупатель закладывает деньги в сейфовые ячейки. В первую — сумму задолженности продавца перед банком, во вторую — остаток, который он должен продавцу, в третью — письмо банка о снятии залога. Доступом ко всем трем ячейкам является зарегистрированный договор купли-продажи. Продавцу дается разрешение от банка на продажу квартиры (при этом залог с нее не снимается). Доступ к ячейкам открывается только после регистрации договора купли-продажи. То есть покупатель становится и заемщиком, и владельцем недвижимости. Он погашает кредит за счет денег из первой ячейки, а с недвижимости снимаются все ограничения. Данная схема обеспечивает полную безопасность для покупателя. В то же время она более длительная и сложная: сначала регистрируется право собственности на нового владельца, потом некоторое время уходит на процедуру снятия обременения. Кроме того, это связано с дополнительными расходами по аренде ячеек: стоимость зависит от размера ячейки и может составлять до нескольких тысяч рублей.

В теории все выглядит просто и красиво, но уже в самом начале сделки возникли неожиданные препятствия. Во-первых, выяснилось, что в Русском ипотечном банке (РИБ), в котором я брала кредит на покупку квартиры, после переезда в новый офис нет ячеек. Соответственно, провести сделку в офисе банка не получится. Кроме того, мне заявили, что, поскольку РИБ был куплен Собинбанком (позже оба банка приобрел Газэнергопромбанк. — Прим. D’), то досрочный платеж я должна вносить в отделение Собинбанка, а получить на руки закладную могу только в офисе РИБа.

Во-вторых, первая схема, которая для меня была наиболее предпочтительна, категорически не понравилась риэлтеру.

— Это очень рискованно для покупателя, — твердил Юрий. — Получается, что он гасит за вас кредит, деньги уходят, а квартира все еще остается в вашей собственности. Если вы мошенник, то вполне можете воспользоваться этим моментом и исчезнуть.

— Но какой же смысл мне исчезать? — кипятилась я. — Моя-то доля денег находится в ячейке!

— Сравнили — ваши $38 тыс. и $87 тыс., которые получит банк. Да и, возможно, дело не в деньгах, а в том, что при такой схеме вы получите квартиру, освобожденную от залога. А у покупателя никаких гарантий нет.

— Да я просто не успею, — пыталась убедить я его. — Сделка проводится в один день. Он погасит за меня кредит, и через несколько часов вы повезете бумаги на регистрацию. А по закону после подачи документов на регистрацию ни одна из сторон не может отозвать их в одностороннем порядке.

— Ну, это в теории все делается за один день, а на практике все может пойти иначе, — утверждал риэлтер.

Я была уверена, что Юрий всего лишь набивает себе цену. Но вскоре убедилась, что все дело в покупателях. Пару лет назад покупатели, желающие приобрести жилье с помощью ипотеки, находились в невыгодном положении: продавцы неохотно шли на такие сделки, хотя никаких весомых причин для этого не было. Просто сама процедура была чуть сложнее, и продавец справедливо полагал, что нет смысла связываться с ипотекой, когда много покупателей с наличными. Сейчас ситуация полностью противоположная: у покупателей огромный выбор предложений, и нужна очень веская причина, чтобы среди этого разнообразия они выбрали ипотечную квартиру со всеми их схемами. Они просто пугаются таких слов, как «покупка из-под залога». Описание процедуры их не слишком успокаивает — неизменно возникает один и тот же вопрос, что задал мне Юрий: «А если что-то пойдет не так и оформить все в один день не получится?».

Впрочем, мне повезло. Нашелся человек, который работал в Измайлове и искал жилье именно здесь. Кроме того, у него не было времени на ремонт, и квартира прельстила его своим состоянием. Не обошлось и без лукавства с моей стороны. Юрий пообещал потенциальному покупателю, что я сама найду деньги на погашение кредита (оформив краткосрочный заем в другом банке) и поэтому сделка будет самая обычная. Однако после того, как залог был внесен, «неожиданно выяснилось», что краткосрочный кредит мне не дали. Как правильно угадал Юрий, на этом этапе мало кто из клиентов решается отказаться от сделки.

В финальной стадии я съездила в банк, написала заявление о досрочном погашении, а сотрудники банка рассчитали точную сумму долга на день сделки. Поволноваться все же пришлось: за два дня до часа X покупатель потребовал скидку $2 тыс. и освобождение квартиры в течение недели после сделки. Риэлтеру Юрию, чтобы погасить мой приступ ярости и желание немедленно расторгнуть договоренность, пришлось напомнить, что сделка в моих интересах. После долгой торговли скидку удалось сократить вдвое.

В день сделки утром мы приехали в агентство недвижимости, которая представляла моего покупателя. Туда же прибыл и представитель банка, чтобы наблюдать за процессом (а поскольку процесс по большей части протекал за закрытыми дверьми, то он бесцельно слонялся по коридору). В течение двух часов мы оформили договор купли-продажи, и я выдала расписку в получении денег. Сумма, причитающаяся мне, была заложена в ячейку, доступ к которой обеспечивает зарегистрированный договор купли-продажи. Затем «делегация» — я, покупатель, риэлтеры и представитель РИБа — отправилась в ближайшее отделение Собинбанка, где я заполнила заявление на досрочное погашение и внесла деньги покупателя. После того как сотрудники банка проверили внесенную наличность, покупатель был отпущен домой, а мы с риэлтерами отправились в отделение РИБа. Здесь, убедившись в погашении кредита, нам наконец-то выдали на руки закладную.

В этот же день закладную вместе с подписанным договором купли-продажи отвезли в Регистрационную палату. Снятие залога и оформление права собственности будут производиться одновременно. Уже в середине апреля покупатель станет полноправным владельцем чудесной квартиры в Измайлове, а я — вольным арендатором с энной суммой наличности.

Теперь новости о курсах валют меня не мучают, зато появилась новая проблема: куда инвестировать полученные от продажи квартиры деньги?

Схема продажи квартиры из-под залога

1. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
2. Покупатель закладывает деньги, которые должен продавцу, в банковскую ячейку и отдает деньги продавцу, которые тот вносит в банк в качестве погашения остатка задолженности по кредиту.
3. Банк отдает продавцу закладную на квартиру.
4. Закладную и договор купли продажи отвозят в Регистрационную палату.
5. Снятие залога с квартиры, оформление права собственности на квартиру на покупателя.
6. Покупатель въезжает в квартиру, а продавец при предъявлении свидетельства о праве собственности, оформленного на покупателя, получает деньги из банковской ячейки.