Обман – фирменный стиль продавцов коттеджных поселков. Вот про Новорижский реклама и имя сайта сообщают, что он в 23 км от МКАД (www.riga23.ru) Удивительно: на 26-м километре сворачиваю с шоссе в сторону дома. От поворота до шлагбаума Новорижского еще не менее 3 км. 28 – не 23. Но что такое 5 км? – мелочь по сравнению с «оппортунистическим поведением» продавцов поселков, выражаясь диким языком экономистов, беззастенчиво использующих в ущерб покупателям «асимметрию» юридической и прочей информации. Покупка дома в поселке чревата накладными неожиданностями.
В обустроенных поселках земля дороже, чем в чистом поле. В ее цене – расходы на дороги, скважины, подстанции, коллекторы, трубы, кабели, на подключения и разрешения. Изредка девелоперы передают сооружения общего пользования некоммерческим партнерствам, куда вступают покупатели участков. (Например, Кедры, Истра кантри клаб – достаточно обзвонить несколько разрекламированных поселков на Новорижском и Ярославском шоссе). Однако чаще девелоперы оставляют их себе, обретая «естественную» монополию на вечное коммунальное обслуживание. В поселке среднего размера 7-10 тыс. рублей в месяц с участка с лихвой достанет на вполне пристойное содержание. Однако требуют с жителей в три – три с половиной раза больше. Поделать ничего нельзя: ведь монопольно владеет коммуникациями девелопер – он же de facto эксплуатационная контора.
Юридические способы приобретения собственности на сооружения общего пользования различны. Скажем, в поселке, что неподалеку от Новорижского, для экономии на налогах оформили их на «свое» некоммерческое партнерство, куда покупатели участков по незнанию не входили. Потом потихоньку перепродали на третьи компании, принадлежащие фактически владельцу холдинга, построившему и обслуживающему поселок. Ежемесячная плата в этом поселке, без воды, электричества, газа, с 12 тыс. рублей в 2005 году ушла уже за 20 тыс. В «элитном» Павлово лет пять назад – видимо, на фазе активных продаж – плата была на уровне 200-300 долларов в месяц. Однако потом рванула вверх, чуть ли не превысив 1000 долларов по предкризисному курсу.
В только начатом строительством Новорижском сооружения общего пользования – изначально у юридического лица, которое продает отдельные участки гражданам. С момента продажи идет плата за участок в 5 тыс. рублей в месяц (после завершения освоения территории – 10 тыс.). Срок договора – год. Заверяют, что радикально повышать плату при перезаключении не собираются. Но отчего тогда на долгосрочный договор с четко прописанными условиями изменения цен не согласны? Забавный ответ дали про цену воды и канализации: «Пока в наших поселках – это и Новорижский, и Риверсайд, и Гринфилд, и т. д. – бесплатно». Подобное наблюдалось в Княжьем Озере, что между Павлово и Новорижским: тоже несколько лет было бесплатно, потом стало платно, а два года назад подняли цену воды более чем в пять раз. В Павлово в 2009 году вода была по цене умеренной. Но, нет сомнений, постоянное повышение коммунальных расходов ждет все поселки, где жители не контролируют через товарищество или партнерство – как положено по закону – «коммуналку». И беда жителей не только в самих растущих расходах. Высокие платежи за обслуживание, как и налоги на недвижимость, понижают стоимость дома (это превосходно показывает разбор оценки методом дисконтированного денежного потока) и его ликвидность. Что ликвидность – главное в недвижимости, большинство граждан, за отсутствием векового семейного опыта в этом деле, пока не имели возможности осознать.
Суть дела, разумеется, не в ценах и собственности, а в обмане. На словах – и по цене – гражданам продают участки именно в обустроенных поселках. Договоры же составляют иначе. Если бы не брали с покупателей деньги за не передаваемые им в общее владение сооружения – и сама собственность девелоперов, и арендная плата за ее использование были бы оправданы. Сейчас же имеет место грубейшее нарушение экономической справедливости. Кто кому должен платить проценты на депозит: банк вкладчику или наоборот? С собственностью на сооружения общего пользования получается именно наоборот: сначала покупатель оплачивает ее в цене участка («вклад»), а затем, под видом аренды («проценты»), включаемой в ежемесячный платеж, вторично «возмещает» ее использование узурпатору – юридическому владельцу.
Существующие нормы регулируют садовые, дачные и т. д. поселки, изначально создаваемые как товарищества (партнерства). Коттеджные поселки с их особенностями законом не охвачены, описанный выше произвол не запрещен. Казалось бы, не покупай на нечестных условиях! (На вопрос, почему не передают товариществу жителей общие сооружения, в отделе продаж Новорижского крайне раздраженно предложили «не считать деньги в чужом кармане» – это свои-то деньги!) Однако до покупателей трудность доходит, когда им начинают безудержно повышать цены за обслуживание, воду, канализацию. Это случается, не без умысла, по истечении сроков исковой давности.
Беспардонное, порой преступное обхождение управляющих компаний с жителями – дело обыденное (даже «элитное» Павлово не исключение). Участковые милиционеры рассказывают: перекрывают въезд в поселок несогласным с ценовым произволом, отключают воду и электричество, не вывозят мусор – все якобы «за неуплату» (отчего на «неплательщиков» в суд не подают, интересно?). Последние годы Княжье Озеро рекламируют как «империю загородной жизни». Почему? Там затыкают тряпками слив стоков из домов «несогласных» в поселковую сеть, чтобы незаконно принудить к перезаключению договоров с повышением в пять раз цен за канализацию. Канализационная традиция восходит к императорскому Риму: Веспасиан тоже, как известно, зарабатывал на этом, заявляя, что деньги не пахнут.
Настоятельно не советую приобретать участки там, где нет гарантии от будущего вымогательства и издевательства – общей собственности всех жителей на «коммуналку» поселка. Как бы сладко ни пели менеджеры по продажам. Обязательно следует привлечь к покупке опытного в земельно-коммунальных делах юриста. И ни в коем случае не надеяться на лучшее: все плохое, чего подписанный договор не исключит, обязательно случится (оно и так случится, но хоть запросить защиту от суда будет основание). А пока законодатель не привел юридическую сторону дела в соответствие с его экономическим смыслом, спокойнее и дешевле владеть домом в обычной деревне, чем платить миллионы за право вступить в податное сословие «императоров загородных канализаций».