Рынок ипотечного кредитования в третьем квартале несколько оживился. Согласно данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, количество выданных в Петербурге кредитов увеличилось по сравнению со вторым кварталом на 24%, а их объем – на 18%. Это первый квартальный прирост за последний год, и эксперты начинают уверенно говорить об активизации рынка и росте спроса на кредиты. К докризисным значениям постепенно возвращаются и условия кредитования. Средние ставки по кредитам уже опустились до уровня 12-15% годовых, но банки готовы и дальше снижать стоимость кредитов.
Первый рост
Согласно данным ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПбИА), за девять месяцев 2009 года в Санкт-Петербурге выдано 2,5 тыс. кредитов на 4,5 млрд рублей. Это в шесть раз меньше, чем в 2008-м, по количеству и в 8,5 раза – по объему. При этом 67,6% рынка по итогам квартала приходилось на долю Сбербанка. Приблизительно такая же динамика наблюдается в целом по СЗФО, где, по оценкам специалистов банка DeltaCredit, за рассматриваемый период выдано кредитов на 11,4 млрд рублей, а объемы к соответствующему периоду 2008 года сократились 5,3 раза.
Основные негативные последствия глобального кризиса для розничного бизнеса банков проявились именно на рынке ипотеки, поэтому столь существенное падение вполне объяснимо и вряд ли показательно. Более интересно, что в третьем квартале объем ипотечных кредитов, по данным СПбИА, вырос по сравнению со вторым на 18%, до 1,6 млрд рублей, а количество выданных кредитов – на 24%, до 1 тыс. Это первый рост ипотеки в Петербурге с конца 2008 года, и специалисты начинают говорить о повышении спроса на ипотеку. «Рынок недвижимости оживает, участники рынка активизировались, цены на недвижимость прекратили падение. Происходит только коррекция – как в сторону снижения, так и в сторону увеличения стоимости недвижимости», – отмечает начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ-24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
«Мы наблюдаем, что с сентября на рынке Санкт-Петербурга растет спрос на покупку недвижимости, происходит стабилизация цен на вторичном рынке и, как следствие, увеличивается спрос на ипотечные кредиты. По отношению к апрелю 2009 года количество кредитов в сентябре в нашем банке удвоилось. И выдача стабильно растет из месяца в месяц начиная с апреля», – рассказывает председатель правления DeltaCredit Сергей Озеров.
Банки смягчают требования
Со второго полугодия стали заметно улучшаться и условия ипотечного кредитования, чему способствуют стабилизация ситуации на денежных рынках и активность регулятора в части снижения стоимости денежных средств в банковской системе. Прежде всего это сказалось на ставках. Если в начале года средние процентные ставки по ипотеке составляли 17% и выше (в рублях), а в некоторых банках достигали запредельного уровня 25%, то сегодня они опустились до 12-15%. Ставки по валютным кредитам также снизились – до 11-13%, хотя из-за колебаний курсов спрос на кредиты в иностранной валюте по-прежнему остается невысоким, а кредиты в долларах и евро предлагают в основном западные банки. По оценкам DeltaCredit, в СЗФО в валюте выдано только 6% ипотечных кредитов, в Санкт-Петербурге – 12%.
Основное снижение ставок наблюдалось в сентябре-октябре. В среднем самые крупные игроки осенью снизили ставки на 1,5-2% годовых. Сегодня, по данным специалистов Первого ипотечного агентства (ПИА), самую низкую ставку предлагает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – от 10,05% годовых, затем следуют DeltaCredit – от 12,5%, Сбербанк – от 13,5%, Нордеа-банк – от 14%, ВТБ-24 – от 14,1%, Банк Сосьете Женераль Восток (BSGV) – от 14,25% (для фиксированных ставок). Предложение АИЖК можно считать лучшим на рынке, однако реальная ставка, по которой будут выдаваться кредиты, составит 11-12% годовых, уточнил генеральный директор ПИА Максим Ельцов. Он также обращает внимание на то, что в программе учитывается только официальный доход, а все доходы по форме 2-НДФЛ могут подтвердить не более 40% заемщиков.
Кроме того, при проведении сделок по федеральной программе нельзя попасть под льготное налогообложение, занизив стоимость квартиры до 1 млн рублей. «То есть собственник, который продает квартиру заемщику и не владеет ею более трех лет, должен либо заплатить 13% налога на доход физических лиц, либо просто отказаться от сделки. Это сужает выбор квартир более чем в два раза», – объясняет Ельцов. Кроме того, по программе АИЖК в Санкт-Петербурге работают только пять банков и оно едва ли может формировать рыночные тренды, считают другие участники рынка.
По мнению исполняющего обязанности генерального директора филиала BSGV в Санкт-Петербурге Егора Андриянова, скоро о снижении ставок по ипотеке объявят и другие банки. Этому будет способствовать достаточный объем ликвидности основных игроков, ограниченность качественных с точки зрения риска клиентов и отчасти возвращение основных игроков на рынок программ кредитования жилья на стадии строительства, считает Андриянов. Однако динамика коррекции ставок будет определяться темпами восстановления реальных располагаемых доходов населения и уровнем потребительского спроса.
Среди других позитивных тенденций – постепенное увеличение сроков кредитования и снижение размера первоначального взноса. АИЖК, например, сегодня предлагает кредиты на срок до 30 лет с первоначальным взносом при покупке квартиры от 30% ее стоимости, а при покупке индивидуального жилого дома – от 40%. Уже сегодня можно взять кредит, имея 20% от стоимости квартиры. Банки возобновляют ранее приостановленные программы и делают новые интересные предложения.
Так, ВТБ-24 снял мораторий с кредитования строящихся квартир на первичном рынке, возобновил кредитование загородных домов с земельными участками и готов предоставлять нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости. Банк также стал выдавать ипотечные кредиты с переменными процентными ставками и ввел накопительную программу ипотечного кредитования. Появляются и ноу-хау. Например, Абсолют-банк запустил программу «Выгодная ипотека», в рамках которой предлагает приобретать недвижимость, находящуюся у него в залоге. Квартиры продаются по их текущей рыночной стоимости, а процентная ставка кредитов, выдаваемых по этой программе, ниже среднерыночной. «Выгода для всех участников сделки очевидна. Банк вместо проблемного кредита, по которому заемщик платить не в состоянии, получает добросовестного клиента, готового выполнять все условия кредитного договора. Для заемщика, не имеющего возможности продолжать выплачивать займ, это тоже более выгодный вариант погашения задолженности, чем судебное разбирательство и реализация предмета залога: он не портит себе кредитную историю и имеет возможность продать квартиру значительно дороже, чем это было бы сделано на судебном аукционе», – отмечает управляющий филиала Абсолют-банка в Санкт-Петербурге Виталий Демидов.
На хорошей ноте
Впрочем, основные требования к заемщикам остаются жесткими: практически все кредиторы готовы учитывать только доходы, подтвержденные справкой 2-НДФЛ, а также рассматривать лишь клиентов с положительной кредитной историей. В среднем по рынку ипотечные кредиты предоставляются заемщикам на 5-25 лет, необходим первоначальный взнос в размере 30-50% от стоимости недвижимости в основном на вторичном рынке. «Количество обращений растет, люди интересуются условиями кредитования, рассматривают различные варианты. Но сейчас клиенты более взвешенно подходят к получению кредита, оценивают свои возможности – платежеспособность, стабильность занятости, поэтому пока не все поданные заявки становятся реальными сделками», – говорит Татьяна Хоботова.
Объемы выдачи ипотечных кредитов стали постепенно расти. Но чтобы достигнуть докризисного состояния, рынку потребуется не менее двух-трех лет
На рынке ипотеки все еще работает ограниченное количество участников – около 15 банков. Предоставлять ипотеку сейчас могут себе позволить далеко не все кредитные учреждения, поэтому программы долгосрочного кредитования, как правило, сосредоточены в руках крупных и стабильных банков с государственным и иностранным участием. Как отмечалось выше, наибольшая доля кредитов по итогам третьего квартала приходилась на Северо-Западный Сбербанк, который в июле-сентябре выдал кредитов на 1,024 млрд рублей, второе место занимает банк «Санкт-Петербург» – 151 млн, на третьем находятся банки, работающие по программе АИЖК, которые в третьем квартале выдали кредитов на 127,4 млн, затем следует ВТБ-24 – 113,6 млн рублей. В число лидеров входят также DeltaCredit и Росбанк.
Егор Андриянов надеется, что с развитием стабилизационных процессов и восстановлением уровня конкуренции в ипотечный сектор вернутся и менее крупные банки, которые в период кризиса отказались от предоставления таких программ. Прежние игроки возвращаются на рынок уже сейчас. Так, с конца сентября Городской ипотечный банк начал работать по стандартам АИЖК. По мнению заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, в ближайшие месяцы стоит ждать более активной стадии восстановления рынка, так как цены на недвижимость в большинстве сегментов стабилизировались и могут начать движение вверх.
Ожидают подъема рынка и другие его участники. По словам Татьяны Хоботовой, в четвертом квартале 2009 года будет выдано больше кредитов, чем в третьем, и объемы выдач приблизятся к уровню четвертого квартала 2008-го. Эксперты DeltaCredit прогнозируют, что рынок ипотеки по итогам 2009 года составит 8,2 млрд рублей в Санкт-Петербурге и 17,8 млрд – в СЗФО.
Как считает Максим Ельцов, год будет закончен на очень хорошей ноте: «Тот небольшой рост, который наметился за два последних месяца, – лишь начало. Он произошел только за счет повышения активности заемщиков, а начиная с октября на объемах выдачи отразится снижение ставок». «Объемы выдачи ипотечных кредитов стали постепенно расти. Но для того чтобы достигнуть докризисного состояния, рынку потребуется не менее двух-трех лет», – полагает управляющий Санкт-Петербургским филиалом банка «Возрождение» Игорь Капленов и добавляет, что банк рассматривает вопрос снижения ставок по собственным ипотечным программам.
Санкт-Петербург
Таблица: Объемы ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, 2009 г.*