Небольшие квартиры площадью от 17 до 30 кв. м, где отделённой зоной является только санузел, а под кухню отведена часть общей комнаты, риэлторы и застройщики сегодня называют по-разному: квартиры-студии, малогабаритные квартиры и даже новомодным словом «смарт» — видимо по аналогии с крошечным автомобилем. В переводе с английского слово smart означает несколько понятий в зависимости от контекста. В отношении к квартирам чаще всего применяют три из них: быстрый, умный, остроумный. Вопрос о том, можно ли считать малометражки и в дальнейшем приемлемым видом доступного жилья или города получат новые бесперспективные дома-трущобы, сегодня мало волнует застройщиков. Формат породили финансовые сложности как строителей, так и покупателей — он расценивается большинством экспертов как одна из наилучших маркетинговых находок в нынешних рыночных условиях.
Мал мала меньше
Первой о выводе на рынок жилья формата «смарт» громко заявила одна из крупнейших южных строительных компаний «Девелопмент-Юг» ещё в декабре 2008 года. Площадь «однушки», предлагаемой корпорацией, 23–32 кв. м. Всего корпорация планирует построить в краевой столице 14 домов с такими квартирами.
Вторым крупным застройщиком, пошедшим по пути минимизации площади квартир, стала корпорация «Интеко», проводящая в Ростове-на-Дону масштабную застройку ряда микрорайонов района Левенцовский (более 3 млн кв. м жилья до 2012 года). Здесь в первых трёх корпусах ЖК «Западные ворота» из более чем 45 тысяч кв. м жилья около половины приходится на малогабаритные квартиры. По словам Николая Румянцева, директора департамента жилой недвижимости ЗАО «Интеко», площадь однокомнатной квартиры будет меньше, чем у большинства конкурентов — 27–38 кв. м, у других она обычно составляет около 50 кв. м. Это позволяет предложить конкурентоспособную цену для местного рынка.
В Ростове-на-Дону крупными застройщиками возводятся ещё 2 многоэтажных объекта, предусматривающих квартиры малого метража: дом в рамках комплексной застройки в ЗЖМ компании ООО «Строительное управление 225» полностью состоит из малогабаритных 1-комнатных квартир, дом в ЖК «Дельфин» концерна «Вант» — более чем наполовину. Кроме того, в Ростове-на-Дону с весны прошлого года стали появляться многочисленные предложения «смартов» в малоэтажных коттеджах — от трёх до пяти этажей, возводимых малыми компаниями-застройщиками. По оценкам риэлторов таких коттеджей в разной степени готовности в Ростове-на-Дону насчитывается от 20 до 35 от почти десятка малых строительных фирм и даже частных предпринимателей. Здесь уже можно найти квартиры-студии от 12 (!) кв. м.
Появление нового формата жилья — безусловно явление конъюнктурное и продиктовано кризисом. Андрей Шумев, гендиректор компании «ЮИТ Дон», говорит: «Три года назад квартиры меньше 150 квадратных метров никто не покупал — люди хотели покупать что-то большое. А сегодня спрос изменился, в выигрыше тот, кто проектировал и строил маленькие квартиры».
«Платёжеспособный спрос, ёмкость которого на сегодняшний день и так мала, к тому же преимущественно сосредоточен в эконом-классе, — поясняет Дарья Еремеева, директор департамента исследований и консалтинга MACON Realty Group. — Покупатели, как правило, располагают суммой, не превышающей 1,5 млн рублей, в связи с чем останавливают свой выбор на однокомнатных квартирах наименьших площадей».
«Во время кризиса люди предпочитают покупать квартиры, опираясь исключительно на собственные средства, — говорит Изабелла Гарбуз, ведущий риэлтор АН “Южное агентство недвижимости”. — До кризиса таких было меньше половины, примерно треть покупали по ипотеке, примерно пятая часть — для вложения и заработка. Сейчас две последние категории ушли с рынка».
Сами застройщики довольны продажами квартир нового формата. «По итогам первых двух кварталов 2009 года квартиры небольшой площади в домах экономкласса обеспечили до 70% продаж корпорации, — говорит Сергей Иванов, президент строительно-инвестиционной корпорации “Девелопмент-Юг”. — В результате анализа сложившейся ситуации мы посчитали логичным шагом сконцентрировать все усилия на строительстве таких наиболее востребованных домов. Более того, часть домов, ранее заявленных как жильё среднего класса, в настоящее время перепроектируются под дома с квартирами малой площади. В ближайших планах “Девелопмент-Юг” — возведение ещё 14 домов с квартирами небольшой площади, вместо 9 заявленных ранее».
«Если летом поинтересоваться покупкой квартиры в “Западных воротах” звонили 100 человек в неделю, — рассказывает Ольга Вязун из агентства “Магистрат-Дон” (эксклюзивного продавца ЖК “Западные ворота”), — то уже сейчас мы фиксируем более 400 звонков в неделю. Особенно интересуют ростовчан недорогие квартиры малой площади».
Обманчивая дешевизна
Главным преимуществом квартир-смарт риэлторы и застройщики называют их стоимость. Цена «смарта» в Краснодаре начинается от 1,2 млн рублей, в Ростове-на-Дону — от 1 млн рублей и практически не имеет альтернативы ни в первичном, ни во вторичном жилье в черте города, если только речь не идёт о коммуналках и квартирах с частичным или полным отсутствием удобств. В среднем, по данным компании MACON Realty Group, квартиры-студии стоят на 35% дешевле обычных 1-комнатных квартир эконом-класса.
Однако если рассматривать цену исходя из стоимости квадратного метра, становится ясно: «дешевизна» такого жилья — понятие весьма относительное и обманчивое и достигается исключительно за счёт маленькой площади. Так «Девелопмент-Юг» пообещал покупателям, что такие квартиры будут стоить в среднем на 40% дешевле обычных однокомнатных квартир — около 1,5 млн рублей. Но Николай Петриков, директор по развитию и связям с общественностью ООО «Пересвет-Регион-Кубань», обращает внимание, что если посчитать стоимость квадратного метра, то получится около 52 тысяч рублей при средневзвешенной цене в бизнес-классе 46,5 рублей за кв. м. а в эконом-сегменте — 36 тысяч рублей (данные MACON Realty Group). Цены на квартиры-студии в «Западных воротах» «Интеко» пока официально не установило, но при личном обращении в «Магистрат-Дон» якобы с целью приобретения квартиры для себя автору порекомендовали ориентироваться на цену в 1,1–1,2 млн рублей за 27 кв. м — это 40–44 тысячи рублей за кв. м при средней цене в эконом-сегменте 35–36 тысяч рублей за кв. м.
«Это просто хороший маркетинговый ход, воздействующий на психологию людей, — говорит Евгений Сосницкий, генеральный директор АН “Титул”. — Сегодня востребовано дорогое элитное жильё и экономварианты. Средний сегмент просел очень существенно. Если самыми востребованными по цене во время кризиса становятся квартиры по цене 1,2–1,5 миллиона рублей, то и надо дать им такие квартиры. То, что это достигается не снижением цены, а уменьшением площади объяснимо: и так многие застройщики работают в кризис на грани рентабельности».
Застройщики стараются оправдать стоимость квадратного метра дополнительными услугами для клиентов и высокой степенью готовности для проживания. В сообщении компании «Девелопмент-Юг» подчёркивается, что «новый формат квартир не предполагает экономии за счёт качества. По технологии возведения, качеству стройматериалов и работ это будут дома, отвечающие требованиям высокого стандарта строительства. Кроме того квартиры будут продаваться уже с отделкой и даже со встроенной мебелью».
«Интеко» обещает, что квартиры в четырёх секциях первой очереди (15 тысяч кв. м) будут сданы с отделкой, включающей окраску полов, оклейку стен обоями и укладку ламината в комнатах, укладку плитки на кухне и в санузле, установку подоконников, дверей, сантехники, электроплиты.
Иная ситуация со «смартами» от малых застройщиков в Ростове-на-Дону — они, как правило, продаются без отделки, в так называемом стройварианте, и нередко их продажи начинаются ещё на этапе котлована. Последнее, хотя и представляет риск для покупателей, оправдывается низкой стоимостью кв. м — так, например, в нулевой стадии строительства в УК «Палаццио» за кв. м просили всего 22 тысячи рублей, а в компании «ИнвестСтройСоюз» — 24 тысячи рублей за кв. м. Когда дом построен, цена за кв. м квартиры-смарт в коттедже приближается к среднерыночной, но по свидетельству многочисленных риэлторов никогда не превышает её.
Как сообщает директор УК «Паллацио» Денис Гончарук, уровень цен на жильё в таких коттеджах невысока благодаря применению новейших технологий, тщательного выбора подрядчиков и малого периода возведения объекта. От начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию проходит не больше года. Гендиректор компании «ИнвестСтройCоюз» (ИСС) Андрей Овчаров отмечает, что в отличие от «большого» строительства такие коттеджи не требуют больших и, соответственно, дорогих земельных участков. Опыт ИСС показывает, что часто для них хватает нескольких соток земли, выкупленных у частных домовладельцев. А следовательно, нет нужды расселять большое количество жильцов, как в старом многоэтажном фонде, легче и дешевле решать вопросы с подключением к коммуникациям, а продать небольшое количество маленьких квартир гораздо проще, что позволяет относительно быстро получить средства для строительства следующего объекта, не прибегая к займам и банковским кредитам.
Хорошо забытое старое
В беседе с губернатором краснодарского края Александром Ткачёвым Сергей Иванов назвал формат «смарт» ноу-хау «Девеломпент-Юга». Однако, если присмотреться повнимательнее, легко обнаружить аналог этого формата в советском жилищном наследстве. «Фактически это “гостинки”, — говорит Евгений Сосницкий, — которые широко представлены в Ростове-на-Дону в старом ещё советском жилом фонде, хотя “смарты” и превосходят их по размеру, наполнению удобствами и часто — качеству строительства». Справедливости ради следует заметить, что в Краснодаре в советские времена такое жильё действительно не строилось, так что г-н Иванов отчасти прав. Формат этот широко использовался в городах с большим количеством высших и средних профессиональных учебных заведений с иногородними студентами, крупными промышленными предприятиями, которые требовали привлечения большого количества рабочих и специалистов из других городов, сёл и, соответственно, — предоставления им жилья для временного (иногда на годы и десятилетия) проживания. В современных условиях добавились такие факторы, как трудовая миграция (гастарбайтеры) и миграция из регионов с политической и социальной нестабильностью.
В международной практике формат квартир-студий (там термин «смарт» не знаком) широко представлен в городах-курортах. Ирина Степанова-Адонару, специалист агентства недвижимости ЕВРОПА информ (Греция), говорит: «Если вы хотите приезжать в отпуск и жить в квартире-студии — это обычный вариант для среднестатических граждан, среди покупателей немало иностранцев, в том числе и россиян. Спать есть где, готовить можно самому. Прекрасная экономия средств. У нас в Греции многие такие квартиры покупают в качестве загородного жилья и нередко — неженатые молодые люди и студенты для постоянного проживания, но только пока не закончат учёбу или не обзаведутся детьми».
Вся практика строительства такого жилья и в России, и за рубежом убедительно показывает: ключевым здесь является определение «временное». Опыт гостинок и малосемеек показывает, что они за время своего существования постоянно и часто меняют владельцев, что существенно сокращает их жизненный цикл и приводит в упадок. Постепенно дома, состоящие преимущественно из таких квартир, заполняются самыми маргинальными и беднейшими слоями населения, и жильё становится практически неликвидным. «Этот формат был, есть и будет разменной монетой в обменных жилищных цепочках, — убеждён Евгений Сосницкий. — Однако обвинять застройщиков в том, что они плодят дома, которые рано или поздно превратятся в трущобы, — бессмысленно и несправедливо. Им надо как-то жить, платить зарплаты работникам, оплачивать кредиты, содержать технику. И то, что они в сложных финансовых условиях создают продукт, который хорошо продаётся и позволяет компании выживать, — это абсолютно грамотный рыночный подход».
Малометражки, как свидетельствуют многочисленные опрошенные «Экспертом ЮГ» риэлторы, покупают родители студентам на время учёбы; дети — пожилым иногородним родителям «чтобы были поближе»; одинокие молодые люди, пока не обзаведутся семьёй; молодые семейные пары «на первое время»; компании — специалистам, часто приезжающим в командировки в этот город. Нередки случаи приобретения таких квартир для последующей сдачи внаём. В кризис к таким типичным покупателям прибавилась весьма обширная аудитория людей, которые стеснены в средствах. Изабелла Гарбуз отмечает: «Если раньше люди, имея какую-то сумму на первый взнос, смело брали в ипотеку от 30 до 50% от стоимости квартиры, чтобы купить жильё раз и навсегда, то теперь, даже имея такую возможность, напуганные ипотечными перипетиями друзей и знакомых, они предпочитают купить то, на что денег хватит, рассчитывая, что со временем, когда улучшится их материальное положение, они улучшат и жилищные условия. И сегодня эта часть потребителей малогабаритных квартир — самая обширная». Но и самая ненадёжная, по мнению Евгения Сосницкого. «Этот формат не перспективен, на мой взгляд, — говорит он. — Это временное антикризисное решение. Сегодня мы наблюдаем во всех сферах потребительского сектора экономики переход на форматы и товары, которые доступны по цене обедневшему потребителю. Взлёт дискаунтеров — лишнее тому подтверждение. Когда произойдёт стабилизация и тем более начнётся рост ипотечного кредитования, а к этому есть все предпосылки, это жильё тут же перестанет пользоваться спросом, потому что люди будут покупать не то, на что они сегодня могут рассчитывать, а то, где они захотят прожить всю или большую часть своей жизни».