Ввести единый налог на недвижимость уже со следующего года предложил Владимир Путин. При этом премьер-министр хочет, чтобы в результате реформы богатые за свою недвижимость платили больше, а бедные — меньше: чтобы «владельцы скромных квартир и земельных участков имели льготы и были защищены». Впрочем, эти цели декларировались с середины 90-х годов, когда власть впервые задумалась о реформе налога на недвижимость, но никто так и не придумал, как их добиться.
Нынешние налоги на недвижимость действительно несовершенны. Мы платим их, исходя из оценки БТИ, которая, по сути, превратилась в фикцию. «На деле БТИ годами не видят объекты недвижимости, выдавая не результаты реальных экспертиз, а копии, сделанные с документов многолетней давности», — объясняет «РР» глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. В итоге оценка БТИ не имеет ничего общего с рыночной ценой, и налоги на жилье в старой хрущевке или новом особняке на Рублевке различаются минимально.
Изменению налога мешает только одно: нужно создать общий кадастр недвижимости, а потом оценить ее по рыночной стоимости. Но методики массовой оценки недвижимости нет до сих пор. Ее безуспешно пытались разработать десять последних лет. После заявления Владимира Путина работа активизировалась. Госдума в первом чтении приняла поправки в закон «Об оценочной деятельности». Теперь к оценке стоимости недвижимости предполагается привлекать только независимых экспертов. В том же законе впервые вводится право собственника оспорить результаты оценки в суде.
— Представим себе ситуацию, когда есть коттеджный поселок из одинаковых домов. Один край домов в поселке примыкает к красивому озеру, а другой находится, например, рядом с помойкой, — объясняет «РР» сложность ситуации ведущий оценщик агентства «Финэкспертиза» Александр Дорофеев. — Рыночная стоимость дома рядом с помойкой будет ниже всех остальных, и подобных факторов, влияющих на стоимость, огромное количество. Каждый объект надо оценивать по отдельности, иначе любой собственник сможет оспаривать проведенную оценку. Неизбежен шквал судебных разбирательств. При любой оценке существует допустимая погрешность примерно в 20% от стоимости, а потому может возникать огромное количество злоупотреблений как с принятием решений судами, так и с «независимыми» оценщиками.
Эксперты недоумевают, почему власти вдруг решили радикально ускорить процесс. Угадываются две цели. Первая — пополнение местных бюджетов, куда и уходит налог на недвижимость. Вторая — уменьшение спекуляций с недвижимостью: власти считают, что повышение налога сократит покупки квартир в инвестиционных целях, и цены на них пойдут вниз.
Однако вряд ли введение нового налога как-то изменит ситуацию на рынке недвижимости. «Инвестиционные» квартиры покупаются не на последние деньги, и увеличение налога на них даже с $50 до $500 в год для большинства их владельцев некритично. Скорее, эти деньги будут закладываться в стоимость аренды квартир.
Есть и еще один фактор — социальный. Существует угроза усиления неравенства, — уверены эксперты. Недвижимость могла достаться кому-то по наследству. В этом случае малоимущие будут вынуждены продавать собственность и переезжать в другие, менее дорогие места. Это может обострить социальную обстановку. Впрочем, не все полагают, что это плохо. «Можно сказать, что это социальное расслоение, а можно — что это более эффективное распределение жилищного фонда», — отмечает Надежда Косарева, директор Института экономики города.
В любом случае принятие нового налога вызывает столько проблем, что его введение с 2010 года выглядит малореальным. «Я бы не взялся прогнозировать сроки. Это может произойти и после 2020-го. Когда сейчас упоминается 2010 год, все только в недоумении разводят руками», — объяснил «РР» один из членов комитета Госдумы по собственности. Единственное, что может оправдать форсированное принятие нового налога, — это необходимость пополнения казны местных органов власти. Но этот вопрос можно было бы решить иначе — перераспределив часть федеральных налогов в их пользу.