Обозреватель журнала «Эксперт С-З» Игорь Архипов:
– Мы предлагаем обсудить вопросы выработки антикризисных стратегий, учитывающих специфику различных сегментов рынка недвижимости. В текущей ситуации, когда нет ясности с наступлением дна кризиса, для участников рынка все большую актуальность приобретает классический вопрос: «Что делать?»
От принимаемых сегодня решений зависит не только минимизация последствий кризиса, но и создание предпосылок для развития компаний на послекризисном рынке. Необходимо учесть новые реалии рынка – более конкурентного, требующего от бизнеса способности предлагать продукты, отличающиеся по качественным характеристикам от того, что могло быть востребовано в последние годы.
Город меняет характер поддержки
Хотелось бы начать наше обсуждение с вопроса о возможных мерах поддержки строительной отрасли. Судя по недавним заявлениям на совещании в Смольном профильных руководителей администрации, предполагается перейти от тактической и весьма спорной меры – выкупа квартир у застройщиков – к использованию институциональных, экономических инструментов (отсрочки по платежам за инфраструктуру, за право застройки, налоговые льготы и т.д.). Насколько эффективными могут оказаться эти меры, на взгляд профессиональных консультантов?
Генеральный директор «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков:
– Диалог девелоперов и городских властей – фактор позитивный. Но сразу отмечу, что круг мер, имеющихся в распоряжении правительства Петербурга, очень ограничен. Например, не могут предоставляться налоговые послабления для какой-то одной отрасли.
Вопрос же с выкупом квартир перешел, с моей точки зрения, в плоскость банального торга. Город и государство хотели покупать очень дешево. Большинство девелоперов отказались работать по цене 47 тыс. рублей за 1 кв. м, потому что она на грани или ниже себестоимости докризисного уровня.
Среди инструментов, которыми располагает город, – отсрочка по платежам за инфраструктуру. Город может организовать вторичный оборот земельных участков, которые девелоперы в ближайшее время не планируют застраивать, – планируется выставлять их на торги Фонда имущества. В условиях высокого спроса многие компании покупали участки впрок, и чрезмерно большие земельные банки тянут их на дно. Теперь город дает возможность избавиться от излишков.
Тем не менее эти меры имеют ограниченное воздействие. Основная проблема для всех сегментов девелоперского бизнеса – платежеспособный спрос. Но здесь город объективно не сможет существенно помочь. Не следует ожидать чудес.
Генеральный директор Praktis CB и ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко:
– Согласен. Добавлю, что город столкнулся с проблемой организации аукционов земельных участков. Федеральное законодательство не позволяет проводить «голландские аукционы» – с понижением цены. Но совершенно разумно, что город озабочен поиском справедливой стоимости участков. Интерес к покупке земли есть у многих компаний, но, понятно, не по ценам, которые были в конце лета. Что же касается поддержки отрасли путем выкупа квартир, то хотел бы обратить внимание на такую проблему: Минрегионразвития РФ подняло для города цену до 52 тыс. рублей за «квадрат», а Ленобласть осталась на уровне 36 тыс. Между тем если в городе даже по новой цене строители не очень стремятся продавать квартиры, то в области, может быть, и найдутся такие застройщики – на ближайших к Петербургу территориях. Однако при цене 36 тыс. рублей не удастся решить свои проблемы ни городу, ни локальным застройщикам.
С точки же зрения рынка могу констатировать: рынок живет, спрос есть, хотя по объемам он составляет где-то 60% от докризисного состояния. По ценам он живет на уровне 75 тыс. рублей за 1 кв. м по более или менее готовым квартирам и 55 тыс. рублей – по начинающим строиться. Спрос сузился, и, как мы особенно отчетливо видим сейчас, успешнее всего продаются объекты, над которыми девелоперы хорошо думали. Традиционно у нас застройщики коммерческой недвижимости, работающие в основном на заемных деньгах, вели себя более грамотно, чем жилые застройщики: обычно у них были меньше риски, поскольку они уповали на деньги дольщиков. И если у кого-то из девелоперов наблюдается катастрофическое отсутствие покупателей, то это прежде всего проблема не города, не рынка как такового, а конкретного застройщика. Кто-то умеет играть в шахматы, а кто-то не успел научиться…
Нужны ли мертвому припарки?
Игорь Архипов:
– На взгляд девелоперов и управляющих, обсуждаемые меры государственной поддержки могут представлять практический интерес?
Управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов:
– Мне кажется, обсуждать вопрос, чем город поможет или не поможет, – то же самое, что выяснять, нужны ли мертвому припарки. Во сколько может быть оценена для рынка Петербурга вся эта помощь – с отсрочкой платежей, с выкупом квартир и т.д.? Допустим, в 100-200 млн долларов. Эффект размажется тонким слоем, и кто-то просто помрет не в августе, а в сентябре.
Мы имеем дело с системной проблемой и невозможностью для экономики жить без денег. Я твердо знаю одно: при цене денег, которые выдает Минфин банкам на беззалоговых аукционах под 20% и которые банки выдают по ставке 24% годовых, все проекты надо останавливать. На данном этапе бессмысленно заниматься бизнесом. Не знаю ни одной отрасли, способной работать при 24% годовых в рублях, – если, конечно, не исходить из предположения, что осенью доллар будет стоить 50 рублей! Судя по нашим арендаторам, самыми крепкими остаются в основном те, кто работает с бюджетом: понятие рентабельности в их ситуации не так важно. Неплохо живут отрасли, присутствующие на неконкурентном рынке. Хорошо будут себя чувствовать, допустим, строители подстанций. Их покупателям, местным монополистам, в принципе, «по барабану», по какой цене приобретать подстанцию: они все равно переложат цену на потребителя. Происходит схлопывание рыночной экономики и ее переход в фазу госкапитализма в худшем исполнении. Причем, полагаю, нам не грозит такое же его исполнение, как было в Южной Корее, – в виде «чиболи», вытянувших экономику. Не вижу у нас большого количества ответственных руководителей. Скорее все будет упираться в нарастание коррупции. Не случайно единственный рынок, на котором цены не уменьшились, – рынок услуг чиновников.
Рассказы о том, что жилье в Петербурге будет строиться темпами, хоть как-то сравнимыми с прошлогодними, напоминают сказки. Ни у кого нет денег, все зажались и ждут, чем это кончится. В моем представлении, либо США все-таки начнут выходить из кризиса, что приведет к росту цен на нефть и притоку денег в Россию, либо рано или поздно придется наполнять экономику рублями, что обернется дальнейшим понижением цены рубля. Но вряд ли что-то прояснится до осени.
Президент Becar Realty Group Александр Шарапов:
– Разумеется, нынешний кризис не повторяет кризис 1998 года. Болезнь сегодняшнего рынка новая, неведомая. Власти пытаются давать таблеточку, не зная, поможет она или сделает хуже. Сделали девальвацию, посмотрели: кому-то стало лучше, кому-то – хуже. Правильной ли была таблеточка? Да черт его знает! Предлагаемые таблеточки напоминают мне больше не лекарство, а создание видимости заботы о бизнесе. Понятно, все говорят, что нужно стимулировать спрос, что конечному потребителю должна помочь ипотека по более низким ставкам. Например, Транскредитбанк выдает кредиты железнодорожникам под 14% годовых, но спрос это существенно не стимулировало, а потери они несут. Правильная ли таблетка? Железная дорога, по крайней мере, пытается так работать.
Основной вопрос, беспокоящий участников рынка, – станет лучше этой осенью или нужно дотерпеть, рассчитав свои силы до осени 2010-го или до весны 2011 года? У большинства компаний с серьезной задолженностью проблема именно в этом. Банки пока не идут активно банкротить компании, поскольку стоимость недвижимости и земли упала на 30-50%, а где-то – еще больше (участки в среднем подешевели в два-четыре раза) и в качестве залога они не принесут ожидаемых денег. А вслед за банкротством этих компаний пойдет цепочка банкротств самих банков. Впрочем, как недавно предупредил Герман Греф, летом может начаться второй этап проблем с банками, с ликвидностью и, как следствие, банкротства: денег у государства даже на банковскую систему не хватит. В общем, да, мы сильно болеем, находимся при смерти. И надежду приходится связывать прежде всего с тем, когда станет хорошо основным потребителям нефти, той же Америке.
Генеральный директор «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов:
– На уровне региона самая ценная мера – отсрочка на два квартала платежей за инфраструктуру. Это способно помочь ряду девелоперов – деньги они могут направить на погашение долгов или даже на основную деятельность, если дела у компании получше. Город дает фактически беспроцентный кредит застройщикам. Он хочет помогать, но имеющихся механизмов крайне мало.
Практическую значимость имеют и два адресованных на федеральный уровень предложения, обсуждавшихся на совещании в администрации. Во-первых, предлагается обратиться по поводу дотирования ипотечной ставки через госбанки. И во-вторых – по вопросу о страховании вкладов дольщиков, что помогло бы укрепить доверие дольщиков к строительным компаниям (сегодня это, по сути, основная проблема). Хотя, конечно, подобными вещами надо заниматься не в кризисной, а в более спокойной ситуации. Относительно же предложений по понижению ставки кредитования строительного бизнеса есть политическое мнение: делать этого не надо, иначе будет отток средств и банкиры начнут свою игру.
Чего хотят малоэтажники
Игорь Архипов:
– Применительно к сегменту малоэтажного жилищного строительства какие-то специфические меры господдержки необходимы?
Генеральный директор группы компаний «Содружество» Владимир Иванов:
– Поддержки никогда не было, и мы ее не ожидаем. Сегодняшние проблемы связаны даже не столько с нашей строительной деятельностью. У нас было инновационное развитие компании, мы построили несколько заводов, один из них – завод клееных деревянных конструкций – самое большое на Северо-Западе, хорошо оснащенное производство. Но когда евро вырос на 40% за месяц, а кредитные ставки поднялись на 5-6%, в одночасье добавилось 450 млн рублей долга. Оборот предприятия упал, а банкам и лизинговым компаниям платить надо.
Понимаю, что это, наверное, невозможно, тем не менее реальной поддержкой могло бы стать субсидирование роста цены евро для компаний, занимавшихся инновациями, то есть государственный беспроцентный кредит хотя бы на эту разницу курса. Ситуация усугубляется каждый день. Сейчас мы закладываем имеющуюся у нас недвижимость – бизнес-центры. Берем кредиты, чтобы достроить дома и снять ответственность перед дольщиками. Последний кредит оформляем под 23%.
Игорь Архипов:
– О масштабных проектах малоэтажной застройки «Новая Ижора» и «Славянка» группы компаний «Балтрос» много говорилось с точки зрения возможного участия в нацпроекте «Доступное и комфортное жилье». Удалось ли получить какую-то поддержку?
Первый вице-президент группы компаний «Балтрос» Олег Еремин:
– Если говорить о реальной финансовой господдержке применительно к проекту «Новая Ижора», то, наверное, было бы правильным, чтобы город выкупил всю инженерную инфраструктуру, которую мы построили на свои средства. Это дороги, всевозможные сети, газопроводы, подстанция 220 кВ на 85 МВт, которую мы сдаем в ближайшее время. И мы смогли бы продавать жилье дешевле – его себестоимость снизилась бы.
Что же касается поддержки городом строительной отрасли, то, на мой взгляд, здесь есть два пути. Первый – корректировка ФЗ №214 о приобретении жилья путем участия в долевом строительстве, которым и город, и федералы повязаны. Как показала практика, не все получилось с его применением. Вторая мера – увеличение объемов строительства жилья для госнужд, чтобы загрузить и обеспечить рабочие места компаниям, занимающимся строительством.
Игорь Архипов:
– Подписанное вами соглашение с Минобороны РФ о приобретении жилья в «Новой Ижоре» – это решение вопроса реализации жилья на долгосрочную перспективу или разовая акция?
Олег Еремин:
– Разовая акция – Минобороны был проведен конкурс. В рамках реформирования военной системы в Петербург переводится Главный штаб ВМФ, и стоит задача обеспечения руководства флота достойным жильем.
Намывать выгодно
Игорь Архипов:
– Возможно, в условиях кризиса какие-то особые инструменты поддержки коснулись проекта УК «Морской фасад», который и ранее реализовывался в формате государственно-частного партнерства?
Президент УК «Морской фасад» Шавкат Кары-Ниязов:
– Наш проект большой и состоит из нескольких частей. Часть проекта, касающаяся строительства морского порта на намываемых нами территориях, действительно с самого начала имела серьезную господдержку. Вторая же часть проекта – создание земли и ее комплексное освоение – осуществляется лишь с той господдержкой, которая всем вполне понятна. Например, предполагается, что город будет строить на намывных территориях дорожную сеть, парки, скверы. Никаких зачетов при передаче городу этой территории не будет – она изначально была определена проектом планировки. Остальную сформированную территорию мы получаем в собственность и продаем девелоперам либо частично будем сами застраивать.
Намыв и дальнейшее освоение территории происходит за наши деньги, деньги инвесторов и кредитные средства – у города не было никаких расходов. Кроме, пожалуй, только выезда из порта – эту часть улично-дорожной сети город запроектировал и должен будет построить. Так что не приходится говорить о какой-то помощи города или федеральных властей, отличающей наш проект от других проектов комплексного освоения территорий.
Хотя, конечно, как и все, мы считаем правильным, чтобы подобная помощь в той или иной форме была оказана. Мы хотели бы, чтобы средства Инвестиционного фонда РФ и, возможно, городского и федерального бюджета использовались при решении вопросов инженерного обеспечения проекта.
Игорь Водопьянов:
– Я читал, что себестоимость намыва у вас составляет около 700 долларов за 1 кв. м. Даже если допустить, что она 300 долларов, но половина намытых площадей уходит городу, все равно получается порядка 600 долларов. Имеет ли смысл при такой цене намывать землю?
Шавкат Кары-Ниязов:
– О себестоимости намыва я не скажу – это наша коммерческая тайна. Я знаю себестоимость, знаю уровень продажи участков, который был раньше и есть сейчас. Разумеется, мы учитываем падение стоимости земли на рынке. Хотя это падение будет носить дифференцированный характер, в зависимости от потребительских качеств участков. Например, земли сельхозназначения, на которых лютики росли, могут подешеветь в десять и более раз! Тем не менее рынок есть, и я точно могу сказать, что намыв территорий остается выгодным мероприятием. Да, это бизнес очень капиталоемкий и тяжелый, но и выгодный.
Игорь Архипов:
– А какова ситуация с проектом другого стратегического инвестора – компании «Балтийская жемчужина»?
Заместитель председателя правления ЗАО «Балтийская жемчужина» Су Линь:
– Наш проект реализуется по первоначальному плану, и к сентябрю мы закончим строительство первого квартала. Проезжая мимо нашей территории, можно постоянно видеть работающие на объектах бригады строителей, причем отнюдь не из трех человек.
Какую поддержку могла бы предоставить администрация города? Прежде всего – определить удобный для всех путь передачи городу строящихся нами объектов инженерной инфраструктуры (дороги, сети) и социальной (школы, детские сады и т.д.). Мы достраиваем детский сад и хотели бы его передать, но для этого нужно столько всего сделать, согласовать, пройти много сложных процедур. Для нас оказались неожиданностью эти сложности при передаче объектов инфраструктуры: город просто не берет! Естественно, помимо строительства первого квартала у нас есть и дальнейшие планы. Но и здесь мы столкнулись с затяжными процедурами согласования и постепенно пытаемся разобраться, вникнуть в суть этих процессов.
Стремясь реагировать гибко
Игорь Архипов:
– Как обстоит ситуация с городскими жилищными программами – ведь это тоже инструмент стимулирования спроса?
Заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга Игорь Кокарев:
– Если говорить о поддержке государством спроса на жилье, то город, в принципе, достаточно планомерно помогает. Сейчас основной вектор поддержки – предоставление средств в виде субсидий. И люди, в общем, идут на рынок. Недавно, к примеру, компания «Балтийская жемчужина», Комитет по строительству, Жилищный комитет и наш оператор Санкт-Петербургское ипотечное агентство (СПбИА) подписали соглашение. Мы планируем направлять наших очередников во все фирмы-застройщики, где, по мнению Комитета по строительству, не возникнет проблемы обманутых дольщиков. Одной из сторон по договору выступает Ассоциация домостроителей Санкт-Петербурга, и они намерены давать дисконт на продаваемые квадратные метры.
Что касается ипотеки, то мы субсидируем для очередников первоначальный взнос. Считаем это правильным, потому что процентную ставку субсидировать технически сложнее. Мы предоставляем субсидию до 30% от стоимости жилья, тело кредита уменьшается, и если пересчитать на проценты, то процент по ипотеке составляет 11-12%. Понятно, что сегодня этот инструмент не очень востребован. В прошлом году 1 тыс. семей были готовы получить субсидию и на различных условиях взять кредит, а сейчас – порядка 250. Стремясь гибко реагировать, мы меняем точку приложения городской помощи и увеличиваем уставной капитал СПбИА. Учитывая решение выделить Федеральному ипотечному агентству 60 млрд рублей, станет возможным делать больший акцент на поддержке проблемных заемщиков. Наконец, все понимают необходимость и дальше строить больше бюджетного жилья (в прошлом году введено около 400 тыс. кв. м). Хотя, конечно, темпы строительства несколько снизились и в 2009-2010 годах будет вводиться меньше. Государство не придумает какой-то панацеи. Но с помощью разных инструментов, наверное, можно дождаться того, что уже сам рынок по макроэкономическим причинам позволит компаниям выплывать в этой ситуации.
Игорь Архипов:
– Однако в этом году финансирование городских программ сокращается примерно на 40%.
Игорь Кокарев:
– Прошлый год для города был прорывным, и по многим программам показатели увеличились в два-три и даже четыре раза по сравнению с 2007-м. На каждую из программ спрос был в три-четыре раза больше, чем средства бюджета. В этом году мы попытались сбалансировать спрос и предложение. Поскольку есть столько желающих получить субсидию, наверное, логично давать большему количеству людей, но чуть меньшие суммы. Исходя из этого, мы изменили методику расчета размера социальных выплат и, по сути, привели их в соответствие с федеральными нормами. Мы надеемся, что даже в кризисный год с помощью наших программ смогут улучшить жилищные условия примерно 7 тыс. семей, как и в прошлом году.
Соблазн самодеятельности
Александр Шарапов:
– У меня нет уверенности в правильности позиции властей в отношении бюджетного строительства. Вместо того чтобы стимулировать спрос и увеличивать дотации непосредственно потребителям, они начнут строить и вкладывать деньги в жилые дома и, как результат, еще больше увеличат предложение на рынке. Вместо помощи бизнесу власти сами займутся бизнесом.
Михаил Возиянов:
– Бюджетное жилье строится для обеспечения той категории людей, перед которой государство имеет обязательства. Какая разница, дать этим людям деньги, чтобы они купили жилье, дотировать или построить это жилье? К тому же главной отправной точкой оказывается то, что город ограничен в возможности выставить цены на покупку жилья. Остается два варианта: либо не тратить деньги вообще, либо потратить их таким образом.
Александр Шарапов:
– Разница в том, что в дотации, субсидии вкладываются средства не только государства, но и самих граждан. То, что говорилось про субсидии, это очень позитивная ситуация – увеличивается объем денег, вкладываемых в рынок недвижимости. Строительство же на бюджетные деньги, как это делается в Москве, – это во многом издевательство над рынком, а не его стимулирование.
Считать придется заново
Игорь Архипов:
– Какие коррективы компании вносят в стратегию и реализуемые проекты?
Игорь Водопьянов:
– Вообще, все проекты заморожены. На территории бывшего завода «Россия» на Свердловской набережной у нас готово 5 тыс. кв. м офисов, но их не сдать…
Александр Шарапов:
– В ситуации, когда падает стоимость недвижимости, стоимость приобретенной земли и практически рушится рынок сдачи в аренду коммерческих площадей, проекты, которые делались ранее, невозможно строить (даже без кредитов под 24%). Нужно просто осознать, что потери уже есть, смириться и начинать заново считать проекты. Мы выставили на продажу по 200 долларов за «квадрат» недостроенное здание в Рыбацком, где собирались строить бизнес-центр класса «В». Да, мы фиксируем убыток, но это правильнее. Может быть, лет через десять спрос вернется, но сейчас строительство бизнес-центров на окраинах бессмысленно: и в центральной части города стоят пустые офисы. Нам повезло, что мы в прошлом году продали землю на КАД и один из бизнес-центров. У нас есть некоторые ресурсы, но мы ждем того самого дна. Если говорить о развитии компании, ожидаем дешевых активов, которые будут продаваться, и будем дальше строить бизнес-центры. И, надеюсь, к тому времени, когда рынок пойдет вверх (возможно, в 2012 году), у нас будут готовые проекты.
Что же касается основной услуги внутри компании, то сегодня это клининг и эксплуатация. Появилась возможность эффективно конкурировать, в том числе в Москве, с известными компаниями, благодаря тому что теперь на первое место вышла стоимость услуги. Сотрудников мы в свое время забрали оттуда, поэтому качество – то же самое, стоимость же пониже. А спрос даже усилился.
Михаил Возиянов:
– Все семь наших объектов (это около 250 тыс. кв. м) строятся в полном объеме, и мы планируем закончить их по графику. Финансирование под эти объекты обеспечено концерном YIT вне зависимости от колебаний спроса. Такова ситуация у нас. В целом же рынок живет и он не однообразен – компании используют различные источники финансирования. Кто-то капиталом финансирует, кто-то использует зарубежные источники. Не исчезли совсем и клиенты – просто их осталось процентов 60 и, понятно, они сосредоточены в компаниях, которые продолжают строить. Компании, не занятые решением своих финансовых проблем и расхлебыванием предыдущих огрехов, имеют нормальную возможность пройти через период низкого рынка, упавшего по объему, но не по уровню конкуренции.
Су Линь:
– Мы следим за ситуацией на рынке. Разумеется, успешная реализация столь крупного проекта зависит не только от возможностей инвестора, но и от возможностей рынка. Строящийся квартал будет завершен в соответствии с прежними планами. Вторую очередь комплекса мы проектируем и занимаемся оформлением документов. В зависимости от ситуации на рынке будем принимать решения о дальнейших шагах. И, конечно, как и все участники рынка, надеемся, что правительство города сможет стимулировать потребление, чтобы отрасль скорее перешла в фазу роста.
Умерив амбиции
Шавкат Кары-Ниязов:
– Мы сосредоточимся на освоении уже существующей земли. На сегодня намыто около 150 га, из них порядка 30 га идет на порт, половина из оставшегося – на дорожную сеть, а часть земли уже продана. Мы решили замедлить темпы намыва – гигантомания нам не нужна. И, несомненно, мы не будем намывать остров, чтобы затем сидеть и ждать инвестора…
Олег Еремин:
– Никаких радикальных изменений мы не планируем. Сколько продаем, столько и строим. Нам сложно судить о какой-то динамике спроса на жилье в этом сегменте, поскольку мы только летом начали продажи и вскоре наступил кризис.
Владимир Иванов:
– В работе были два поселка, которые мы должны были сдать осенью, но не сдали: спрос уменьшился. Один проект сдадим летом, второй заморозили. У нас был подготовлен и согласован проект еще одного поселка, но он тоже стоит. Мы работаем еще как подрядчики, и сейчас стал появляться некоторый оптимизм – наметилось хоть какое-то шевеление. А шесть месяцев ничего не было.
Возможны скандалы
Игорь Архипов:
– Как видится консультантам некая общая оптимальная стратегия поведения девелоперов с учетом послекризисной перспективы?
Управляющий партнер консультационной группы «Прайм Эдвайс» Денис Химиляйне:
– Бизнесу не стоит ждать поддержки от государства – скорее оно поддержит окологосударственные структуры. По поводу банковского кредитования я совершенно согласен с коллегами, что бизнес не выдержит ни 24% годовых, ни 20%. С другой стороны, мы все помним, как рентабельность на рынке недвижимости достигала и 50, и 100%, и никто не говорил, что происходит что-то ненормальное. Неправильно оценивались риски, и еще девять месяцев назад считалось, что так хорошо будет всегда. Цель бизнеса – зарабатывание денег, и если он убыточный, его нужно останавливать.
Партнер, руководитель Санкт-Петербургского отделения юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Сергей Спасеннов:
– Один из самых болезненных вопросов для строителей жилья – соблюдение требований закона №214 о долевом участии. Практически никто не готов их соблюдать. Возможно, уже поздно исправлять ситуацию с замороженными объектами и обманутыми дольщиками. Масштаб проблемы трудно представить, но социальные волнения властям обеспечены. Кроме того, если суды не пересмотрят отношение к обеспечительным мерам, получить которые крайне сложно, то массовый вывод активов на подставные компании станет катастрофой. И эта тенденция уже наблюдается в строительной отрасли.
Илья Еременко:
– Мы еще до кризиса советовали девелоперам тщательно прорабатывать стадийность проектов комплексной застройки, потому что большая территория – это не беда. Беда – ее одновременный вывод в строительство. И другое зло – продажа ее кусками таким образом, что затем все покупатели сразу полезут осваивать участки. Если же девелопер большую территорию аккуратно выводит на рынок дозами, то при грамотном подходе и сейчас, и осенью, и через год потребитель найдется. Мы проводим реконцепцию шести проектов комплексной застройки. К осени работу завершим, а дальше в зависимости от ситуации будет понятна логика вывода на рынок либо ожидания. И, кстати, проект «Кудрово» вызывает у меня абсолютную уверенность. Главное – четко понимать, какое точно количество квартир может быть выведено. Ведь рынок, в принципе, понятен, ощущаем, просто он стал уже и меньше.
Сейчас действительно большая масса денег простаивает в ожидании, как и большая часть активов (особенно участки). Все ждут завтрашнего дна, и многие хотят на этом заработать. Пока мы видим картину противостояния: одни хотят купить дешево, другие не хотят дешево продавать. Наверное, лето и весна будут трудными и к осени мы увидим крупные покупки. На рынке жилья мы тоже сможем увидеть осенью оживление спроса. Стремительно сокращается предложение квартир в определенных сегментах, но при этом накапливается отложенный спрос по многокомнатным квартирам. Наконец, осенью может обостриться проблема незавершенных домов. Ключевой фактор, которым озабочен покупатель, – не цена, а идет ли реально строительство.
Олег Барков:
– Я никогда не задумывался, что фраза «уверенность в завтрашнем дне» может иметь еще какое-то непривычное значение. Полагаю, стабильное дно, на которое можно опереться и по которому можно поползать, мы увидим примерно через год. 2011 год будет периодом стагнации, а в 2012-м начнется рост. Тем не менее жизнь не остановится и коммерческие площади, выведенные на рынок в 2008-м или 2009 году, потихоньку будут находить пользователей. Наиболее дальновидные девелоперы, не попавшие в экстремальную ситуацию, думают категориями трехпяти лет – это нормальный цикл девелоперского проекта.
Многие из наших постоянных клиентов перекрестились, что не успели влезть в стройку и теперь имеют возможность спокойно осмыслить ситуацию, провести реконцепт и более тщательно подготовиться к восстановлению рынка. В лучшей ситуации находятся потенциальные девелоперы – собственники нормальной промышленной недвижимости, приносящей доход, не включившиеся в бешеную гонку 20072008 годов. У них появился временной лаг возможность спокойно поработать год-полтора над функциональной концепцией, над мастер-планом, провести внутренние конкурсы, определиться с архитектурой и к началу роста рынка выйти с очень хорошим продуктом. Проектов, находящихся в подобной работе, немало. Когда кризис кончится и конкуренция переместится в категорию «цена – качество», побеждать будут только качественные проекты. В этом отношении кризис имеет позитивное и оздоравливающее влияние.
Ситуация, когда рынок сметал все, уже не повторится. И это хорошо.
Журнал «Эксперт Северо-Запад» благодарит за поддержку круглого стола компании KPMG, «Что делать Консалт», Консалтинговую группу «ЛАИР».
Фото: Александр Крупнов