ВТБ приобретет контрольный пакет акций ЗАО «Дон-строй инвест», дочерней структуры холдинга «Дон-строй», на которой консолидированы все жилые проекты девелопера. Коммерческая недвижимость, кредиты на которую компании предоставлял Сбербанк, останется под контролем «Дон-строя». «Банку передается 50% плюс одна акция ЗАО „Дон-строй инвест” после получения предварительного согласия Федеральной антимонопольной службы России», – говорится в сообщении на сайте ВТБ. ВТБ в качестве основного кредитора «Дон-строя» реструктурирует существующую задолженность компании, а также предоставит дополнительное финансирование для нее. Как ожидается, сделка завершится к 15 января 2010 года.
50% плюс одна акция достанутся ВТБ за символические 500 рублей. А долги «Дон-строя» перед ВТБ составляют около 500 млн долларов. В ноябре прошлого года «Дон-строй» и ВТБ заключили ряд долгосрочных кредитных соглашений. Все полученные средства «Дон-строй» собирался направить на строительство жилья в Москве, в первую очередь на завершение домов высокой степени готовности. Залогом по кредиту ВТБ выступали имущественные права, а также твердые залоги в виде уже построенных и сданных объектов жилой и нежилой недвижимости. Однако вернуть долги в обозримом будущем компании не удалось бы. «Дон-строй» испытывал большие трудности с продажей квартир бизнес-класса, реализуя их с большим дисконтом, – квартиры в жилых комплексах «Измайловский» и «Дом на Беговой» по 105 тыс. и 100 тыс. рублей за квадратный метр, что дешевле даже квартир эконом-класса на вторичном рынке. О том, что ВТБ и «Дон-строй» ведут переговоры о реструктуризации задолженности девелопера перед банком, стало известно весной этого года. Тогда же говорилось и о возможной передаче активов компании банку.
Сейчас «Дон-строй» возводит 11 жилых проектов в разной стадии готовности общей площадью около 3 млн кв. м. Одними из крупнейших проектов компании являются «Алые паруса» и «Триумф-палас», квартал «Воробьевы горы», торговый центр «Щука» и небоскреб на Мосфильмовской. На паритетных началах холдингом владеют Максим Блажко и Дмитрий Зеленов. Оборот компании за 2008 год составил около 2 млрд долларов.
«Дон-строй» – не первая компания, полученная ВТБ за долги. В конце марта банк объявил, что покупает 51% «Система-галс» за 60 рублей. (Долги «Системовского» девелопера перед ВТБ достигали 23,5 млрд рублей.) В середине апреля также стало известно, что ВТБ получит в собственность контрольный пакет футбольного клуба «Динамо» вместе с проектом строительства нового стадиона и многофункциональных центров общей площадью 937 тыс. кв. м.
«Это обычная сделка по реструктуризации долгов, и продолжается процесс перехода активов крупных девелоперов в руки кредиторов. Похожая ситуация сложилась у „Миракс групп” и Альфа-банка (глава „Миракса” Сергей Полонский в своем письме 20 августа сообщил, что „Миракс групп” вскоре может обрести нового владельца – „Эксперт Online”). Реструктуризацией долгов группы ПИК занимается „Сбербанк капитал”», – говорит аналитик «Юнити траст» Ариф Зейналов. Capital Group уже передала права на свой проект в «Москва-Сити» «Город столиц» Сбербанку (в счет задолженности по кредиту в 400 млн долларов).
«Думаю, вскоре контроль над всеми крупными девелоперами перейдет к их кредиторам-банкам», – говорит один из экспертов рынка. Сегодня на рынке осталось четыре крупных девелопера, которые сумели сохранить свои активы, – это AFI Development, ОПИН, ЛСР и концерн КРОСТ.
Конечно же, в нынешней ситуации получить актив, который фактически не приносит денег, – не очень выгодно. «Приобретение доли в девелоперской компании – для банка это решение вынужденное, – считает управляющий директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев. – Если банкротить компанию, то банк останется с низколиквидным недостроем, то есть, по сути, не сможет обеспечить возврат кредита. Получив же контроль над компанией, банк сможет профинансировать окончание строительства и продать недвижимость на этапе восстановления рынка, в результате чего обеспечит возврат кредита в среднесрочной перспективе». Но когда начнется восстановление, никому не ясно. К тому же в первую очередь спрос будет оживать на жилье эконом-класса, а проекты «Дон-строя» – классом повыше. «Перевести их в эконом-класс вряд ли получится. Банки вряд ли начнут такое строительство, если, конечно, на то не будет политической воли», – говорит руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлев.
Возникает вопрос и относительно того, смогут ли банки вообще успешно управлять девелоперским бизнесом. По словам президента компании «БЕСТ-недвижимость» Григория Полторака, речь идет об изменении всей модели девелоперского бизнеса, которая, кстати, имеет место в ряде западных стран. Согласно этой модели, банк осуществляет инвестиции и контроль за строительством и нанимает девелопера как реализатора проекта, который работает за вознаграждение и процент от прибыли.
Другие эксперты считают, что приобретение непрофильного актива – явление временное. «По мере роста капитализации девелоперской компании банки, скорее всего, будут продавать свои доли в них либо их прежним владельцам, либо сторонним инвесторам», – считает Пинаев.
По словам Журавлева, возможно даже, банки самостоятельно строить ничего не будут – законсервируют строительство и отдадут актив при наступлении лучших времен. «Если будут уволены нынешние управленцы, то вряд ли получится продолжить начатое строительство», – считает Журавлев.