По данным Комитета по строительству правительства Петербурга, с января по сентябрь в городе построено 1,1 млн кв. м жилья – на 15,7% меньше, чем за тот же период прошлого года. «Для кризисного года это неплохие показатели, отставание от 2008-го не столь значительно. Всего к концу года будет сдано более 2,2 млн кв. м», – заявляет заместитель председателя комитета Владимир Кузнецов. Но почти половина из них – 960 тыс. кв. м – придется на бюджетное жилье. Таким образом, на долю частных застройщиков, в том числе участников рейтинга «250 крупнейших компаний Северо-Запада», остается чуть более 1 млн кв. м. По словам игроков рынка, больше всего кризис затронул сегменты бизнес- и комфорт-класс. Элитное жилье, как, впрочем, и эконом-класса, продолжают строить достаточно активно.
Экономный спрос
По мнению экспертов, весь 2009 год ситуация развивалась волнообразно: глубокий январский спад закончился ростом в марте-апреле, после чего рынок опять ушел в провал, который завершился в сентябре-октябре ростом продаж. «Рост фондового рынка, повышение цен на нефть, заявления о снижении инфляции – все эти новости привели к тому, что спрос стал постепенно увеличиваться. Ситуация позволяет прогнозировать постепенное восстановление рынка недвижимости. Что касается цен на строящуюся недвижимость, думаю, этот сегмент уже исчерпал резервы падения», – полагает исполнительный директор стройкорпорации «Элис» Александр Павлов.
Как отмечают эксперты, за последние два месяца на рынке появились инвесторы, которые интересуются крупногабаритными квартирами. Появились иногородние покупатели. Тем не менее, по данным специалистов, сейчас 90% спроса приходится на квартиры эконом-класса в сданных домах, оформленных в собственность застройщика. Это так называемая «новая вторичка». Хотя готовых домов в городе немного – 5-10% от всего предложения. В то же время раскупаются наиболее интересные квартиры в домах со сроком сдачи в 2012 году.
«В августе-сентябре вновь наметился рост. Спрос вырос на 25%, но пока поднялся только до уровня весны 2009 года. То есть рынок вылез из сезонной ямы. До конца года мы ожидаем роста спроса еще на 20-25%. Каких-то значительных всплесков не ждем. Как мы и прогнозировали, в третьем квартале рынок достиг ценового дна и остановился примерно на 67 тыс. рублей за 1 кв. м квартиры в типовом доме. В зависимости от стадии готовности проекта цены сильно разнятся. Отдельные проекты продолжат дешеветь из-за низкой ликвидности, что приведет к незначительной коррекции средних цен», – говорит генеральный директор компании «МИР недвижимости» Сергей Цветков. «Если обратиться к сухой статистике нашего отдела продаж, можно констатировать: в июне текущего года отмечен минимальный результат по объему реализации за весь последний период, после чего в течение всего третьего квартала результаты стабильно увеличивались на 20-50% ежемесячно», – рассказывает начальник отдела продаж ГК «ЦДС» Сергей Кузнецов.
Противоположной точки зрения придерживается заместитель генерального директора ИСК «Сфера» Тарас Кручинин: «Кардинальных перемен на рынке строящегося жилья Петербурга я пока не вижу – ни за последний месяц, ни за последние полгода. Немного растет спрос, причем не просто желание позвонить и узнать, что и почем продают, а спрос, подкрепленный деньгами. Что касается предложения, то за последний год новых крупных жилых комплексов никто из застройщиков не начинал. На объектах, строительство которых начато раньше, работы идут – везде с разной интенсивностью. Так что особых драйверов, способных поменять ценовую политику застройщиков, я пока не вижу».
В итоге главным событием последнего времени на рынке первичного жилья стало повышение цен. По словам президента Холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, на рынке продаж квартир цены стабилизировались и ряд застройщиков уже и заявили, и фактически подняли цены на свои наиболее ликвидные квартиры и объекты. По словам Кузнецова, в процессе продаж «выявились явные лидеры, что позволило объявить о первой за истекший год корректировке стоимости в сторону увеличения».
По мнению экспертов, сейчас рынок стабилизировался, сделки идут более активно, цены сделок прекратили снижаться. «Примерно с этого же времени наметился постепенный рост цен на квартиры в домах на высоких стадиях готовности, который продолжается и сейчас, поскольку ликвидные квартиры стоимостью не более 1,5-2 млн рублей „вымываются“ из предложения и на рынке их осталось немного», – замечает заместитель директора компании «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. «В середине третьего квартала в сегменте жилья эконом-класса стала меняться конкурентная среда. Проявилось это в том, что застройщики (операторы этого сегмента рынка) практически заморозили цены на квартиры эконом-класса на уровне первого квартала 2009 года, ожидая, что после летнего затишья рынок оживится. Однако при достаточно узком ценовом диапазоне на предлагаемые жилые объекты этого не произошло. Принимая во внимание данный факт, многие компании для увеличения ликвидности своих объектов стали снижать цены, что расширило ценовой диапазон», – уверен исполнительный директор строительной компании «Ойкумена» Роман Мирошников.
Элита начала продаваться
С начала года рынок элитной недвижимости находился в подвешенном состоянии, но, как отмечают эксперты, платежеспособный спрос в элитном сегменте начинает расти, хотя и уступает докризисной активности. Всего, по данным Knight Frank St. Petersburg, на конец сентября 2009 года на первичном рынке элитного жилья в активной стадии продаж находилось 28 жилых комплексов общей площадью 449 тыс. кв. м.
«В целом на рынке недвижимости с начала сентября заметно оживление. В том числе пошли и сделки в элитном сегменте. Однако в настоящее время, на мой взгляд, многие потенциальные покупатели все еще ожидают снижения цен. Больше всего предложений в высшем ценовом сегменте в новостройках. Конечно же, и на первичном рынке очень многое зависит от самого объекта, его локации, репутации застройщика и непосредственно качества строительства. В некоторых домах (надежная строительная компания плюс уникальное место) заметен покупательский интерес к жилью и на начальной стадии строительства: именно в этот момент можно выбрать наиболее подходящую по всем параметрам квартиру, причем по цене ниже, чем она будет на более высокой стадии строительства», – говорит Олег Пашин.
С ним солидарен коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация „Возрождение Санкт-Петербурга“» Илья Андреев. «Основное событие прошедшего квартала – остановилось падение цен. Ведущие девелоперы рынка элитной недвижимости Петербурга в отношении некоторых объектов немного увеличили прайсовые цены, в отношении других – стали менее гибко идти на скидки. Причина – стремительное сокращение выбора. В третьем квартале на рынке Санкт-Петербурга в продажу не выведен ни один новый элитный объект. В конце года планируется начало реализации двух небольших домов, которые большого влияния на элитный рынок не окажут. Вместе с тем ряд крупномасштабных проектов низкой степени готовности в премиальном сегменте продолжает находиться в замороженном состоянии. Причины очевидны: отдельным застройщикам не удается вырваться из замкнутого круга. В частности, отсутствие сделок и труднодоступность кредитов не позволяют продолжать стройку, а отсутствие движения на стройке влечет остановку продаж», – считает Андреев.
Специалисты полагают, что до конца 2009 года можно ожидать сохранения обозначившихся тенденций – сохранения нынешнего уровня спроса либо дальнейшего его увеличения, а также постепенного роста цен. По данным «Возрождения Петербурга», в октябре средневзвешенная цена 1 кв. м в центре города составила около 170 тыс. рублей. Как прогнозируют в Knight Frank St. Petersburg, до конца года объем продаж может достигнуть 550 квартир (в докризисном 2007 году продано порядка 900 квартир). В целом, по мнению экспертов, компании-застройщики предпочитают допродать уже реализуемые объекты и не спешат открывать продажи в новых жилых комплексах. Как следствие, предложение элитного жилья сокращается.
Заморозка
Несмотря на оптимистичные прогнозы, проблемы остаются, и одна из основных – замороженные объекты. По словам заместителя председателя Комитета по строительству Петербурга Алексея Кайдалова, приостановлено строительство 537 тыс. кв. м, что составляет примерно 10% от общего объема строящейся недвижимости.
Эксперты оценивают объем заморозки в других величинах. «По нашим исследованиям, примерно 1 млн кв. м мы можем отнести к проблемным. Во-первых, это стройки, на которых работы с начала года практически не ведутся. Во-вторых, это объекты, где цены с начала года снизились более чем на 20% в рублях – значительнее, чем в среднем по рынку», – посчитала директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI Вера Сережина. «Если говорить о тех объектах, в которых строительные работы приостановлены, то в конце прошлого года мы констатировали, что количество таких объектов составляет около 50%. Можно обозначить положительный тренд: к середине 2009 года таких строек было всего 33%. Но надо учитывать и оценку выполненных работ на объекте. Несмотря на то что на 67% строек отмечена активность, выполнение работ на среднем и высоком уровне зафиксировано лишь на 45% от общего количества работающих», – уверена Сережина.
Именно количество замороженных проектов, причем не только тех, которые уже начаты, но и тех, что пока остаются на бумаге, будет оказывать влияние на цену квадратного метра. Несмотря на это, эксперты не сомневаются в светлом будущем. «Дальнейшая активизация рынка неизбежна. Динамику этого процесса в основе будет определять скорость посткризисного восстановления экономики. Безусловно, на ценообразование в ближайшем будущем окажут влияние факторы, сформировавшиеся за прошедший год: отложенный спрос, значительно сократившееся предложение на рынке новостроек, инфляция. Кроме того, есть психологический момент – по сравнению с четвертым кварталом прошлого года большинство населения не ожидает экономического коллапса в будущем», – размышляет Сергей Кузнецов.
Другие специалисты считают, что цены расти будут, но рост начнется не раньше чем через полгода. «Около полугода рынок будет находиться на текущих ценовых уровнях. Возможны и другие сценарии, но этот представляется наиболее реалистичным, если макроэкономическая ситуация останется без изменений», – полагает Сергей Цветков.
Санкт-Петербург