В первом номере за этот год «Эксперт ЮГ» писал о новом явлении в жилищном строительстве, набравшем обороты в кризис, — строительстве многоквартирных малоэтажных коттеджей в черте города. Тогда большинство экспертов высказывались об этом явлении как о грамотном рыночном ходе, учитывающем реально существующий спрос и показывающем даже на полумёртвом рынке весьма впечатляющую динамику продаж. Небольшие квартиры по цене от 21 до 30 тысяч за кв. м улетали как пирожки.
И вдруг в Ростове вокруг этого сегмента в мае разразился скандал. Городские власти «внезапно» обнаружили около сотни индивидуальных домов, которые оказались многоквартирными. Части домов они грозят сносом, хотя все места в них проданы.
Сложилась драматическая ситуация: коттеджные застройщики в принципе действуют по «серым» схемам — но лишь потому, что пока нет «белых». Не существует нормативной базы для строительства многоквартирных коттеджей, а рынок этого продукта требует. Сегмент в кризис рос очень быстро благодаря небольшим начальным вложениям. Хотя нельзя отрицать, что к движению стали примыкать и недобросовестные деятели. Тем не менее, позиция местных властей и городских СМИ, предрекающих скорую смерть новому сегменту, не вполне понятна.
Бизнес проявил инициативу и создал на пустом месте вполне себе приличный и востребованный продукт, нашёл пути — хоть и окольные — для приведения этого продукта в приемлемый для населения правовой статус. Скользкий и неустойчивый, но вполне искупаемый весьма низкой стоимостью, что подтверждается непадающим спросом на эти объекты.
Далее — в начале этого года замгубернатора Ростовской области Юрий Андриади, подводя итоги жилищного строительства за 2009 год, жаловался на несознательность застройщиков, не желающих строить в городе жильё, отвечающее требованиям различных социальных программ, прежде всего — цене, которая для Ростова-на-Дону составляет 27,3 тысячи рублей за кв. м, и социальной норме приобретаемых квартир — 54 кв. м на семью из трёх человек. Но такие застройщики есть — и это застройщики многоквартирных коттеджей!
Попутно они же подсказали власти выход из ещё одной затруднительной ситуации. В Ростове-на-Дону почти две трети территории по площади заняты индивидуальным домостроением. И эти территории нередко находятся не просто в черте города, а в двух шагах от центра: Богатяновка, Новое поселение, Текучёва, район Нариманова и так далее. Понятно, что если массово и принудительно высвобождать эти земли под многоэтажную застройку — которая, несомненно, более эффективна с точки зрения использования земель, — это колоссальные деньги, недовольство жителей, сложные правовые коллизии, время. Но этот процесс может идти безболезненно, если в дело вступают коттеджные застройщики. Они выкупают участки, продаваемые добровольно, нередко по цене выше рыночной.
Конечно, контроль за соблюдением законодательства — вещь похвальная. Но местная власть обладает не только контролирующими, но и законотворческими функциями. Почему бы власти вместо карательных мер постфактум не разработать нормативы, регламенты, законы и подзаконные акты, регулирующие малоэтажную многоквартирную застройку внутри городских поселений? Ведь эта застройка, безусловно, сильно отличается от многоэтажной по всем параметрам. Кроме того, власть может определять и менять назначение земель для застройки в городских кадастровых планах, разрабатывать регламенты застройки.
Законотворчество — дело не быстрое. Больше 10 лет прошло, тысячи судебных разбирательств и пикетов обманутых дольщиков, прежде чем приняли 214-й закон о долевом строительстве. Но это было дело федеральное. А вопросы о надлежащей или ненадлежащей застройке — по большей части в компетенции городских властей. Не воспользоваться сейчас этой компетенцией означает и получить вторую волну обманутых дольщиков, и задушить здоровую по замыслу предпринимательскую инициативу.