Московский рынок коммерческой недвижимости оживает. Спрос плавно растет. Собственники некоторых объектов вновь пытаются поднимать цены. Впрочем, пока во многих сегментах сохраняется избыточное предложение площадей. Оно защитит рынок от резких ценовых колебаний как минимум до весны.
Арендаторы приземляются в центре
На рынке офисной недвижимости все еще пустует 20–25% качественных площадей (примерно 2 млн кв. метров). Однако падение ставок замедлилось. По данным компании Jones Lang LaSalle, объем купленных и арендованных площадей в третьем квартале вырос на 32% и составил 510,5 тыс. кв. метров. Правда, более половины всего объема сделок пришлось на продленные и пересмотренные контракты.
Базовые арендные ставки на офисы класса А стабилизировались на уровне 500–600 долларов за метр в год. Цены на класс B в новых проектах (без отделки) установились в диапазоне 250–450 долларов за метр в год.
По словам риэлтеров, осенью существенно возрос спрос на помещения класса А, расположенные в центре города.
«Наблюдается географическая централизация спроса: если раньше в условиях дефицита предложения и постоянно растущих ставок арендаторы рассматривали офисные помещения за пределами Третьего транспортного кольца, то сегодня возрос спрос на офисы в центральном деловом районе», — констатируют аналитики компании Knight Frank.
Впрочем, это, не удивительно, поскольку арендные ставки в центральных районах снижались опережающими темпами. «До кризиса бизнес-центр, расположенный в центральной части города, был дороже аналогичного здания, расположенного за пределами Садового кольца, на 70–80 процентов, тогда как сейчас разница сократилась до 50–55 процентов. Поэтому спрос стал смещаться в центр города», — поясняет гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. По словам гендиректора Colliers International Максима Гасиева, собственники готовы сдавать помещения в высококачественных офисных центрах с уже выполненной отделкой, в том числе разбивая их на более мелкие блоки.
Первыми стали обосновываться в центре крупные частные компании и госкорпорации. Так, около 15 тыс. кв. метров в бизнес-центре Principal Plaza приобрела «Роснано». Собственником офисного здания площадью около 30 тыс. кв. метров стало «Интер РАО ЕЭС» — сумма сделки составила 1,7 млрд рублей. «Наметилась тенденция размещения компаниями своего фронт-офиса в центре Москвы при сохранении бэк-офиса в более отдаленных районах города или даже за МКАД. Так, “Аэрофлот” арендовал площади для размещения топ-менеджмента в новом центре на Арбате, а “Евросеть” — в Северной башне делового центра “Москва-Сити”. Это способствует снижению доли вакантных площадей в офисах класса А и стабилизации ставок аренды», — комментирует президент ОАО «Система-Галс» Андрей Нестеренко.
Если до кризиса на долю сделок с помещениями в центре Москвы приходилось около 43%, то к концу этого года их количество увеличилось до 60%. Именно в верхнем сегменте рынка было зафиксировано уменьшение количества незанятых площадей: с 27% во втор