Осеннее оживление на московском квартирном рынке сменилось спадом. «В ноябре количество сделок на вторичном рынке сократилось на 10–12 процентов по сравнению с октябрем», — рассказывает исполнительный директор агентства МИАН Инна Игнаткина. Объемы продаж строящегося жилья и вовсе уменьшились на треть. Однако риэлтеры не видят причин для паники. Они уверены, что замедление оборотов рынка объясняется приближением новогодних каникул.
Нашествие менял
В предновогоднюю стагнацию вторичный рынок входит с внушительным объемом предложения: на продажу выставлено порядка 23 тыс. квартир и комнат. Впрочем, несмотря на избыток недвижимости, цены на нее в столице стабилизировались: стоимость квадратного метра составляет 140–150 тыс. рублей.
Отсутствие прямой взаимосвязи между объемом предложения и динамикой цен объясняется спецификой столичного рынка жилья, на котором до 80% сделок являются альтернативными, когда продажа квартиры сопровождается покупкой нового жилья. Таким образом, расширение предложения создает благоприятные условия для таких, по сути, обменных операций: становится проще выстраивать цепочки сделок. Более того, в кризис стало заметно больше прямых обменов, когда квартира обменивается на аналогичную (например, расположенную в другом районе) без каких-либо доплат и компенсаций.
Спрос на вторичку подстегивает ипотека: в последнее время кредитный рычаг активно используется и при совершении альтернативных сделок. Осенью об увеличении числа ипотечных договоров рапортовал Росреестр. По данным риэлтеров, с начала года доля ипотечных покупок выросла с 8 до 14%. Впрочем, пока объемы кредитования несопоставимы с докризисными оборотами ипотечного рынка. «Банки одобряют не более 40 процентов заявок на ипотечные кредиты. Почти в два раза уменьшился средний размер займов», — констатирует Инна Игнаткина из МИАНа.
Котлованы не предлагать
Еще более неблагоприятно складывается ситуация на рынке новостроек. Ипотеки здесь почти нет. «Наша компания в 2009 году не реализовала ни одной квартиры с использованием ипотечного кредита», — признается директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. Что, впрочем, не удивительно, ведь привлекательными считаются займы под 15,75% годовых в рублях на этапе строительства и под 14,75% после оформления права собственности на квартиру.
Платежеспособный спрос сосредоточен преимущественно в верхнем и нижнем сегментах рынка новостроек. «Осенью было продано много квартир в бюджете от 8 до 12 тысяч долларов за метр в готовых домах. Некоторым застройщикам удавалось продавать по 10–20 квартир в месяц. Это очень приличные объемы реализации», — рассказывает один из столичных риэлтеров.
Пользуется спросом жилье в домах высокой степени готовности либо в сданных госкомиссии жилых комплексах. Вялотекущие стройки и котлованы покупателям неинтересны, поскольку большинство граждан не испытывает доверия к строительным компаниям. «Для покупателей важны гарантии, что дом будет достроен, а также гарантии получения прав собств