Полтора-два года назад многочисленные дискуссии о перспективах городов-спутников и отдельных микрорайонов, расположенных за МКАД, позволяли надеяться, что мечта многих людей — жить в комфортабельной и недорогой квартире или доме за чертой города — близка к реализации. По замыслу девелоперов значительная доля возводимого жилья в новых проектах должна была состоять из многоквартирных жилых комплексов (ЗМЖК). Данный формат представляет собой промежуточный сегмент, соединяющий два формата жилья: привычный городской (квартиры в малоэтажных домах) и загородный (строительство дома в природном окружении). Карты и застройщикам, и потребителям спутал кризис: большинство проектов, где предусматривалось строительство значительных объемов такого жилья, либо были заморожены, либо по ним были серьезно скорректированы сроки и масштабы реализации.
Спрос на ЗМЖК, по мнению аналитиков, никуда не делся, а вот предложение ограничивается парой десятков объектов (данные компании Blackwood). «Чаще всего загородные многоквартирные малоэтажные дома просто пристраивают к поселку в качестве дополнительного вида жилья в линейке предложения. “Раз строим коттеджи и таунхаусы, добавим еще и многоквартирные дома для разнообразия” — такими мотивами оперируют девелоперы», — объясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».
С ним согласен и Иван Шульков, управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group: «Девелоперы стараются охватить как можно большую целевую аудиторию, за счет своей продуктовой линейки. Поэтому все чаще при строительстве поселка вместе с коттеджами (300–500 кв. м) они предлагают таунхаусы (150–250 кв. м). Как раз следующий этап расширения линейки — квартиры в загородных ЖК (50–150 кв. м)». По его словам, даже отдельное строительство многоквартирного дома может привлечь потребителей — к примеру, семьи с детьми. «Однородный состав позволит создать определенный социум — жители не будут чувствовать себя одинокими, как это бывает с жильцами в коттеджных поселках. Во многих из них, даже построенных несколько лет назад, нередко пустует больше половины домов — такая изоляция и отсутствие возможностей для общения нередко приводит к отказу от постоянного проживания за городом. Многоквартирные дома эту проблему решают», — считает Иван Шульков. Кстати, сегодня ЗМЖК — это необязательно малоэтажный клубный дом элитного или бизнес-класса. Если несколько лет назад девелоперы действительно ориентировались на премиальный сегмент и старались строить клубные малоэтажные дома, то в настоящее время параметры ЗМЖК сильно размыты: на рынке появились целые микрорайоны, состоящие из 17-этажных комплексов экономкласса.
Наиболее важным параметром, который обеспечивает популярность квартир в загородных многоквартирных жилых комплексах, является их цена. По словам аналитиков из Blackwood, квартира в ЗМЖК обойдется существенно дешевле покупки коттеджа, что связано с более низкими площадями квартир, а также с отсутствием земельного участка. В то же время по сравнению с городским жильем ниже оказывается удельная цена квадратного метра, что позволяет в рамках заданного бюджета приобрести квартиру большей площади. «Такие ЖК расположены, как правило, в стороне от крупных магистралей, в зеленых зонах Подмосковья. У покупателей не возникает проблем с оформлением земельного участка — в собственность передается только квартира. В отличие от обычных домов есть дополнительные сервисы: мини-прачечная, спортивный зал, парикмахерская и т. д. Многие ЗМЖК имеют свою огороженную охраняемую территорию, что делает проживание более безопасным и комфортным», — перечисляет преимущества загородных многоквартирных комплексов Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «Гдеэтотдом.ру».
Но есть и недостатки. «Потребителю совершенно непонятно, почему он должен сделать выбор в пользу такого многоквартирного дома, тем более что земельный участок не прилагается, а с инфраструктурой в таких поселках также часто бывают проблемы. В то же время по стоимости такие квартиры мало чем отличаются от таунхаусов. Не стоит сбрасывать со счетов и психологический фактор: если в поселке есть коттеджи и таунхаусы, владельцы квартир в многоквартирных домах будут ощущать дискомфорт — ощущать себя людьми “второго сорта”», — уверяет Дмитрий Таганов. Главная же проблема — транспортная доступность. Ведь в любом случае большинство людей, которые приобретают жилье за городом, работают в Москве, и для них квартиры в ЖК, расположенных дальше 20 км от МКАД, уже не подходят. «Кроме того, такие комплексы плохо связаны с системой общественного транспорта, что отсекает от них существенную группу потенциальных потребителей», — резюмирует Александр Пыпин.
Риск против цены
Хотя новых проектов ЗМЖК практически нет, да и в докризисные годы девелоперы не баловали потребителей значительными объемами предложениями данного формата, приобрести квартиры за городом можно — как на первичном, так и на вторичном рынках.
Из новостроек ближе всех к сдаче ЖК «Сенеж» — это 17-этажный комплекс рядом с Солнечногорском (Ленинградское направление). Строители обещают сдать дом до конца года. «Через месяц вы сможете оформить сделку не через предварительный договор, а путем купли-продажи — мы уже готовим документы о собственности», — обещают риэлтеры. К плюсам можно отнести близость одноименного озера, хорошую экологию и инфраструктуру. Главный недостаток для тех, кто работает в Москве, — расстояние: 43 км от МКАД означают, что в день придется тратить не менее четырех часов только на дорогу. Да и цены для дома, расположенного на столь значительном расстоянии, высоки — от $3,1 тыс. до $3,9 тыс. за 1 кв. м. 80-метровая «двушка» обойдется почти в 7 млн руб., а 61-метровая «однушка» стоит 5,8 млн руб. За такую сумму можно и в столице присмотреть квартиру, пусть не рядом с озером, но в районе с хорошей экологией.
Дешевле обойдется покупка жилья в ЖК «Павловская Слобода» — здесь однокомнатные квартиры продаются по 2,8 млн руб., а «двушки» — 3,3 млн руб. (около 55 тыс. руб. за 1 кв. м). Выигрывает этот комплекс и в плане транспортной доступности: до столицы всего 20 км по Новорижскому шоссе. Поблизости и город Истра с его инфраструктурой, но при желании можно будет и не ехать никуда: в «Слободе» открыт ресторан, есть детский сад, школа, поликлиника, ведется строительство торгового комплекса, боулинг-центра, спорткомплекса. Единственный риск — предварительный договор, который не гарантирует, что вы получите свою квартиру точно в срок (на словах ключи обещают уже во втором квартале 2010 года).
Еще ближе по этому же направлению (14 км от МКАД) располагается ЖК «Павлово» — окончание строительства малоэтажных многоквартирных домов намечено на первый квартал 2010 года. Учитывая хорошую транспортную доступность (до МКАД 10–15 минут на машине) и неплохую инфраструктуру (торгово-развлекательный комплекс, детский сад, гимназия), цены не выглядят завышенными — $3,3–3,8 тыс. за 1 кв. м. Однокомнатная квартира площадью 40 кв. м стоит около $145 тыс., 106-метровая «трешка» — $380 тыс. При оплате 25% стоимости застройщики предлагают годовую рассрочку на оставшуюся сумму, при 100-процентной оплате обещают скидку.
По Ярославскому направлению (11 км от МКАД) в поселке Валентиновка в продаже есть одно-трехкомнатные квартиры в малоэтажном ЖК «Королёвские сосны». На территории комплекса есть кафе-ресторан, SPA-центр с бассейном, салон красоты, торговый центр, продуктовый мини-маркет. Впрочем, стандартный инфраструктурный набор вряд ли подойдет для семейных пар с детьми: ближайшие школы, сады и поликлиники в Королеве. Сдача дома планируется в 2010 году. Стоимость «квадрата» — от $2,5 тыс. до $4 тыс. в зависимости от площади квартиры.
Рядом с Зеленоградом в Брехово (15 км от МКАД по Пятницкому шоссе) возводится даже не жилой комплекс («Пятница»), а скорее микрорайон — одиннадцать 17-этажных корпусов. Застройщик обещает и полную инфраструктуру: магазины, водонасосную станцию, общественный центр, два детских сада, школу и многое другое. 37-метровая однокомнатная квартира стоит 1,66 млн руб., а 63-метровая — 2,77 млн руб. Все бы ничего, если бы не срок сдачи ЖК — конец 2010 года. По словам риэлтеров, ключи и документы жители получат после достройки последнего дома, сейчас же нет и половины корпусов.
По мнению риэлтеров, наиболее удачным примером ЗМЖК является «Рублевское предместье». «Здесь удачно совпали сразу несколько факторов: престижное месторасположение, качественные проекты домов, удачная концепция и приемлемые цены», — говорит Дмитрий Таганов. Комплекс располагается всего в 3 км от МКАД и добраться до него можно как по Новорижскому, так и по Ильинскому шоссе. Дома первой и второй очереди уже сданы, но и у застройщика и на вторичном рынке можно найти предложения по 85–95 тыс. руб. за «квадрат». Однокомнатная квартира площадью 54 кв. м будет стоить более 5 млн руб. Третья очередь состоит из трех пятиэтажных монолитно-кирпичных корпусов с подземным паркингом. Стоимость 1 кв. м — 78–92 тыс. руб. Самые дешевые «однушки» стоят от 4,2 млн руб., причем можно рассчитывать на двухлетнюю беспроцентную рассрочку. Застройщик позиционирует ЖК как бизнес-класс, но это скорее добротный «эконом». К минусам можно отнести отсутствие садов и школ — в проектной документации они, естественно, предусмотрены, но в ближайшие год-два их вряд ли сдадут.
Некоторые новостройки, как видим, довольно привлекательны в плане цен, но риск нарваться на долгострой слишком высок. В этом плане идеальный вариант — приобрести квартиру в ЗМЖК на вторичном рынке. Но здесь экономичных предложений практически нет — как правило, это дома бизнес- и премиум-класса. К примеру, минимальная стоимость квартиры в ЖК «Сосны на Николиной горе» (находится на территории пансионата при УДП «Сосны») составляет $670 тыс. (147 кв. м), причем без отделки. В среднем цены здесь $5,5–7 тыс. за «квадрат» — видимо, это плата за престижное место и возможность сразу получить документы о собственности. В то же время за $600–700 тыс. вполне можно реализовать мечту о жизни на природе через покупку коттеджа или таунхауса.
Еще один элитный жилой комплекс расположен на Сколковском шоссе — ЖК «Грюнвальд» (13 малоквартирных домов). Квадратный метр стоит в нем около $8,5–9 тыс. По тому же направлению в продаже имеются квартиры в ЖК «12 месяцев» (2 км от Москвы). «Комплекс представляет собой 12 малоквартирных домов. К продаже предлагаются квартиры от 178 до 313 кв. м. Квартиры первого этажа имеют отдельный вход, собственное помещение в цоколе дома, большую террасу, а квартиры третьего этажа — двухуровневые, оборудованные камином. Вокруг поселка сложилась высококачественная внешняя инфраструктура: детские сады, школы-гимназии, Международный университет, спорткомплекс, магазины и т. п.», — говорит гендиректор компании «Миэль — инвестиции в регионы» Алексей Пашкевич.
Изобилия не ожидается
И до кризиса ЗМЖК было не слишком много, а теперь и вовсе можно увидеть лишь единичные проекты. Скорее всего, такое положение вещей продлится еще долго. Если же оценивать их с точки зрения экономики, то для девелоперов данный сегмент привлекателен. Построить пусть и малоэтажный, но многоквартирный дом в области гораздо дешевле, чем в столице или областных городах. Нет обременений, дешевле сама земля. Кроме того, большое количество квартир загородных ЖК позволяет девелоперу, в отличие от коттеджного поселка, обеспечить рентабельность инфраструктуры — ресторана или кафе, магазина, спортзала и других объектов.
«Для девелоперов такой формат, конечно, дешевле таунхаусов, но продавать его гораздо сложнее из-за низкого спроса и проблем с позиционированием таких объектов, — считает Дмитрий Таганов. — Единственный вариант для застройщиков — точечные предложения. Удачно подобранное место — обязательно недалеко от МКАД и на направлениях с лучшей транспортной доступностью. Правильно выбранный сегмент — лишь ориентация на экономкласс способна обеспечить продажи в таких домах. Грамотное ценообразование — квартиры должны стоить дешевле, чем таунхаусы или коттеджи, расположенные поблизости. Наконец, оригинальная концепция, воплощенная в архитектуре здания, — к примеру, зимний сад на крыше, большие лоджии и т. д.». По мнению экспертов, если сегмент ЗМЖК и будет развиваться, то в 10–15-километровой зоне от МКАД, по тем трассам, которые более или менее свободны, — Новорижское, Рублево-Успенское и др.
Девелоперам выгодно предложить потребителям, предпочитающим спокойствие и экологию, более дешевую альтернативу коттеджным поселкам и таунхаусам, также привлекает и более низкая себестоимость такого жилья. «Однако ограниченный и специфический спрос, непривычный для покупателей формат, усложняющий продажи, отсутствие участков, к которым можно недорого подключить коммуникации и провести дорогу, и трудности согласования у местных администраций нестандартных проектов существенно снижают экономическую привлекательность ЗМЖК для застройщиков», — отмечает Александр Пыпин.
Учитывая низкую себестоимость многоквартирных комплексов, есть основания думать, что девелоперы будут активнее предлагать этот формат, причем ориентируясь на качественный экономкласс. К примеру, ЗМЖК могут быть интересны девелоперам, реализующим крупные офисные комплексы около МКАД: застройщики могут рядом с ними построить еще и жилье для сотрудников офисов, продать им их или сдать в аренду.
Говоря о перспективах рынка ЗМЖК нельзя не учитывать общие тренды, которые идут на загородном рынке. В целом он дрейфует в сторону удешевления предложения: цены на таунхаусы и коттеджи в экономклассе начинаются от 3 млн руб., что вполне сопоставимо с ценой на квартиры в ЗМЖК. Девелоперы следуют вслед за спросом и сегодня оперативно корректируют формат своих поселков, пытаясь привлечь клиентов дешевыми предложениями. По данным компании «Маршал эстейт», в 2009 году в сегменте бизнес- и премиум-класса не появилось ни одного нового проекта, продажи в ряде поселков были заморожены. В целом сегмент сократился на 5–10%, в то же время сектор экономкласса расширяется за счет новых предложений. Благодаря недорогим малоформатным проектам общее количество поселков, предлагаемых сегодня на рынке, увеличилось на 5%. При росте предложения в сегменте дешевого загородного жилья ЗМЖК будут терять привлекательность: если за ту же или чуть большую сумму можно будет приобрести дом или таунхаус, потребитель выберет полноценный загородный дом, а не квартиру.
Мария Литинецкая исполнительный директор компании Blackwood
В связи с развернувшимся финансовым кризисом и, соответственно, дефицитом финансирования многие девелоперы отложили или отказались от реализации большого числа проектов. В то же время дальнейшему развитию сегмента малоэтажных загородных комплексов в ближайшее время будут способствовать такие процессы, как децентрализация коммерческой недвижимости в Москве, нарастание процесса дезурбанизации (желание постоянной жизни за городом приобретает все большую популярность), а также рост популярности организованного отдыха за городом. Кроме этого, дефицит земельных участков в пределах города существенно ограничивает возможности девелоперов и вынуждает их перемещаться за его пределы. Использование пока еще неосвоенных земельных ресурсов Подмосковья для создания новых «микрорайонов» и «городов» даст реальную возможность увеличить объемы строительства жилья, при этом разгрузив мегаполис.
Опасный договор
Учитывая финансовые проблемы многих застройщиков, потребителям следует внимательно отнестись к выбору новостроек: в некоторые уже построенные ЗМЖК инвесторы смогли въехать лишь через несколько лет, несмотря на то что в договорах стояли более близкие сроки сдачи. Сегодня риски оказаться в рядах обманутых дольщиков возрос, тем более что ни по одному объекту, который находится на стадии строительства, вам не предложат подписать договор в соответствии с 214-ФЗ. «Это будет предварительный договор или договор переуступки прав требования», — обещают в компаниях, реализующих загородные квартиры.
По сути, такая сделка является неким соглашением о намерениях. Покупатель квартиры, по условиям предварительного договора оплачивает стоимость приобретаемого жилья, которого юридически еще не существует. Другая же сторона (застройщик) обещает за полученные денежные средства передать покупателю квартиру, когда будет построен дом. Ваши деньги застройщик-риэлтер меняет на обещания. Причем договоры составляются зачастую так, что сроки исполнения обязательств застройщика перед частным инвестором могут меняться.
Еще одна опасность двойные продажи: нередко застройщик закладывает квартиры поставщикам стройматериалов или субподрядчикам и эти же квартиры продает частным инвесторам. При неблагоприятном сценарии свое право на собственность придется отстаивать в суде. И не факт, что он примет вашу сторону.