Различные сегменты рынка новостроек существовали в последние полгода по своим сценариям. В экономклассе появился проект «Марфино» с вызывающе низкими ценами, который потянул за собой всю цепочку: другие застройщики вынуждены или снижать цены, или довольствоваться единичными продажами. Элитные квартиры дешевели на протяжении всего кризисного периода, теперь настал момент, когда цены предложения попали в зону спроса и сделки пошли. Непростая ситуация в новостройках бизнес-класса, где застройщики очень неохотно идут на коррекцию цен, играя только с сезонными скидками и спецпредложениями.
Меняю монолит на панель
Самый необычный и успешный феномен рынка новостроек этого года — проект «Марфино». Пока девелоперы в большинстве своем страдали от недостатка спроса и с трудом реализовывали единичные квартиры, в этом строящемся микрорайоне продали за полгода почти четыре тысячи квартир. В чем же секрет?
«Что произошло в первые месяцы кризиса? Резко уменьшился платежеспособный спрос, и, что важнее, люди перестали покупать новостройки, испугавшись, что стройки не будут закончены. В проекте “Марфино” к новой ситуации подошли креативно и нашли способ, как раскачать рынок и побудить людей покупать новостройки, — говорит Александр Хрусталев, генеральный директор компании “НДВ-Недвижимость”, реализовавшей более 80% квартир в “Марфине”. — Во-первых, провели реконцепцию проекта, сделав ставку на экономичное жилье. А во-вторых, начали продажи с очень низких цен».
До кризиса «Марфино» планировалось как микрорайон среднеэтажной монолитной застройки бизнес-класса. Над проектом работали известные архитекторы: россияне Илья Уткин и Сергей Киселев, англичане из бюро «Джон Томпсон». Но в кризис застройщик, «Ведис Групп», и основной продавец проекта, компания «НДВ-Недвижимость», справедливо решили, что в нынешних условиях реализовать такой проект невозможно, нужно новое позиционирование объекта — не бизнес-, а экономкласс. Что определило и решение: панельные дома вместо монолита. С точки зрения градостроительства это, возможно, шаг назад. С точки зрения девелопмента — естественный выход из положения. «Панель» гораздо быстрее возводится, риски ее строительства намного ниже, а планировки и качество вполне соответствуют требованиям жилья экономкласса.
Далее — цены. В «Марфине» начали с чрезвычайно дешевых предложений — от 70 тыс. рублей за квадрат. Именно такие цены соответствовали новым представлениям о рисках покупателей, смогли раскачать рынок и заставить людей вновь покупать квартиры. «Компания стремилась не выжать максимум прибыли с площадки, а найти цену, адекватную запросам покупателей. В ценообразовании на квартиры мы отталкивались от цен на землю, которые сформировались в 2009 году, и забыли об уровне рентабельности, который был два года назад. Сегодня норма рентабельности в строительстве должна быть снижена», — считает Динара Муртазаева, пресс-секретарь компании «Ведис Групп».
В проекте применили и неценовые методы борьбы за покупателя. «Наши квартиры продаются с отде