На мировом рынке недвижимости самое популярное слово сегодня recovery — «выздоровление». Резкое падение цен, наблюдавшееся в 2009 году, прекратилось. Риэлтеры и девелоперы живут надеждой, что рынок чуть потопчется на месте и рванет вверх. Однако пока спрос на жилье весьма невелик: население не может переварить даже те ипотечные кредиты, что были взяты в прошлые годы.

Ручное управление по-китайски

На сегодня самый интересный рынок недвижимости в мире — Китай. Это единственное место, где цены бурно растут. По данным за апрель, средняя цена по 70 крупным городам Китая выросла за год на 12%. При этом в ряде городов жилье за год подорожало на 50–60%. Двузначный рост цен на фоне мирового кризиса — удивительная ситуация. Но ее можно объяснить. В острой фазе мирового кризиса китайское правительство испугалось падения строительного рынка и решило поддержать этот сегмент как один из главных локомотивов экономического роста страны. Власти ввели программу, стимулирующую спрос на жилье. Процентные ставки по ипотеке были установлены на уровне 4%, при этом Коммунистическая партия настоятельно «рекомендовала» банкам увеличить лимиты кредитования.

Если сравнивать с Россией и Америкой, где объемы строительства в кризис резко упали, то Китай добился поставленных целей. Стройка не потеряла объемов, удалось избежать и падения цен на рынке жилья. Впрочем, при этом китайцы попали в другую ловушку. Стал быстро формироваться пузырь на рынке недвижимости. Сюда хлынули привлекаемые низкими процентными ставками по кредитам спекулятивные деньги, которые предприниматели изымают из стагнирующего производства. В Пекине и Шанхае цены на новостройки бизнес-класса в центральных районах достигли 8–12 тыс. долларов за квадратный метр. Чем грозит этот пузырь Китаю? Резким ростом социальной напряженности: жилье становится недоступным среднему классу. А если этот пузырь лопнет, неизбежны мощные потрясения для всей экономики. И вот, не дожидаясь реализации этого сценария, китайское правительство резко меняет жилищную политику на противоположную. Теперь рынок недвижимости начинают охлаждать.

Уже вводится целый ряд мер, ограничивающих спекуляции с недвижимостью. Первое — банкам предписано поднять ставки ипотечного кредита и размер первоначального платежа до 50% для людей, покупающих вторую или третью квартиру. Второе — ужесточены условия для получателей кредита, который теперь может быть выдан только для покупки квартиры в том городе, где человек прописан и где платит налоги более года. Третье — с двух до пяти лет увеличен срок владения квартирой, в течение которого с покупателя не взимается налог при перепродаже. Четвертое — в скором времени будет введен налог на второе и третье жилье. Пока идут дискуссии, как он будет исчисляться. Есть два варианта: «французский» (со второй квартиры взимается налог исходя из дохода, который можно было бы получать, если бы она сдавалась в аренду) и «немецкий» (на второе жилье просто вводится повышенный налог).

По поводу новой жилищной политики в Китае ве