Еще в прошлом году девелоперы, занимавшиеся строительством коттеджей, на жизнь особо не жаловались. Особенно те, кто строил жилье элитного и бизнес-классов стоимостью в среднем 3–3,5 тыс. долларов за кв. м. Постепенное изменение спроса в сторону эконом-класса и социального жилья по цене 700–1500 долларов за квадрат, начавшееся еще в 2007 году, мало беспокоило их. Как заметил весной 2008 года в неофициальной беседе с корреспондентом «Эксперта Казахстан» один из девелоперов, «у кого деньги были – у того они и остались; крутых людей кризис не коснулся».
Весной 2009-го стало ясно, что кризис коснулся всех – и компании, строящие жилье для богатых, начали приостанавливать проекты или переориентироваться на использование более дешевых материалов, выходя при этом в нижние ценовые сегменты.
Взлет и падение рынка
В Казахстане рынок коттеджного строительства появился относительно недавно – в 90-х годах прошлого века. И, как в целом на рынке недвижимости, в этом сегменте наблюдался перекос в сторону строительства дорогих форматов жилья. «Коттеджные поселки строились под определенную целевую аудиторию и представляли собой небольшие по площади поселки с коттеджами элитного класса», – рассказывает начальник управления развития компании «ТАМ Курылыс» Максим Толмачев.
Наибольшее количество коттеджных городков строилось в прикаспийских городах и позже – в Астане. Но лидером стал Алматы. Освоение пригородов началось с южного направления, предгорий. Позже девелоперы открыли для себя западное направление. До сих пор, по данным компании Scot Holland | CBRE | Казахстан, наиболее востребованными остаются коттеджи в районах Кок-Тобе, Горного Гиганта и Алмаарасана. В то же время стабильным спросом пользуются городки, расположенные в Калкамане, благодаря их близкому расположению к международным школам города Алматы. Но есть дома и в восточном и даже северном – наименее привлекательном – направлении. «В последней фазе «предкризисного» периода девелоперы активно переключались с верхнего ценового сегмента на эконом-класс. К середине 2007 года его доля на алматинском рынке приблизилась к 70-процентной отметке», – говорит директор компании Qcepto Consulting Олег Алферов.
К этому моменту в окрестностях Алматы было построено уже порядка пятидесяти коттеджных городков. Причем далеко не всегда коттеджи, заявлявшиеся как жилье бизнес-класса, были таковым на самом деле. «Коттеджные городки, заявившие себя как элитные, зачастую проводили первые две-три зимы без подачи отопления и (или) газа, – рассказывает управляющий партнер компании Scot Holland |CBRE| Казахстан Евгений Долбилин. – Часто не были продуманы архитектурные и планировочные решения. Не принималось в расчет наличие школ, детских садов, больниц, транспортной доступности. Также нужно отметить, что площадь домов в первых коттеджных городках не была продумана в достаточной степени и часто превышала 700–800 квадратных метров».
Тем не менее их покупали. Во многом это было связано с высоким спросом в докризисный период. «Благодаря высокому уровню активности банковского кредитования дома в коттеджных городках покупали даже те слои населения, которые не имели возможности заплатить всю сумму наличными единовременно», – отмечает г-н Долбилин.
Ажиотажный спрос позволял сбывать по высоким ценам даже постройки, явно не соответствовавшие заявленному статусу. Впрочем, далеко не всегда покупатели обращали на это внимание. Многие рассматривали покупку коттеджа как инвестиционное вложение, надеясь в дальнейшем получить доход со спекулятивной продажи загородной недвижимости. Кроме того, по мнению г-на Алферова, в докризисное время покупатели рассматривали коттеджи прежде всего как функциональное, но приложение к земельному участку, это было объяснимо, учитывая экспоненциальный рост рыночной стоимости земли. К примеру, в 2006 году цены на земли выросли в три раза, в верхней части города стоимость составляла 300 тыс. долларов за сотку. За первое полугодие 2007-го цены на земельные участки в Алматы выросли на 90%, тогда как стоимость земли за городом увеличилась на 120%.
Причина столь бурного роста – введение в конце апреля 2007 года запрета на продажу земель в Алматы и Алматинской области до выяснения обстоятельств, при которых они были выделены (речь шла о земельных участках, которые предоставлял акимат). Однако покупатели расценили это как введение запрета на выкуп даже тех земель, которые находились в частной собственности. Кроме того, позитивным сигналом для рынка загородных земель стало высказывание президента Казахстана Нурсултана Назарбаева, заявившего, что, возможно, будет введен запрет на строительство в Алматы.
Но за последний год цены в южной столице упали практически на 50–80% и будут снижаться в дальнейшем. Причем, по мнению зампреда Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, спад на рынке земли будет более глубоким, нежели на рынке недвижимости. Так как в настоящее время 10–12% (более трех тысяч гектаров, в основном в верхней части города) алматинских земельных участков находятся в залоге у банков. «Конечно, если бы это были небольшие участки по 10 соток, банк реализовал бы их с большим удовольствием и выгодой для себя. Но речь ведь шла о комплексной застройке города. Есть генплан, его нельзя менять. Это почти как закон. И инвесторы выкупали после изъятия землю у государства одним неделимым куском. Под эту землю банки давали огромные кредиты, а поскольку многие застройщики действовали по принципу пирамиды, то многие участки остались неосвоенными», – отмечает эксперт.
Загородные земельные участки также будут падать в цене. Многие покупали их в расчете на смену целевого назначения: с сельскохозяйственного на застройку под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и МЖС (многоэтажное жилищное строительство). Но в данное время действует запрет на изменение целевого назначения. Еще один фактор – это неразвитость инфраструктуры, не во всех, особенно отдаленных пригородах Алматы, имеются необходимые коммуникации (газопровод, центральный водопровод и канализация).
Островок спокойствия
На рынке многоэтажного строительства большинство девелоперов заморозили строительство, а уже готовые объекты практически не продаются. На рынке коттеджей ситуация не столь удручающа – приостановлена лишь треть из заявленных проектов. «В середине 2007 года было анонсировано строительство и ввод с эксплуатацию порядка 26 коттеджных городков в городе Алматы. Порядка 18 действительно были построены и введены в эксплуатацию. Учитывая текущую кризисную ситуацию на рынке жилой недвижимости, можно сказать, что это является неплохим показателем», – поясняет Евгений Долбилин.
Эксперты отмечают, что поселки, где было начато строительство, постепенно достраиваются. Но темпы реализации проектов различны, что связано с финансовыми возможностями девелоперов. Ряд проектов попросту не был запущен.
По словам Максима Толмачева, компания «ТАМ Курылыс», к примеру, заморозила строительство нескольких крупногабаритных коттеджей, спрос на которые невысок. Однако они не сворачивают работы. «Мы строим и продаем жилье именно эконом-класса. Первый этап строительства финансировался из средств учредителя и за счет привлеченного банковского кредита. На данный момент строительство ведется за счет средств, привлеченных от продажи готового жилья», – говорит он. Что же касается дорогого жилья, то, по словам г-на Толмачева, элитную недвижимость сейчас мало кто рассматривает как инвестиционный инструмент.
Стабильная аренда
Спрос на аренду коттеджей остается высоким. Арендные ставки за полтора года снизились на 25–30%. По данным Scot Holland | CBRE | Казахстан, если в прошлом году они составляли 6–12 тыс. долларов за коттедж (в зависимости от месторасположения и квадратуры), то сейчас – три-девять тысяч долларов.
И в этом году, по прогнозам экспертов, не стоит ожидать снижения спроса на аренду домов в коттеджных городках. Спрос же на покупку подобного рода недвижимости будет зависеть от общеэкономической ситуации в стране.
«Спрос на коттеджи в данное время снизился процентов на восемьдесят по сравнению с 2006–2007 годами. Но цены остались на прежнем уровне», – говорит менеджер по продажам консорциума Region Project Гульнара Думебаева. По ее данным, компания заморозила строительство двух проектов.
Ряд игроков не может сбить цены потому, что в конечную стоимость коттеджа заложена цена земли. Как правило, компании предлагают земельные участки в дополнение к коттеджам, то есть покупатель не оплачивает стоимость земельного участка отдельно. При этом себестоимость строительства коттеджей и многоэтажных домов сопоставима. Но, учитывая, что строительные компании покупали земли по прежним – высоким ценам, они не могут снижать стоимость коттеджей адекватно снижению стоимости земельных участков. Тем более что большинство девелоперов строили либо за счет собственных средств, либо за счет банковских кредитов, не привлекая средства дольщиков.
Другие могут себе позволить снижение цен. По словам Олега Алферова, с октября 2008 года по март 2009-го средняя стоимость предложения на алматинском рынке коттеджных поселков снизилась с 2440 долларов за квадрат до 1832 долларов (речь идет не только о первичном, но и вторичном рынке).
По данным Scot Holland | CBRE | Казахстан, стоимость объектов загородной недвижимости существенно варьируется в диапазоне от 700 до трех тысяч долларов за квадратный метр в зависимости от таких ценообразующих факторов, как месторасположение, качество строительства, материалы отделки, наличие инфраструктуры, степень готовности и т.д.
Эконом в фаворе
В отличие от дорогой недвижимости, спрос на коттеджи и таунхаусы эконом-класса остается стабильно высоким. «Спрос не снизится до тех пор, пока не будет удовлетворен предложениями недорогого жилья, и в кризисные времена он не становится меньше. В последнее время появился спрос на таунхаусы, растет спрос на недорогие коттеджи, наша компания вывела на рынок необычный гибрид – двухэтажный коттедж на двух собственников с отдельными входами и участками земли», – говорит начальник управления развития компании «ТАМ Курылыс».
Более того, нынешняя ситуация в экономике может дать неожиданный толчок качественному развитию рынка. «По сути, кризис косвенно поспособствует развитию сегмента коттеджного строительства городков с развитой инфраструктурой эконом-класса. Получить первичное жилье с участком земли по доступной цене – это получить возможность жить на земле, в ближайшем пригороде, выращивать фрукты и овощи, деревья и цветы. Кроме того, все знают, что Алматы находится в сейсмически неспокойном месте. Потому коттеджные городки, построенные с применением новейших технологий – реальное решение этой проблемы! В городе строятся новые развязки, но жилые массивы и коммерческая недвижимость распределена очень плотно, отсюда проблемы пробок, загрязнения воздуха, стрессов. Коттеджные городки в экологически чистом месте, вдали от городской суеты, несомненно, перспективны, особенно если цена подобного жилья доступна рядовому жителю города», – считает г-н Толмачев.
Это достаточно спорное утверждение, учитывая, что есть объективные факторы, тормозящие развитие коттеджного строительства.
Жилищные альтернативы
Практически 60% всей жилой недвижимости в США и Европе приходится на коттеджные городки в ближайших пригородах. В Америке в период бурного роста цен на недвижимость большой популярностью стала пользоваться недвижимость не столько в пригородах, сколько в «отгородах» (exurbs) – далеко расположенных пригородах. В таких «отгородах» стоимость жилья снизилась на 40–70%. Впрочем, цены на элитную загородную недвижимость в США также упали на 50% из-за практически полного отсутствия спроса.
Примерно такая же ситуация и в России. Спрос на загородную недвижимость упал намного сильнее, нежели на городскую. Дело в том, что зачастую загородные коттеджи являются не основным местом проживания. Правда, по утверждениям российских экспертов, с учетом снижения цен на землю (практически в два раза) и наметившейся тенденции к снижению себестоимости строительства загородное жилье эконом-класса будет составлять все большую конкуренцию городским квартирам. Основная сложность в том, что жизнь за городом обходится дороже с учетом стоимости эксплуатации коттеджей, а также транспортных расходов.
Что касается элитной недвижимости в Подмосковье, то спрос на нее в последнее время оживился. Хотя сделки по купле-продажи все еще единичны. При этом цены на данную недвижимость снизились на 30–35%.