На Черноморском побережье почти нет реализуемых крупных комплексных курортных проектов. Причин тому несколько. Непродолжительность туристического сезона — всего три-четыре месяца — ставит крупные проекты с привлечённым финансированием на грань рентабельности, так как они могут не окупиться даже за десяток лет, а это не устраивает большинство инвесторов. Есть и более прозаичная причина: большие курортно-рекреационные комплексы на Черноморском побережье просто негде строить. Крупных участков, принадлежащих одному собственнику, здесь почти нет. Отсутствие перспективных генеральных планов развития территорий ещё больше усложняет ситуацию, так как не позволяет эффективно использовать крупные территории туристско-рекреационного назначения, которые находятся в федеральной собственности. В итоге мы имеем то, что имеем: солидные инвесторы уходят в горы или реализуют мегапроекты многозвёздочных отелей в окрестностях Большого Сочи. Олимпийская тема эту тенденцию только укрепила. Остальные районы Черноморского побережья пока развиваются и застраиваются в основном хаотично: наиболее распространённая форма застройки — внекатегорийные малые гостиницы. Строят их небольшие компании или частные лица.

На этом фоне совершенно уникальным выглядит инвестиционный проект «Новомихайловский Посад», место для которого выбрано недалеко от Туапсе. Московская инвестиционная компания «Регнум» за собственные и привлечённые средства планирует построить здесь целый новый город на площади более 700 га. Два «кита», на которых он будет стоять и развиваться, — курорт и образовательный центр. Вернувшись с МIPIМ-2009, руководитель проекта Максим Кузнецов дал интервью «Эксперту ЮГ».

Просчитанная мечта

— Вы уже в третий раз представляли ваш проект на MIPIM, но в этот раз в совершенно иных финансово-экономических условиях. Снизился ли интерес к проекту в связи с кризисом?

— В этом году форум проходил куда более скромно, чем в предыдущие. По некоторым оценкам, количество участников снизилось процентов на сорок. Тем не менее, это пошло форуму на пользу: он стал более деловым, серьёзным, профессиональным и взвешенным. Для нас важно, что интерес к нашему проекту сохраняется и остался достаточный круг потенциальных инвесторов, которые готовы участвовать в его реализации. Эта выставка ещё раз доказала: наибольший реальный, а не декларативный интерес инвесторов, особенно зарубежных, вызывают проекты, которые рассчитаны на длительный жизненный цикл, на комплексное многолетнее развитие территорий. Ещё в 2007 году, когда мы впервые представили наш проект на MIPIM, потенциальных инвесторов в первую очередь интересовало, когда можно будет вести конкретные разговоры по привязке отдельных объектов, увидеть генеральный план, мастер-план, бизнес-планы объектов. В этом году мы всё это привезли, и нам удалось провести несколько конструктивных переговоров о сотрудничестве и партнёрстве с российскими и зарубежными компаниями. В частности, строительством в рамках проекта поля для гольфа вплотную заинтересовалась американская компания Robert Trent Jones II, LLC, интерес к проекту в целом проявил холдинг «Миэль».

— На первый взгляд идея создания города, объединяющего супервуз и курорт, кажется утопичной. Как она родилась и на чём основана?

— Идея создать с нуля собственную «Силиконовую долину» родилась в начале двухтысячных. Она соответствует тенденциям постиндустриального общества, когда при выборе места жизни и работы специалист руководствуется не географической близостью к производственному или научному центру, а наличием коммуникаций и комфортными условиями проживания. Жизненный цикл таких образований долог, а высокое качество жизни в них обеспечивается за счёт комплексного решения вопросов социальной сферы — образования, здравоохранения, жилья, занятости населения.

В Советском Союзе такие новые города строили. Чаще всего — вокруг предприятий, замкнутых в некую отрасль. Но в подобном подходе кроется весьма серьёзная опасность: если отрасль останавливается, рушится жизнь всего города. Нам же показалось очень перспективной и продуктивной идея объединить в одном поселении образование и отдых. Престижные образовательные и научные учреждения не очень сильно зависят от рыночной конъюнктуры. Весьма длительным жизненным циклом обладает и большинство курортных зон — при должном отношении к экологии и построению сервиса и инфраструктуры. В мире существует много примеров организации крупных учебных заведений в курортных зонах: с одной стороны, такое размещение может стать дополнительным преимуществом для привлечения студентов, а с другой — позволяет нивелировать сезонные туристические спады. В нашем поселении предполагается одновременное обучение порядка десяти тысяч студентов и проживание до сорока тысяч человек. При этом студенты смогут проходить практику в технополисе, а его сотрудники — преподавать в образовательном центре. В курортном комплексе и развлекательном центре в межсезонье учащиеся и преподаватели будут отдыхать, а в сезон — проходить практику и работать. Таким образом, крупный университетский городок и технополис позволят загружать инфраструктуру в межсезонье, что особенно актуально для Черноморского побережья.

— Как вам удалось найти подходящий участок на побережье?

— В определённом смысле нам просто повезло. Некоторое время назад и на Юге, и в целом в России комплексное освоение территорий было не то что не в чести, а скорее почти не обсуждалось. Предпочитались точечная застройка, точечные проекты, часто без расчёта на длительный жизненный цикл. Нам было весьма трудно найти для осуществления столь крупного комплексного проекта достаточно большой участок. Отправной точкой стала встреча с Георгием Примаковым — председателем наблюдательного совета СХ ЗАО «Новомихайловское» и председателем совета директоров «Ренгум-Банка». Он, как и я, вынашивал идею строительства нового города и был готов предоставить для строительства имеющийся у СХ ЗАО «Новомихайловское»  земельный актив. «Новомихайловское» в своё время не пошло по пути разделения земель на паи, а очень предусмотрительно сохранило земли в едином комплексе и в общем пользовании. Большая их часть не была застроена и эксплуатировалась недостаточно эффективно. Так что акционеры уже задумывались о том, как использовать эту землю, чтобы она не простаивала, но сохранила целостность. Наши интересы совпали, мы создали инвестиционную компанию «Регнум» и начали анализ градообразующих идей, расчёты. Для осуществления замысла СХ ЗАО «Новомихайловское» выкупило в собственность земельный участок площадью 1226,5 га, из которых в настоящее время под реализацию проекта зарезервировано 706 га. «Регнум» обладает исключительными имущественными правами на инвестиционный проект и является его инвестором и оператором. Проект реализуется практически в чистом поле — на незастроенной территории между посёлками Лермонтово и Тенгинка в устье реки Шапсуго и, таким образом, не затрагивает существующие жилые районы и не предусматривает снос каких-либо строений.

— На какой стадии проект находится сейчас?

— В течение прошлого года мы активно работали над проектом, как с российскими, так и с зарубежными консультантами, и сегодня готовы перейти к инвестиционной фазе. Готовы проект генерального плана Тенгинского сельского поселения и мастерплан проекта. В целом создана финансовая модель, проведена оптимизация стратегии и показателей экономической эффективности. Следующие шаги — утверждение генплана и переход к разработке конкретных архитектурных и строительных проектов. Однако, учитывая, что в нашей стране не редкость ситуация, когда согласование генплана длится по полгода и более, не исключено, что и в этом году мы ещё не сможем приступить к строительству.

— Сегодня многие даже самые амбициозные и просчитанные проекты замораживаются из-за отсутствия денег и кредитных ресурсов. Вас это не затормозит?

— Хочу подчеркнуть, что вложения в проект начинаются не со строительства, а с приобретения земельного участка, разработки проекта, а если это посёлок или город, как в нашем случае, — то с разработки генплана и проекта планировки. Получается, что немалая часть денег в девелоперский проект нами уже вложена. Кроме того, «Регнум» с 2004 года инвестировал более 234 млн рублей в развитие садоводческого хозяйства. Так что мы уже настолько прочно увязли в этом проекте, что на полпути останавливаться просто неразумно. Кроме того, мы разработали совместно с нашими постоянными консультантами, швейцарской компанией MaxMakers, достаточно стройную финансовую модель проекта по оптимистическому и пессимистическому сценарию. К форуму она была доработана с учётом кризисных явлений, и пока у нас нет опасений, что проект остановится из-за проблем финансового характера. Мы изначально не строили свои планы на привлечении большого количества частных инвестиций, сразу объявив, что готовы вложить 250 миллионов евро собственных средств. Эта сумма определялась, исходя из оценки земельного участка, находящегося у нас в собственности. Особо отмечу, что оценка эта — устаревшая, так как с 2004 года цены на земли в прибрежной зоне существенно выросли. Имея такой дорогостоящий актив, мы не сомневаемся, что сможем привлечь кредитные ресурсы, если у компании не хватит собственных средств, и начать строительство объектов первой очереди, даже несмотря на возможное отсутствие сторонних инвесторов в условиях кризиса. Учтите, что, обрастая инфраструктурой, участок будет только дорожать.

Оставшуюся сумму планируется привлекать за счёт средств стратегических инвесторов, ЗПИФов, венчурных фондов, кредитных организаций. Для инвесторов найдётся место в проекте на условиях долевого участия в дочерних обществах, создаваемых для реализации отдельных объектов проекта, кредитования под залог основных активов. Наши швейцарские консультанты предложили варианты взаимодействия с зарубежными фондами и программами, поддерживающими создание самообеспечивающих поселений с нулевым выбросом СО₂ и использованием возобновляемых источников энергии.

Социализация коммерции

— Многие критики вашего проекта считают, что совместить курорт и образование с технополисом невозможно без комплексной государственной поддержки, которая пока чётко не регламентирована. Вы с этим согласны?

Мы совместно с кубанской администрацией разработали варианты частно-государственного партнёрства в области строительства объектов инфраструктуры: государство будет участвовать в строительстве дорог, систем снабжения электричеством, водой, газом

— Безусловно. Но с точки зрения взаимодействия бизнеса и государства у нашего проекта обнадёживающие перспективы, поскольку мы не только преследуем коммерческие цели, но и стремимся создать поселение с качественно новым уровнем жизни и духовным развитием общества. Я считаю показательным, что мы начали в прошлом году строительство «Новомихайловского Посада» с закладки двухуровневого православного храма Покрова Пресвятой Богородицы и святого апостола Андрея Первозванного.В целом же наш проект — уникальный пример реализации на одной площадке таких национальных проектов, как «Образование», «Здоровье», «Доступное и комфортное жильё — гражданам России», «Развитие агропромышленного комплекса», а значит, проект  может рассчитывать и на бюджетное софинансирование в каких-то своих частях. Кроме того, проект направлен на развитие курортного комплекса Краснодарского края, что позволяет надеяться на участие краевых властей.

В настоящее время мы разрабатываем варианты частно-государственного партнёрства в области строительства объектов инфраструктуры. И хотя размер бюджетного участия в нём может быть определён только после принятия генерального плана, принципиальные направления госучастия уже просматриваются в строительстве автомобильных дорог, сетей электроснабжения, систем газо- и теплоснабжения, водоснабжения и бытовой канализации, линии скоростного трамвая. Полагаю, что государство подключится к работам по берегоукреплению, расширению русла реки Шапсуго и обустройству набережных.

Отмечу, что в первую очередь  проекта не входит международный научно-образовательный центр (МОЦ), который, скорее всего, будет выделен в отдельный подпроект с участием государства  — соответствующие переговоры уже ведутся, в том числе с ведущими вузами. Проект подразумевает разработку и внедрение инновационных передовых технологий, на что в последний год обращает пристальное внимание федеральное правительство, готовое вливать в эту сферу серьёзные средства. Мы рассчитываем в будущем и на госзаказы на научные разработки. Не исключено, что мы будем создавать новый частный вуз с привлечением корпораций, которые бы заказывали научные разработки.

Ректоры многих ведущих вузов России уже высказали заинтересованность в проекте. Мы провели предварительные переговоры с  МГУ имени Ломоносова, Академией народного хозяйства (АНХ) при правительстве РФ, МИФИ, МАИ. В 2007 году мы подписали соглашение с департаментом образования и науки Краснодарского края о совместной работе по созданию  МОЦ, а в начале 2009 года — с МГИМО. В последнее время образование все меньше замыкается в государственных границах, и многие западные университеты активно продвигают за рубежом собственные учебные программы путём создания представительств, филиалов и даже кампусов, так что мы надеемся и на сотрудничество с зарубежными вузами.

— На чём основана ваша уверенность в коммерческой состоятельности образовательной части проекта?

— На прединвестиционном этапе специалисты компании «Регнум» собрали колоссальную информацию о развитии региона и в результате разработали методику анализа и отбора предпринимательских идей, вокруг которых должен строиться этот город. Одна из них — подготовка специалистов в областях, соответствующих реальному и перспективному спросу рынка труда и потребностям южного макрорегиона: в индустрии гостеприимства, в областях биотехнологии, производства экологически чистых продуктов, отработки технологий строительства в сложных геологических и природно-климатических условиях Кавказа.

Если оперировать рыночными понятиями, напомню: сегодня в престижные вузы конкурс огромный, а это — неудовлетворённый спрос со стороны абитуриентов. С другой стороны, мы видим колоссальный неудовлетворённый спрос на квалифицированные кадры со стороны того же развивающегося курортно-гостиничного сегмента. В настоящее время типичный гостинично-курортный менеджер, если судить по туапсинско-сочинскому направлению, — это человек, ходящий по перрону в тапочках и с картонной табличкой на груди: «Сдаю комнату». Мы подсчитали: в эту отрасль ежегодно должно приходить около семи тысяч выпускников по всем уровням образования, от обслуживающего персонала до топ-менеджеров.

Время на размышление

— Насколько, по вашему мнению, кризис замедлил инвестиционные процессы в туристско-рекреационной отрасли?

— Инвесторы вплотную заинтересовались этим сегментом сравнительно недавно — три-четыре года назад. Учитывая же, что туристско-рекреационные проекты требуют длительных и тщательных маркетинговых исследований, проектирования и строительства, можно сказать, что кризис застал этот сегмент не на взлёте, а на этапе предстартовой подготовки. Так что и падать, по большому счёту, пока некуда и нечему.

Если судить по нашему проекту, то путь от первоначальной заинтересованности до начала его реального осуществления весьма долог. Конечно, такая медлительность — не только следствие длительной предпроектной подготовки, но и в немалой степени результат работы неповоротливой бюрократической системы. Процессы всевозможных согласований длятся неоправданно долго. Можно с большой долей вероятности сказать, что все те, кто в настоящее время не прекращают заниматься согласованиями, предпроектной и градостроительной разработкой своих проектов, к моменту выхода экономики из кризиса подойдут максимально подготовленными. Тем более, что ни один крупный комплексный проект не рассчитан на быструю окупаемость и осуществление. Чаще всего счёт идёт уже не на годы, а на десятилетия и больше.

При этом я не считаю, что участие государства — единственный и решающий стабилизирующий фактор. Пострадать могут те проекты, которые создавались в расчёте на сиюминутную конъюнктуру рынка (рост цен на земельные участки, ажиотажный инвестиционный спрос на курортную недвижимость, связанный с олимпийскими ожиданиями) или проекты, рассчитанные на обеспеченных и очень обеспеченных туристов — такие, к сожалению, преобладали в последние годы.

Я уверен, что кризис приблизил нас к появлению качественно нового девелопмента. До кризиса внимание и чиновников, и инвесторов рассеивалось между огромным количеством амбициозных громких проектов. Было трудно увидеть, что действительно останется и будет работать на отрасль, а что уйдёт так же быстро, как пришло. Теперь появилось время остановиться и присмотреться. Наши партнёры — швейцарские аналитики — предсказывают через два-три года новый бум в туристско-рекреационном девелопменте на всём Черноморском побережье при любом раскладе. Так что повторю: тот, кто не останавливается сейчас, выиграет в будущем, когда закончится кризис.

«Новомихайловский Посад» — инвестиционный проект по строительству нового города на Черноморском побережье.

Местоположение: Туапсинский район Краснодарского края, посёлки Лермонтово и Тенгинка.

• Инициатор проекта — инвестиционная компания «Регнум» (эксклюзивное имущественное право собственности на проект). Собственник земли (1226,5 га) — СХ ЗАО «Новомихайловское». Под реализацию первой очереди проекта зарезервировано 706 га.
• В составе проекта — Международный научно-образовательный центр, в котором должны будут представлены крупнейшие российские и мировые образовательные учреждения, технополис; курортная зона (гостиничный комплекс, оздоровительный комплекс, аквапарк, марина, тематический парк развлечений, поле для гольфа, спортивные сооружения, ботанический сад, SPA-центры, киноцентры, многофункциональный торгово-развлекательный центр); жилая застройка (коттеджные посёлки, таун-хаусы).
• Стоимость строительства первого этапа проекта — 1,3 млрд евро. Предполагаемый срок реализации проекта — 2018 год.

Объекты первой очереди:

• многофункциональный развлекательный центр (17 га);
• коттеджный посёлок (20 га);
• комплекс летних гостиниц и кемпингов (13 га);
• жилой микрорайон (22 га, блокированная застройка).

Срок строительства: 24 месяца, включая срок проектирования.

Срок окупаемости: от 2 до 5 лет.