На рынке недвижимости ожидается дефицит жилья. Новых проектов почти нет и не предвидится» — в последнее время риэлтеры не скупятся на подобные прогнозы. Однако, как показывает наш анализ инвестиционной активности, участники рынка сильно преувеличивают угрозу глобального дефицита. Возможно, они делают это исходя из маркетинговых соображений. На самом деле на рынке достаточно много компаний, которые намерены уже в первом полугодии запустить новые девелоперские проекты — как на территории Москвы, так и в Московской области (см. таблицу). Естественно, такие девелоперы сильно рискуют, затевая стройки в условиях нестабильного спроса на жилье. Успех ждет те компании, которые смогут предложить покупателям рациональные и оптимальные по соотношению цены и качества форматы недвижимости.
В мелкую нарезку
По данным риэлтерской компании «Century 21», сегодня оптимальными с точки зрения ликвидности являются небольшие квартиры: однокомнатные площадью 37–42 кв. м, двухкомнатные — 54–68 кв. м, трехкомнатные — 75 кв. м. Однако, признаются риэлтеры, структура предложения новостроек не соответствует спросу: рынок затоварен дорогими квартирами большой площади.
Некоторые девелоперы по старой доброй памяти продолжают строить квартиры по докризисным лекалам: «однушки» по 50 метров и «двушки» по 80 метров. Это комфортное жилье, в нем приятно жить. Но сейчас это тупиковый путь. Запад Москвы пестрит рекламой квартир по 85 тыс. рублей за метр в строящемся жилом комплексе. Продавец вынужден демпинговать: в доме огромное количество квартир бизнес-класса площадью от 70 кв. м и выше. Сегодня такое жилье не пользуется спросом.
«Когда два года назад мы начинали проектировать один из наших жилых комплексов, то предусмотрели много стометровых квартир — больше половины от общего объема. До кризиса рынок бы их поглотил. Но в 2009 году решили переформатировать проект, сделав акцент на квартиры меньшей площади. Возросла нагрузка на инженерную и социальную инфраструктуру. Однако наши подсчеты показывают, что это выгоднее, чем зависнуть с продажами на начальной стадии. Сегодня жизнеспособность проекта во многом зависит от динамики продаж “на нуле”. А она возможна, только если предложить достойное соотношение цены и качества. Тогда квартиры раскупают на стадии даже не котлована, а забора», — говорит коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский.
По словам коммерческого директора корпорации «Баркли» Владимира Селезнева, изменения заметны даже в верхнем ценовом сегменте. Например, уменьшились объемы офисных площадей в составе многофункциональных жилых комплексов (кризис обвалил рынок коммерческой недвижимости). Застройщики стали чаще закладывать возможность объединения квартир по вертикали и горизонтали. В некоторых случаях переформатировались даже полностью согласованные проекты. «В одном из элитных жилых комплексов часть пятисотметровых квартир были разделены на квартиры площадью 230 и 270 квадратных метров», — приводит пример гендиректор агентства элитной недвижимости Contact Real