В настоящее время большинство грандиозных проектов по строительству новых курортных комплексов приостановлено. Объявленные к началу в 2008–2010 годах проекты откладываются на неопределённый срок. В то же время необходимость обновления санаторно-курортного комплекса Юга, особенно на Черноморском побережье, лишь обострилась — как по причине приближающейся Олимпиады, так и из-за усилившейся конкуренции со стороны международного туризма. По большей части сегодня на побережье используется старый номерной фонд ещё советских времён. В условиях почти остановившегося кредитования строительного комплекса власти, владельцы мест размещения и потенциальные инвесторы всё чаще вспоминают о реконструкции и реновации как о более щадящем и менее дорогом способе осовременивания курортов. Наметившаяся в связи с кризисом тенденция, по мнению экспертов, может стать основой стратегии по развитию курортов на ближайшие несколько лет.
Присмотрелись и пересмотрели
Безусловно, самый яркий пример пересмотра планов в отношении курортного объекта — решение владельцев и инвесторов крупнейшей сочинской гостиницы «Москва» (ООО «НацБизнесИнвест», дочерняя структура «Нацбизнесбанка»), которую ранее планировалось снести и построить на её месте новый пятизвёздочный многофункциональный комплекс; теперь «Москву» всего лишь подвергнут капитальному ремонту и реконструкции, после чего она получит статус трёхзвёздочной. Сумма инвестиций при этом уменьшилась в 10 раз (подробнее см. «Спрос этажами ниже», «Эксперт ЮГ» № 8–9 от 9 марта 2009 г.).
Ещё одним знаковым решением, на этот раз со стороны властей, стало внесение изменений в «Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта». В соответствии с постановлением правительства запланированы реконструкция и капитальный ремонт 13 объектов санаторно-курортного комплекса общей вместимостью (после реконструкции) около 5000 номеров. В список вошли санатории «Сочи», «Русь», «Золотой колос», «Солнечный луч», «СССР», оздоровительный комплекс «Дагомыс», гостиницы «Приморская», «Металлург», «Жемчужина», «Москва», «Зелёная роща», гостиничный комплекс «Лоо», пансионат «Изумруд». Реконструкция объектов будет вестись за счёт средств инвесторов и владельцев. По окончании реконструкции все санатории и пансионаты пройдут классификацию и получат статус 3 и 4 звезды.
Госкорпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта подсчитала, что для размещения гостей и участников Олимпийских игр необходимо предоставить 57 368 номеров: 6 348 пятизвёздочных, 17 483 четырёхзвёздочных, 24 016 трёхзвёздочных и 9 521 двухзвёздочных. Таким образом, в результате реконструкции и капитального ремонта Олимпиада получит всего около 10% от требуемого количества трёх- и четырёхзвёздочных номеров. Однако, по мнению чиновников, на самом деле резерв уже готового номерного фонда, который можно привести в соответствие с требованиями МОК, не исчерпан. Сейчас в Сочи функционируют 4 пятизвёздочные гостиницы на 223 номера, 16 отелей класса 4 звезды на 2004 номера, 69 трёхзвёздочных гостиниц на 10 553 номера и 152 гостиницы уровня 2 звезды на 12 522 номера (всего 25 321 номер). Министр спорта, туризма и молодёжной политики РФ Виталий Мутко уверен, что уже сегодня столица Олимпиады-2014 располагает достаточным гостиничным фондом, однако все эти отели необходимо «оттестировать и придать им определённый статус». Ростуризмом сейчас готовятся изменения в Законе об обязательной сертификации всех мест размещения в России. По прогнозам, если эти изменения примут, сертификация станет обязательной для всех российских отелей со следующего года.
Мэр Сочи Анатолий Пахомов нововведение поддерживает: «Сегодня, когда сертификация добровольна, не каждый владелец гостиницы, санатория готов расстаться со своими деньгами, чтобы её пройти. Они резонно рассуждают: лучше я на эти деньги бассейн построю или на ремонт их пущу. Так что добровольная сертификация ни к чему не приведёт». Однако мэр, пользуясь олимпийским статусом города, намерен добиться для сочинских отельеров бесплатной обязательной сертификации. «Для Олимпиады требуется 57 тысяч мест размещения. В радиусе 50 километров от аэропорта мы можем и 80 тысяч построить, — поясняет г-н Пахомов. — Но мы должны представлять, сколько нам чего не хватает, а для этого нужна своего рода инвентаризация. Бесплатная сертификация существенно ускорит этот процесс и подскажет владельцам, как, например, трёхзвёздочную гостиницу сделать четырёхзвёздочной. Иной раз для этого достаточно просто бассейн построить, или улучшить качество питания, или перейти на систему «всё включено». Возможно, таким образом удастся существенно сократить те статьи расходов, которые предназначены для гостиничного олимпийского строительства».
Вынужденная терапия
По оценкам специалистов, сегодня от 65 до 70% гостиничного фонда Сочи нуждаются в серьёзной реконструкции даже для достижения категории 2–3 звезды. «Если же говорить о привлечении институциональных инвесторов или о вхождении в мировые гостиничные цепочки, о выгодной продаже готового бизнеса, то сейчас на побережье нет ни одного объекта старой постройки, который мог бы соответствовать этим целям», — предупреждает Константин Ковалёв, управляющий партнёр компании Blackwood.
Но генеральный директор сети AMAKS Дмитрий Златкин напоминает, что в России собственники стараются не расставаться со своими гостиницами, даже если они не приносят достаточной прибыли — особенно на курортах, где собственник получает стабильный доход из года в год. «Предложений на гостиничном рынке практически нет, — говорит г-н Златкин. — В России очень мало инструментов вложения средств, кроме недвижимости. Оценив перспективы роста цен на недвижимость, с таким прибыльным активом расставаться не спешат. Гостиница придаёт некий статус, вес её владельцу».
Как отмечает Андрей Демишин, первый заместитель гендиректора конгресс-отеля Don-Plaza, генеральный директор конгресс-отеля «Таганрог» (реконструированных из старых советских гостиниц), строительство больших отелей может позволить себе только крупная девелоперская компания или гостиничная сеть. Рассчитывать, что после кризиса одним из первых начнёт развиваться именно гостиничный сегмент, не приходится, так как гостиницы — самая капиталоёмкая и долгоокупаемая коммерческая недвижимость. «Но уже сейчас никто не хочет жить в условиях, которые предоставляются старыми советскими гостиницами, — говорит г-н Демишин. — С другой стороны, уровень спроса и стоимость привлекаемого финансирования таковы, что строить “с нуля” сегодня невозможно. Поэтому реконструкция остаётся единственно возможным вариантом».
Константин Ковалёв настаивает: «Если объект рассматривается как семейный бизнес или остаётся в собственности муниципалитетов, ведомств и профсоюзов и не собирается продаваться, то реконструкция может приблизить его к современным требованиям и рынка, и потребителя. Без этого жизнь большинства действующих объектов можно уже сегодня считать практически оконченной».
Камни преткновения
На пути инвестора, решившегося на реконструкцию, возникает масса специфических проблем. «С помощью реконструкции догнать современные стандарты индустрии гостеприимства практически невозможно, — говорит Андрей Демишин. — То подводит недостаточная площадь номера, то устаревшая система пожаротушения. Немаловажно и то, что при новом строительстве приблизительно треть от всей площади здания планируется под помещения для обслуживающего персонала. Выделить соответствующие площади при реконструкции весьма проблематично. Поэтому реконструкция — некое терапевтическое средство, не отвечающее стратегическому интересу компании».
Привлечённое для реконструкции финансирование тоже имеет свои особенности. На техническое переоснащение и модернизацию номерного фонда, как правило, направляются собственные средства предприятий. Однако хозяева неэффективного отеля такими средствами не обладают. Кроме того, напоминает Евгений Панасенко, представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае, основные риски всех гостиничных проектов на Черноморском побережье — это сильно выраженная сезонность, по причине которой среднегодовая загрузка отелей находится на уровне 55%. Такой уровень заполняемости увеличивает и без того высокий срок окупаемости гостиничных проектов. Вдобавок основной приток средств, которые можно вложить в реконструкцию, приходится на высокий сезон, когда остановить работу отеля и начать ремонт наиболее непросто. Аккумуляция средств не всегда возможна, и ко времени низкой загрузки, когда необходимо начинать реновацию, накоплений не остаётся. Наилучшим вариантом, по мнению экспертов, будет начало реконструкции сразу после сезона высокой загрузки.
В то же время у владельцев действующих объектов есть существенное преимущество: у них, как правило, имеется достаточная залоговая база в виде имущественного комплекса, что в наше время зачастую помогает в получении банковского кредита.
Перестраивать дешевле?
У аналитиков и экспертов нет единого мнения о том, сколько можно сэкономить на реконструкции по сравнению с новым строительством. Пример сочинской «Москвы» с её десятикратным снижением инвестиций большинство экспертов считают исключительным. А вот уменьшение расходов на 30% — реальным и вполне достижимым.
Как говорит начальник информационноаналитического отдела Ассоциации «Университет гостиничного, туристского и ресторанного бизнеса» Марина Смирнова, на возведение нового корпуса уходит от 17 до 25% всего объёма инвестиций. Но затраты будущего владельца включают не только строительство здания, но и предпроектные изыскания и проектно-сметную документацию. Да и сами процессы согласования и утверждения затягиваются на год-два и даже больше — всё это время деньги, по сути, остаются замороженными.
«Реконструкция — безусловно, антикризисная альтернатива строительству, — уверен Андрей Демишин. — Потому что возведение коробки — 30 процентов стоимости. Потому что сроки окупаемости ниже. Но реконструировать действующий отель можно лишь в том случае, когда компания разбирается в том, что такое операционная деятельность отеля. Почему “Дон-Плаза” пошла по пути реконструкции? Преимущество состояло в том, что мы реконструировали отель поэтапно. Во-первых, это было приемлемо в финансовом аспекте. Во-вторых, мы вводили в эксплуатацию небольшие объёмы реконструированного номерного фонда. В-третьих, занимаясь операционной деятельностью, мы могли соблюдать все технические требования».
В России есть пример построения целой гостиничной цепочки — AMAKS — основанного на приобретении и последующей реконструкции старых советских типовых отелей «Интурист», «Турист» и «Спутник». Дмитрий Златкин делится опытом: «Реконструкция проводится поэтажно, что позволяет отелю не прерывать рабочий процесс. Доходность составляет порядка 25 процентов, а окупаемость — пять лет. При строительстве нового отеля срок окупаемости увеличивается до 8–10 лет. AMAKS делает ставку на развитие комплекса услуг (большой ресторан, ночной клуб, боулинг, бильярд, конференц- и презентационные залы), который может повысить рентабельность гостиницы в два раза».
По признанию г-на Златкина, звёздность старых советских гостиниц не удаётся поднять до 4 и тем более 5 звёзд, но AMAKS нашёл беспроигрышный маркетинговый ход: после реконструкции на рынок выходит гостиница категории 3 звезды с четырёхзвёздочным уровнем сервиса.
Евгений Панасенко убеждён: «На объекты гостиничного сегмента сохраняется стабильный спрос, что и становится главным фактором при решении об инвестициях. К примеру, в пору кризиса спрос на аренду высококлассных офисных помещений и торговых площадей оказался очень уязвим. А вот риски инвестиций в гостиничные проекты, обозначенные до кризиса, становятся меньше. И, несмотря на кризис, спрос на отдых на Черноморском побережье сохранится, а Сочи, как главный курорт региона, по-прежнему будет привлекать туристов».