Холдинг RBI, один из ведущих девелоперов Санкт-Петербурга, и в условиях кризиса оставался весьма заметным игроком на рынке. Продолжалась реализация начатых проектов, запускались новые, приобретались земельные участки для дальнейшего развития компании, открывались крупные кредитные линии в ведущих российских банках. Об особенностях работы на сегодняшнем рынке недвижимости, о подходах к решению актуальных для девелоперов вопросов, влиянии кризиса на осуществление планов и перспективных для рынка тенденциях «Эксперту С-З» рассказывает президент Холдинга RBI (в него входят компании RBI и «Северный город») Эдуард Тиктинский.
– Как вы оцениваете ситуацию с инвестиционной привлекательностью рынка недвижимости? Появляются ли признаки стабилизации и большей предсказуемости?
– Настроение у меня в целом более оптимистичное, чем было год назад, хотя и тогда я не испытывал сильного пессимизма. Прошло некоторое время, и у нас сложилось свое понимание особенностей спроса на жилую недвижимость в кризис, мотивов поведения покупателей, а клиент разобрался, как ему принимать решения.
Объем сделок на рынке жилья в 2009 году составил 900 тыс. кв. м. Снижение ощутимое по сравнению с докризисным уровнем – порядка 1,3 млн кв. м, хотя отнюдь не в разы. Наш анализ показывает, что были лишь две базовые, качественные причины падения рынка. Во-первых, когда начался кризис, люди первым делом испугались, не понимая, какие компании выживут, а какие – нет. Это заставило отвернуться от первичного рынка наиболее консервативную часть клиентов. Во-вторых, многие рассчитывали на дальнейшее падение цен. Фактор сокращения доходов не следует преувеличивать: на самом деле покупательная способность стала выше, чем до кризиса. Основные накопления у людей были в долларах, и с учетом падения цен в долларах индикатор доступности жилья оказался, по сути, лучшим за многие годы.
Из опасений люди стали разбираться, у кого можно покупать квартиры, и пришло осознание, что размер компании с точки зрения надежности не имеет ключевого значения. Покупатели начали ездить на стройки, смотреть, как застройщики справляются с долговыми обязательствами, и вычленили буквально единицы компаний, которые продолжают строить вовремя и ритмично, запускают проекты, а также имеют стратегические отношения с крупнейшими банками. А когда в четвертом квартале 2009 года эти компании, вызывающие доверие, стали поднимать цены, люди поняли, что больше нет смысла выжидать.
Спрос, таким образом, концентрируется вокруг небольшого количества таких компаний. Я с оптимизмом смотрю на динамику 2010 года и полагаю, что по его итогам объем продаж вырастет до 1,2-1,3 млн кв. м. Радует и то, что если в начале 2009 года люди покупали в основном объекты высокой степени готовности (это показало наше регулярное исследование рынка), то в конце – уже на различных стадиях. Например, строительство «Дома у Речного вокзала» в Невском районе мы начали в декабре прошлого года, а сейчас уже продано более 50 квартир – примерно 10%. Скорость продаж у нас в три раза выше средней по рынку.
Осторожно, кредиты
– Меняется ли позиция банков в отношении кредитования девелоперских проектов?
– Да, в целом на рынке ситуация стала легче. Очевидно, что до кризиса банки выдавали весьма рискованные кредиты: следовало внимательнее смотреть на экономику застройщиков и на то, какие активы они закладывают. В результате банки оказались перегружены залогами с более низкой рыночной оценкой, чем на момент предоставления кредитов. Когда разразился кризис, первая их реакция была – полностью закрыть заслонку. Маятник качнулся, условно говоря, от выдачи кредитов всем до невыдачи никому.
Поэтому предоставление Северо-Западным банком Сбербанка РФ в апреле 2009 года кредита нашей компании на строительство жилого дома на Васильевском острове стало событием. Даже на заседании кредитного комитета банка высказывалось удивление: мол, неужели кризис закончился, если мы выделяем кредит девелоперу? Специалисты, готовившие вопрос, отвечали: посмотрите, компания прибыльная, продажи идут, это клиент нашего банка, и мы видим его поступления, обеспечение по кредиту есть – почему бы не дать кредит? Банки, являющиеся нашими стратегическими партнерами (Сбербанк и Банк «Санкт-Петербург»), в течение кризиса поддерживали нас и были готовы открывать кредитные линии в объеме, необходимом RBI для дальнейшего развития. Для нашей компании сегодняшняя ситуация отличается лишь уровнем ставок – деньги стали дешевле, чем год назад.
– Каков ваш подход к привлечению заемных средств? Вы сообщали, что в прошлом году удалось сократить кредитную нагрузку с 52 до 7 млн долларов, при этом открыты несколько крупных кредитных линий, которые не выбирались...
– Замечу, сейчас чистый долг компании – около нуля... Наша позиция не меняется: мы не занимаем деньги на покупку земли, привлекаем средства и открываем кредитные линии непосредственно на строительство, когда по проекту уже получено разрешение. Это достаточно консервативная позиция: чувствуя социальную ответственность перед клиентами, мы таким образом существенно минимизируем риски. Необходимо понимать, что деньги, занимаемые на покупку участка, особенно большого, очень серьезно замораживаются. При этом существует опасность, что к сроку, когда нужно отдавать кредит или выкупать облигационный займ, можно не успеть запустить проект. А когда есть готовый проект, разрешение на строительство и хорошее понимание рынка на глубину хотя бы года, риски минимизируются и мы идем в кредиты не на длительный срок (пять-шесть лет), а, допустим, на два – два с половиной года.
Почему мы не выбираем кредитные линии? Потому что продажи идут быстрее, чем мы рассчитывали в своих консервативных прогнозах, и, соответственно, фактическая потребность оказывается меньше. Компания занимает открытую для рынка позицию, на мой взгляд, максимально разумную: продавать ровно столько, сколько нужно на текущее строительство, не перепродавая и не перестраивая.
– То есть вы потеряли интерес к покупке земельных участков под новые проекты и ориентируетесь на освоение пятен, приобретенных до кризиса?
– Напротив, мы уже купили два участка по устраивающим нас ценам, но не на кредитные средства, а на имеющиеся у компании. Будем и в дальнейшем покупать участки – находимся в постоянном поиске, ведем переговоры. Рынок земли очень сложный, большинство предложений так и остаются неадекватными по цене. Однако сегодня имеются (хотя и крайне незначительное количество) более или менее адекватные предложения, а до кризиса их не было вообще. Появляются интересные предложения, рассчитанные именно на RBI – на силу бренда и качество продукта, который мы делаем. Партнеры, предлагая нам войти в проект, готовы внести свой участок в капитал с условием последующей передачи им определенного количества построенных квадратных метров. Они считают более выгодным получить в перспективе квартиры, чем сейчас – деньги за участок.
– Эти два участка приобретены по сложным схемам взаимоотношений с владельцами земли – ранее вы говорили о заинтересованности в таких способах вовлечения в оборот привлекательных участков?
– Обе сделки сложные: в них фигурируют и деньги, и квадратные метры, они в значительной мере построены на доверии и длительном знакомстве сторон. И, думаю, подобным образом будет происходить все больше сделок с участием RBI. Зачастую делаются интересные предложения. Предлагая нам купить долю в проекте, допустим, за номинал, собственники участка говорят: мы хотим, чтобы вы управляли проектом, потому что мы не профессионалы, рынок же в стратегической перспективе пяти-десяти лет станет высококонкурентным и будет сложно выдать продукт, позволяющий хорошо заработать. Отрадно слышать это, поскольку ранее собственники земли очень часто заявляли, что вообще не существует такой профессии – девелопер.
Стратегия практичности
– Как корректируются ваша текущая стратегия, в том числе с точки зрения объектов коммерческой недвижимости, и темпы реализации проектов? Например, МФК на Новгородской улице вы собирались начать строить еще в 2007 году...
– Сегодня трудно говорить собственно о стратегии и стратегических приоритетах... В проектах, которые мы реализуем и рассматриваем к реализации, коммерческая составляющая не учитывается. Но это ни в коей мере не стратегия – это текущее понимание привлекательности сегмента, завтра оно может быть другим. Если говорить о жилье, то по объемам продаж, сопоставимым с докризисными, компания имеет предпосылки для реализации проектов среднего размера – до 100 тыс. кв. м.
Позиция компании не меняется: мы не занимаем деньги на покупку земли, привлекаем средства и открываем кредитные линии непосредственно на строительство
Темпы запуска проектов зависят от получения разрешений на строительство – это единственное ограничение. Финансирование для нашего объема строительства мы имеем, спрос на наши бренды достаточно высок, но мы не можем упаковывать проекты быстрее, чем это делаем. Компания с удовольствием начала бы строительство на Новгородской улице в 2007 году, но не было разрешения. Сейчас реализация проекта активизировалась: на площадке устроены сваи, в июне-июле начнутся работы по шпунтовым ограждениям. В рамках кредитной линии 4,6 млрд рублей в Сбербанке мы прошли с этим проектом кредитный комитет – есть решение об открытии линии на 1,23 млн рублей сроком на пять лет.
– Какова судьба проектов, по которым осуществляется реконцепция, – жилого комплекса на Большой Посадской улице, МФК на углу Пискаревского проспекта и Свердловской набережной?
– Точнее было бы сказать, что эти проекты, как и многие другие в Петербурге, стали жертвами Правил землепользования и застройки. Конечно, этот документ необходим, и хорошо, что город одним из первых в стране сформировал законодательную базу в сфере градостроительства. Тем не менее его принятие задержало запуск проектов. В проекте на Большой Посадской пришлось понижать высоту, поскольку он попал в охранную зону. Проект на Пискаревском проспекте полностью перепроектирован под жилье (порядка 100 тыс. кв. м), но мы продолжаем консультации по высотности. Это очень ответственное место, причем высказываются мнения, что здесь должна быть большая высота. По этому вопросу мы будем предельно гибки и примем решение, которое обозначат коллеги из Комитета по градостроительству и архитектуре и архитектурного сообщества. Хотелось бы уже побыстрее начать строить.
Ожидая дефицит
– Будет в обозримой перспективе фактор ипотеки способствовать оживлению первичного рынка жилья?
– Ипотека достаточно стабильна, хотя процент сделок значительно меньше, чем до кризиса. В среднем по рынку – 10-15%, но у RBI около 25% людей покупают квартиры по ипотеке. Как компания – премиальный девелопер мы предоставляем и продукт более высокого качества, и сервис, направленный в том числе на продвижение кредитных продуктов и очень плотную работу с клиентом. Мы поддерживаем покупателя в его начинании – решении взять ипотечный кредит.
Полагаю, у ипотеки хорошие перспективы. Однако нужно действительно выполнять установки, которые дают президент Дмитрий Медведев и премьер-министр Владимир Путин. Ипотечная ставка должна быть 10% в рублях, и тогда при инфляции 6-7% это будет очень привлекательное для населения предложение. Покупка жилья через ипотеку существенно активизируется.
Другое дело, что нельзя снижать размер первого взноса: он должен быть как минимум 30% – это скорее моя гражданская позиция. Экономические риски выдачи кредитов с небольшими первоначальными взносами весьма высоки. Любые изменения на рынке могут склонить людей к тому, что легче ликвидировать кредит и дефолтироваться, чем обслуживать его. Также я считаю, что банки должны держать кредиты на своих балансах, отвечая за качество кредитного портфеля и более внимательно и неформально относясь к выбору заемщиков.
– Ожидаете ли вы появления каких-либо значимых тенденций на рынке недвижимости?
– Полагаю, через некоторое время все-таки произойдет вовлечение в оборот банковских залогов. Банки зачастую продолжают прятать голову в песок и не видят, что имеющееся у них обеспечение сжимается как шагреневая кожа. Качество залогов будет лишь ухудшаться, если не готовить участки к строительству, не получать разрешений, фиксируя таким образом квадратные метры, которые можно построить. При этом не обязательно самостоятельно заниматься стройкой. Надеюсь, когда заложенная в банках земля выйдет в оборот, то и цены на земельном рынке станут более адекватными.
Очевидно и другое: рынок жилья начинает постепенно становиться дефицитным. 1,2 млн кв. м продано в течение пяти кварталов (в 2009 году и в первом квартале 2010-го), а новых проектов за это же время запущено примерно на 600 тыс. кв. м. То есть мы уже имеем вымывание предложения. Запустить много объектов в этом году не удастся: у компаний в запасе почти нет готовых проектов. Некоторые занимаются подготовкой проектов, получением согласований, но это длительный процесс и жилье появится, скорее всего, лишь в конце 2012-го или в 2013 году. На мой взгляд, нас ждет определенный дефицит жилья. А затем рынок массового жилья будет структурироваться как-то по-другому. Предстоит выбор между комплексным освоением территорий, где людям придется мириться с перспективой долгие годы жить на стройке, и отдельными проектами в благоустроенных районах города, объем предложения в которых будет все более сокращаться.
Санкт-Петербург