В конце февраля в нашу редакцию пришло приглашение на мероприятие Объединенной ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК). Начиналось оно интригующе: «В последнее время наблюдается заметное оживление на рынке недвижимости Алматы и других городов Казахстана». Понятно стремление риелторов привлечь внимание журналистов: от того, какой образ рынка они нарисуют в глазах потенциальных покупателей и инвесторов, зависит, как пойдут дела на рынке, а значит — их собственный бизнес.

Но не будем заранее утверждать, что риелторы выдают желаемое за действительное. Тем более что не только профессиональные посредники готовы увидеть положительные движения на рынке. Так, в интервью «Эксперту Казахстан» глава Народного банка Казахстана Умут Шаяхметова предположила: «Скорее всего, в 2010 году стабилизируется рынок недвижимости — дно мы прошли и дальше падать некуда».

Другой вопрос — как долго мы будем подниматься со дна.

Несговорчивые продавцы

Действительно, в сентябре прошлого года начался новый виток роста цен на недвижимость. Продолжался этот процесс в течение трех месяцев. Но уже в декабре цены вновь начали снижаться. По мнению заместителя председателя Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО) Александра Калинина, одной из причин повышения цен стал фактор сезонности. Кроме того, частично сработал отложенный спрос, на который последние годы так уповали строители и риелторы. Поскольку в первой половине 2009 года стоимость квадратных метров снижалась, хоть и незначительно, это стало сигналом для покупателей, имевших средства и увидевших в некоторой стабилизации цен давно ожидаемое ценовое дно.

«Уже в 2009 году стало очевидно, насколько реактивны в своем поведении собственники и покупатели — уроки кризиса восприняли далеко не все из них. Новый виток ценовой гонки уже налицо: сделки купли-продажи рассыпаются на полпути по причине возрастающих аппетитов продавцов, — отмечает директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов. — На первичном рынке можно отметить такие симптомы, как приобретение квадратов в новостройках до ввода их в эксплуатацию и осторожное повышение цен успешными застройщиками».

Оживление, пусть и незначительное, на рынке недвижимости стало сигналом не только для продавцов и покупателей, но и для спекулянтов (тех, кто выставляет свои приобретения на продажу в течение трех месяцев с момента сделки). Напомним, что раньше именно спекулятивный спрос был одной из основных причин неумеренного роста цен. В 2006—2007 годах количество подобных сделок доходило до 60—70% от общего числа.

Правда, сейчас, по словам аналитиков, абсолютное большинство объектов приобретается для собственных нужд. Причем рост покупательской активности наблюдается не только в сегменте многоквартирного жилья, растет спрос на коттеджи и земельные участки. Практически во всех сегментах рост числа сделок ограничивается недостаточным качеством предложения и завышенными ценовыми ожиданиями собственников.

Информационная помпа

«Любой оценщик скажет: “Лучше две сделки, чем двадцать предложений”. Если в предложении указана цена 10—15 тысяч долларов, то покупатель слышит — десять, продавец — пятнадцать. Не факт, что договорятся о средней, — отмечает г-н Калинин. — Как относиться к заявлениям отдельных “аналитиков”, что динамика рынка недвижимости выросла на 20% по сравнению с прошлым месяцем? Было пять, стало шесть сделок. Когда 50 и 60 сделок — тоже 20%».

Прослеживается ли сейчас какая-то тенденция на рынке — сложно сказать. Если еще в конце прошлого года риелторы говорили о росте числа сделок, то теперь в приватных беседах сетуют на то, что их количество свелось к минимуму. Как бы ни хотели риелторы изменения ситуации, они вынуждены констатировать, что сделок больше не становится. По словам президента компании Almaty Real Estate Зухры Назаровой, если до кризиса сделки заключались почти ежедневно, то сейчас — хорошо, если одна в месяц. «То говорят, что в августе будет вторая волна кризиса, нужно все продавать и сидеть с налом. То говорят, что, наоборот, все будет улучшаться. Честно говоря, ничего не понимаю…» — сокрушается она.

«Результаты мониторингов и аналитических исследований зачастую не соответствуют реальному состоянию рынка недвижимости», — считает зампред КАО, отмечая, что основными информационными источниками остаются специализированные газеты. Однако они не отвечают за достоверность публикуемых объявлений: если раньше поправка на торг не превышала минус 7—10%, то сейчас не предел и 15—20.

«Объективные причины для роста цен фактически отсутствуют. В 2010 году рынок недвижимости не будет испытывать серьезных потрясений по причине общего падения спроса у населения — главного следствия продолжающегося кризиса. Основная характеристика рынка недвижимости в этом году — ограниченность сделок, общая стагнация со снижением цен на 10—15 процентов по отдельным секторам — первичное, вторичное жилье, офисная недвижимость на фоне дальнейших попыток госрегулирования и попыток искусственной активизации рынка недвижимости», — утверждает Александр Калинин.

Банки осторожничают

Решающим фактором оживления рынка могла бы стать активизация банковского финансирования строительных компаний и ипотечного кредитования населения. Но статистика Национального банка и Агентства финансового надзора (АФН) свидетельствует об обратном. По некоторым данным, заемные средства составляют примерно 60—80% инвестиций в девелоперские проекты. Доля строительства в совокупном ссудном портфеле банков второго уровня (БВУ) с января 2009 года по январь 2010-го снизилась незначительно (с 28,3% до 26,8%), но объемы кредитования отрасли падают, начиная с последнего благополучного для строительной отрасли 2007 года. Это объяснимо, если учесть рост просроченной задолженности по отрасли, которая на декабрь прошлого года превысила 18%. Снижение спроса на недвижимость, утрата доверия населения к долевому строительству, а также падение цен на жилье и земельные участки поставили строительные компании в очень сложное положение, застройщики не смогли не только реализовать уже возведенное жилье, но и достроить начатые объекты. Все это вызвало рост неплатежей по кредитам. Многие банки в ожидании лучших времен просто прекратили кредитование отрасли.

Примерно те же процессы происходят и с кредитами на покупку и строительство жилья населению. В докризисное время 60% жилья приобреталось за счет ипотеки. Но после 2007 года банки резко снизили выдачу ипотечных займов. Например, согласно данным Нацбанка, их объем в 2006 году составил 276 млрд тенге, в 2007-м увеличился до 417 млрд, а затем стал стремительно снижаться: в 2008 году банки выдали всего 98 млрд тенге, а в 2009-м — 67 млрд. Основная причина сокращения ипотечного кредитования — отсутствие долгосрочного фондирования. Реструктуризация долгов БТА Банком и Альянсом надолго закрыла для нас внешние рынки. Вторая причина — большой объем неплатежей по ипотечным жилищным займам: доля неработающих кредитов, по данным АФН, за 2009 год выросла на 28,4 процентных пункта. Но дело не только в трудностях самих банков — падает спрос на ипотеку.

Никто не хотел покупать

Как отметил председатель правления АО «Нурбанк» Марат Заиров, хотя банки потихоньку продолжают выдавать ипотечные займы, агрессивного спроса, как в прежние годы, на них нет. «Если заемщик отвечает нашим требованиям, то мы можем предоставить ипотеку. Но сейчас все ждут, как поведут себя цены на недвижимость. Второе — все знают, как люди “попадают” по кредиту, и осторожно относятся к кредитованию», — объясняет г-н Заиров.

А глава kaspi bank Михаил Ломтадзе добавляет, что даже в последние два-три года спрос сохранялся, но поскольку продавцы и потенциальные покупатели заняли позицию ожидания, он был просто отложен. «Продавцы ждали в надежде, что цены на недвижимость будут восстанавливаться. В то же самое время покупатели надеялись, что цены будут еще снижаться. Сегодня уже видно, что обеим сторонам начинает надоедать ожидание. Те, у кого есть средства, начали приобретать жилье, другие находятся в поисках финансирования для покупки. Темпы роста объема сделок на рынке недвижимости будут зависеть от возможностей привлекать кредитные ресурсы».

А привлекать их смогут теперь немногие. Банки предельно ужесточили требования к заемщикам: нельзя получить кредит без документального подтверждения доходов. Если раньше для банка основным доводом была сама залоговая недвижимость, теперь — платежеспособность клиента.

Регулятор тоже не дает банкам забыть о пережитом кризисе, чтобы, по словам главы АФН Елены Бахмутовой, не допустить в будущем образования пузыря на рынке ипотеки. Агентство финнадзора предлагает повысить требования к заемщикам, чтобы они тратили на обслуживание кредита не более половины дохода. Кроме того, по мнению г-жи Бахмутовой, сумма кредита не должна превышать 70% от стоимости залога. Во время строительного и ипотечного бумов у многих банков это соотношение составляло один к одному. И вообще ипотека должна быть доступна только среднему классу, люди с более низкими доходами должны пользоваться системой жилстрой­сбережений, считают в АФН. Таким образом, вялое кредитование рынка недвижимости банками не позволяет надеяться на его скорое восстановление.

Кто останется без жилья

«Хуже всего то, что ничего не строят, — говорит Зухра Назарова. — Нужно еще иметь в виду, что дома ветшают, а на капремонт денег нет». Это тоже один из факторов увеличения спроса в будущем.

Стагнация строительной отрасли грозит дефицитом жилья, а значит, цены пусть не в нынешнем году, но в ближайшем будущем опять пойдут в рост. Распродается построенное ранее жилье и коммерческая недвижимость, а первичного жилья, кроме достраиваемого за счет государства, почти нет. На завершение заложенного сегодня дома понадобится в лучшем случае года три. А если к этому времени страна оправится от кризиса и спрос на жилье будет подкреплен платежеспособностью населения и кредитными ресурсами банков, то виток цен неизбежен.

Вот и глава kaspi bank считает, что в долгосрочной перспективе жилье будет расти в цене. Это связано в первую очередь со спросом на новое жилье и потребностью населения в улучшении условий проживания. «Конечно, цены не должны возвращаться на прежний нереально высокий уровень. Они должны соответствовать возможностям населения и уровню развития платежеспособности. Есть проверенная формула расчета цены на недвижимость, действительная для любого рынка мира. Если ты можешь окупить квартиру, сдав ее в аренду, за 10—15 лет, то именно эта цена является нормальной», — утверждает г-н Ломтадзе.

Есть, правда, еще залоговая недвижимость. Заемщики, как розничные, так и компании, объявляют дефолты по ипотечным займам, вследствие чего у банков накопились залоги, которые они начали реализовывать. По словам Умут Шаяхметовой, Народный банк стал выставлять ее в августе прошлого года. «Люди ждали падения цен и не были готовы брать новые кредиты. Но в августе продажи пошли», — говорит она.

Конечно, не следует рассматривать залоговую недвижимость как некий резерв. Во-первых, банки не выставят ее сразу на продажу, потому что не в их интересах еще больше раскачивать рынок. Во-вторых, скоро может появиться запрет на внесудебную реализацию залогового имущества, что предлагает сделать АФН. Это станет барьером на пути продаж залоговой недвижимости.

За морем житье не худо

В последнее время на электронный адрес редакции «Эксперта Казахстан» от местных риелторских компаний поступают письма с предложениями недвижимости за рубежом. Предлагаются по умеренным ценам дома и квартиры в Черногории, Испании, Греции, Болгарии…

Как нам удалось выяснить, сейчас почти все риелторы занимаются зарубежной недвижимостью, потому что есть спрос: богатые казахстанцы расширяют свое присутствие за рубежом. По словам президента ОАРК Аблайхана Саматдина, наиболее популярны у наших соотечественников Испания, Болгария, Кипр, Чехия, Объединенные Арабские Эмираты. Именно Дубай занимает первое место по числу покупаемой казахстанцами недвижимости, на втором месте — Болгария. «Наши стремятся к морю», — подчеркивает глава ОАРК. На третьем месте по популярности — Прага. А в чешской провинции можно купить домик за пять-шесть тысяч евро! Очень большой спрос на дома и квартиры, а также земельные участки в России, особенно в Москве, Калининграде и Сочи. «Уже покупают в Таиланде, потому что там низкие цены. Люди договариваются: в этом году отдыхают у друзей в Таиланде, а в следующий раз те у них в Испании», — рассказывает г-н Саматдин. По его словам, Австралия на два года открыла свои границы всем, кто хочет въехать в страну, и уже несколько казахстанских семей воспользовались этим. «Это, конечно, обеспеченные люди», — добавляет глава ОАРК.

Граждан Казахстана, которые могут позволить себе иметь дом, виллу или квартиру за границей, проблемы рынка недвижимости, очевидно, мало волнуют, ведь они и на родине покупают жилье не за счет кредитов. Малообеспеченным, которых у нас в стране на несколько порядков больше, чем богатых, придется надеяться только на жилстройсбережения да госпрограммы. Дефицит жилья, причем эконом-класса, которого строилось недостаточно и в докризисное время, больнее всего ударит по среднему классу.

Рынок парадоксов

В Казахстане, в частности в Алматы, много квартир, сдающихся в аренду, которые также могут частично удовлетворить спрос на жилье.

Арендодатели первыми уловили сигналы об оживлении рынка: они начали повышать арендные ставки еще с июня прошлого года (в тот момент, когда цены на недвижимость снижались). Правда, к декабрю все-таки произошла корреляция: арендные ставки, как и цены, стали снижаться. Сейчас на этом рынке наблюдается ценовая стагнация. По данным аналитического отдела портала www.kn.kz, на 1 февраля 2010 года средняя арендная ставка в Алматы составила 865 долларов за объект недвижимости. При этом выросли они в сегменте элитного жилья (на 5,7%) и снизились на квартиры эконом-класса (-8%).

Для рынка арендного жилья этот год станет годом перемен. По словам председателя правления фонда недвижимости «Самрук-Казына» Госмана Амрина, уже к концу марта начнется прием заявок от граждан, желающих воспользоваться программой арендного жилья. Напомним, что данное жилье будет реализовываться по трем механизмам: обычная аренда, аренда с последующим выкупом и прямая продажа. На реализацию этой программы из Нацфонда уже было выделено 240 млрд тенге, которые фонд намерен вернуть в течение 15 лет с доходностью 5% годовых.

Как отметил управляющий директор Фонда недвижимости Нурдаулет Турлыбеков, жилье эконом-класса и коммерческая недвижимость для фонда являются убыточными продуктами. Но за счет бизнес-класса планируется обеспечить необходимую доходность.

Первые арендные квартиры должны появиться уже в первом квартале нынешнего года. В среднем ежемесячный арендный платеж составит 1300 и 1100 тенге за квадратный метр в Алматы и Астане соответственно. При этом коммунальные услуги (отопление, электроэнергия, услуги связи, вода и т.д.) не входят в структуру арендного платежа и будут оплачиваться самостоятельно.

В фонде подчеркивают, что эта программа рассчитана на состоятельных казахстанцев. Тем же, кому не по карману выплачивать столь высокую ренту ежемесячно, предоставляется альтернатива — программа арендного жилья, реализуемая акиматами. Правда, она рассчитана только на граждан, относящихся к малоимущим, социально защищаемым слоям населения, а также государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности.

В Алматы по этой программе до конца 2010 года на распределение поступит порядка 200 квартир. Причем арендные ставки действительно будут намного ниже тех, что предлагает Фонд недвижимости. Так, рента за 1-комнатную квартиру полезной площадью 40 квадратных метров составит 2,3 тыс. тенге, за 2-комнатную полезной площадью 60 квадратных метров — 3,5 тыс. тенге.

У двух этих программ есть один большой минус — ни одна из них не рассчитана на то, чтобы обеспечить жильем представителей среднего класса.