Реконцепция проектов коммерческой и жилой недвижимости, как неутомимо подчеркивали после начала кризиса эксперты, должна была стать весьма востребованной моделью поведения для девелоперов. Реконцепция – логичное решение для девелоперов и инвесторов, не настроенных замораживать проекты и сворачивать свою деятельность. Особенно актуальна она для проектов, находящихся на «бумажной» стадии, то есть до начала строительных работ. Своевременный и грамотный пересмотр концепций, не требующий колоссальных затрат, позволяет максимально учесть влияние кризиса на конъюнктуру, оценить изменение спроса на различные виды недвижимости в среднесрочной перспективе и в целом сделать проект более качественным и рациональным.
Некоторые петербургские девелоперы, воспользовавшись вынужденной паузой, уже провели реконцепцию проектов или находятся в состоянии переосмысления планов. Как правило, основной вектор изменений связан с корректировкой функционального назначения объектов, и в первую очередь – с увеличением жилой составляющей. Консультанты, однако, убеждены, что во внимательной инвентаризации и реконцепции с различной глубиной корректировки нуждаются практически все проекты, ожидающие выхода на рынок.
Ценный консерватизм?
Несмотря на надежды некоторых консультантов, заказчики так и не выстроились в очередь на реконцепцию проектов – ажиотажного спроса на соответствующие услуги не возникло. «Практика реконцепции имела место, хотя не стала особо распространенной: многие разговоры носили несколько преувеличенный характер, – констатирует директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. – Отдельные „бумажные“ проекты переделаны, по проектам же строящихся объектов дальше благих пожеланий процесс не пошел».
Ключевой тренд реконцепции связан с падением спроса на коммерческую недвижимость и стремлением девелоперов переориентироваться на строительство жилья
Прежде всего, не оправдались ожидания, что девелоперы и собственники коммерческой недвижимости решатся на реконцепцию строящихся или уже построенных объектов. Хотя поначалу некоторые эксперты допускали, что в отдельных случаях реконцепция возможна и после начала строительства, даже когда возведены несущие конструкции (до 50% строительной готовности). Получать же согласования скорректированного проекта можно и параллельно со строительными работами (не секрет, что подобная практика достаточно распространена).
Главным препятствием для реконцепции существующих объектов, нуждающихся, в принципе, в модернизации и перепозиционировании, оказываются финансовые проблемы. «Очевидно, что пока не будет плановых реконцепций, – говорит управляющий партнер АРИН Игорь Горский. – Если, допустим, бизнес-центр класса „С“ имеет заполняемость около 100%, то собственники будут выжимать из него деньги до тех пор, пока арендаторы не начнут уходить: от возможности получать доход никто не станет отказываться. Не время делать роскошные фасады, фальш-полы, новый ресепшн и т.д. Важно, чтобы могла ездить имеющаяся машина и при необходимости производился небольшой текущий ремонт, новые же рестайлинговые модели потребуются позже». Как отмечает Пашков, девелоперы зачастую не располагают финансовыми ресурсами для реконструкции действующих объектов: «Чтобы переделать склад в торговый комплекс, нужны значительные дополнительные инвестиции, но принесет ли реконструированный объект ожидаемый коммерческий эффект? Важно всегда понимать соотношение затрат. В некоторых ситуациях, возможно, целесообразно заморозить объект, ничего не делать, отдать его банку и т.п. Объекты же, генерирующие кэш-флоу, по сути, никто не продает и ничего с ними не делает – от добра добра не ищут».
Время на перемены
Длительность и сложность процедур получения согласований и разрешений при радикальной реконцепции проекта, в том числе на «бумажной» стадии, – один из важнейших сдерживающих факторов. «Возвращение спроса и финансирования идет быстрее, чем проектирование и строительство, сроки которых могут оказаться соизмеримы с продолжительностью кризиса, – говорит исполнительный директор компании Praktis C&B Сергей Федоров. – В отдельных случаях, когда финансовая ситуация у инвестора поменялась в лучшую сторону, может происходить даже некое возвращение к первоначальным планам».
Кстати, для девелопера может оказаться и нецелесообразным проведение серьезной реконцепции проекта. В частности, это относится к объектам с коммерческой функцией, предназначенным для сдачи в аренду (а не на продажу). «В течение пяти лет капитализация объекта коммерческой недвижимости вырастет, но чтобы его построить, нужно понимать перспективу финансирования и цену денег, – объясняет Федоров. – Если девелопер сам ведет строительство и может жестко контролировать его стоимость, то целесообразнее финансировать проект за счет собственных средств, а не заемных». Возможно, не следует торопиться с реконцепцией девелоперам, у которых участки в собственности и над ними «не каплет».
С точки зрения получения разрешительной документации наибольшие сложности могут возникать, если при изменении функционального назначения объекта обнаруживается расхождение с Генпланом и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов указывает на отсутствие внятно регламентированных процедур внесения изменений в Генплан и ПЗЗ. «Не понимаю, как можно провести крупную реконцепцию проекта при нашем градостроительном законодательстве, в котором не предусмотрена возможность кризиса и появления у девелопера намерения изменить функциональное назначение проектируемого объекта, – сетует Водопьянов. – Гениальные люди, разрабатывавшие Генплан не выходя из кабинетов на улице Зодчего Росси, лучше всех знают, где и что можно строить на территории огромного города в течение многих лет. Из-за бюрократических порядков цикл развития недвижимости в Петербурге оказывается настолько длинным, что пока удастся довести проекты до фазы строительства, мировой кризис закончится».
В частности, УК «Теорема», собираясь скорректировать планы освоения территории бывшего завода «Россия» и приступить к возведению жилья, столкнулась с проблемой. Регламент застройки, содержащийся в ПЗЗ, вступил в противоречие с проектом планировки, который за несколько месяцев до их принятия был утвержден правительством города и предусматривал возможность строительства 50 тыс. кв. м жилья.
Жилое явление
Ключевой тренд реконцепции проектов связан с падением спроса на коммерческую недвижимость и стремлением девелоперов переориентироваться на жилье. В ряде проектов многофункциональных комплексов (МФК) предусматривается теперь включение жилой недвижимости или увеличение ее удельного веса за счет сокращения объемов коммерческих площадей (в первую очередь офисных).
Эксперты согласны с тем, что увеличение объема жилой функции в МФК или замена жильем каких-либо видов коммерческой недвижимости оправданно. Сегмент жилой недвижимости, остающийся, как и до кризиса, наиболее доходным, отличается относительной прогнозируемостью спроса. Как подчеркивает Сергей Федоров, в условиях, когда продажа коммерческой недвижимости как основной вариант выхода девелопера из проекта не дает необходимой предсказуемости, жилье обеспечивает возврат инвестиций за достаточно короткий срок – в среднем за три года: «Характерно, что при невозможности жилой функции в силу норм ПЗЗ и разрешительной документации девелоперы рассматривают возможность строительства такого суррогата жилья, как апартаменты: они также продаются, оставаясь де-юре объектами нежилого фонда».
Более высокая рентабельность жилого проекта по сравнению с коммерческим и прогнозируемость спроса на конечный продукт, как замечает генеральный директор компании «Colliers International Санкт-Петербург» Николай Казанский, делает оправданной перенастройку проектов на жилую функцию. «На определенные сегменты жилья стабильный спрос объективно больше, их экономическая эффективность выше, есть уверенность в надежности графика продаж, – рассуждает Казанский. – Однако жилье – тоже не панацея. Обязательно нужно смотреть на вопрос комплексно, учитывая такие параметры, как локация, спрос, классность жилья, позиционирование и маркетинговая политика нового проекта».
Один из первых заявленных примеров радикальной реконцепции – проект, реализуемый Холдингом RBI на участке 2,2 га на углу Свердловской набережной и Пискаревского проспекта. Проект МФК, предусматривавший в основном создание офисной недвижимости, полностью переориентирован на жилье (порядка 100 тыс. кв. м) – ПЗЗ в данном случае позволяют такое использование территории. Проект проходит стадию согласования объемно-планировочных решений (хотя ранее планировалось переработать его и приступить к строительству летом 2010 года).
Кроме того, руководство RBI приняло решение почти в три раза сократить объем коммерческих площадей в уже строящемся на Новгородской улице МФК (по проекту испанского архитектора Риккардо Бофилла). Президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский поясняет, что сокращение коммерческих площадей в пользу жилья связано с несомненной востребованностью квадратных метров именно для проживания: «Оба проекта крупные, нуждаются в большом объеме инвестиций, а мы заинтересованы и в определенной доходности объектов. Несмотря на то что внесение изменений требует перепроектирования и, как следствие, дополнительных временных и финансовых затрат, сделать это сейчас гораздо эффективнее, чем иметь пустующие коммерческие площади».
Заменяются коммерческие функции на жилые и в точечных объектах. Как рассказывает директор по консалтингу NAI Becar Игорь Лучков, на приобретенном холдингом Becar Realty Group в 2008 году участке с двумя зданиями на Большом Сампсониевском проспекте изначально планировалось строительство бизнес-центра класса «В». Следствием реконцепции проекта стало решение возвести на этом месте жилой дом. Наметилась тенденция к замещению жильем объектов, позиционировавшихся как гостиничные. По словам заместителя директора департамента консалтинга «Colliers International Санкт-Петербург» Евгении Васильевой, показательно связанное именно с кризисом решение собственников недостроенной гостиницы «Северная корона» перепрофилировать объект в жилой комплекс. Еще один пример: скандально известный проект строительства структурой «Интеко» гостиницы (Конногвардейский бульвар, 5 – Галерная улица, 6) недавно трансформировался в «комплекс апартаментов гостиничного типа».
Комплексная сбалансированность
Жилье появляется также в проектах МФК, которые изначально позиционировались как масштабные деловые кварталы с преобладанием качественных офисных площадей. Компания «Главстрой-СПб» подвергла реконцепции проект строительства за Обводным каналом, между улицами Шкапина и Розенштейна, офисного комплекса площадью 230 тыс. кв. м. Новая концепция МФК предполагает выделение жилой зоны (около 60 тыс. кв. м), удаленной от Обводного канала, офисной (порядка 30 тыс. кв. м) и гостиничной. «Реализацию проекта мы начнем с жилья как наиболее ликвидного продукта, – говорит управляющий директор „Главстроя-СПб“ Александр Ермак. – Нам необходимо быстрее начинать „отбивать“ деньги, вложенные в 2007 году в приобретение участка». Планируется, что в 2011-м начнется строительство жилой части комплекса, причем жилье будет соответствовать как минимум классу «комфорт» (учитывая в том числе близость к центру Петербурга).
Жилую функцию предполагается ввести в проект МФК «Электрик-Сити», с 2007 года реализуемый Группой ЛСР в Петроградском районе на территории 9 га бывшего завода «Электрик». В квартале площадью около 200 тыс. кв. м основную часть недвижимости должны были составить высококлассные офисы. «Мы решили еще раз тщательно проанализировать перспективы и только тогда принять окончательное решение, какую долю будут занимать коммерческие помещения, а какую – жилье. В подобных случаях не стоит торопиться или экономить на предпроектных разработках», – уверена коммерческий директор строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» (Группа ЛСР) Лариса Инченкова. Эксперты считают абсолютно оправданной переориентацию проекта на жилье, тем более если это позволяют граддокументация и право собственности на землю. «Планы вывода на рынок более 100 тыс. кв. м офисов, причем, возможно, одной очередью, и до кризиса были рискованны», – отмечает Николай Пашков.
Присутствие жилой функции в проектах МФК, как подчеркивает генеральный директор VMB Trust Александр Гришин, – важное условие устойчивости проекта. «Территория должна быть сбалансирована с точки зрения функций, чтобы сгладить риски изменения макроэкономической ситуации. Мы и до кризиса в концепцию проектов всегда включали жилье: оно окупается в течение двух-трех лет с начала продаж, а в нежилой недвижимости возврат средств происходит не ранее чем через пять-семь лет. Поскольку многие проекты МФК реализуются на старых промышленных площадках или около них, совмещение жилой и офисной функций позволяет эффективно использовать потенциал территории, ведь зачастую не на всем участке в силу видовых, санитарных и т.п. ограничений можно расположить жилье», – размышляет Гришин. На его взгляд, во многом благодаря наличию в проекте жилой части, к реализации которой можно приступать уже сегодня, VMB Trust удалось продать доведенный до разрешения на строительство проект МФК на Смоленской улице (покупателем стала компания «Лидер групп», при этом были и другие претенденты).
Принимаемые в ходе реконцепции решения о функциональном составе проекта и формате будущего объекта должны носить индивидуальный характер. «По каждому проекту решение об эффективности параметров принимается с учетом его расположения, окружения, ограничений по развитию, если таковые имеются, – объясняет Евгения Васильева. – Есть функции, которые всегда более рентабельны. Но главное – соблюсти баланс. Зачастую дополнение проекта менее рентабельными функциями все равно несет некую добавочную стоимость, позволяя увеличить привлекательность всего проекта в целом, придать ему большую стабильность и повысить капитализацию».
В проектах комплексного освоения территории жилая функция должна составлять 60-70%, полагает Ирина Анисимова, директор по развитию недвижимости Sestra River Developments (компания осуществляет проект «Петровский арсенал» на участке, освобождаемом Сестрорецким инструментальным заводом). Предусмотренное концепцией соотношение жилой и коммерческой недвижимости (соответственно 95 и 60 тыс. кв. м), по словам Анисимовой, изменять не предполагается, хотя градостроительная документация это позволяет: «Жилье более ликвидно, но у нас соотношение функций продиктовано не только финансовыми соображениями, но и необходимостью создания комфортных условий для проживания». Как замечает Игорь Лучков, имеется пример, когда на территории 20 га бывшего промпредприятия планировалось отвести под офисную недвижимость 70% земли, 30% – под жилье, а теперь это соотношение изменено с точностью до наоборот.
Очевидно, жилая составляющая увеличится в проекте освоения 24 га территории станции Московская-Товарная, освобожденной после перебазирования в Шушары грузового двора. Амбициозный проект вблизи Московского вокзала, реализуемый компанией «Росрегионпроект Девелопмент» (она считается близкой к руководству РЖД), с начала кризиса стал пробуксовывать, появилась информация о возможной корректировке концепции и проекта планировки.
Компания «Рюрик Менеджмент» (структура шведской компании Ruric AB) до 70% увеличит долю жилья в МФК «Театральный» на набережной Мойки, рядом с Мариинским театром и Новой Голландией. Проект станет менее масштабным – общая площадь сократится с 220 до 100 тыс. кв. м, причем вместо шести подземных уровней будет только один, и менее дорогостоящим – объем инвестиций может уменьшиться с 800 до 300 млн долларов. Офисы в составе МФК займут 10-20%, гостиница – около 7%.
В проекте МФК «Смольный квартал» доля жилой недвижимости, рассказывает Лариса Инченкова, выросла еще на этапе проектирования. На взгляд Сергея Федорова, об определенном тренде свидетельствует ряд примеров «вымывания» гостиничной составляющей из проектов МФК. Так, компания «Бизнес Линк» за счет гостиничной функции увеличит объем жилья в проекте МФК на Речном вокзале. Группа компаний «Пионер» в МФК на улице Хо Ши Мина, позиционируемом теперь как жилой комплекс Yellow Submarine, заменила предполагавшуюся четырехзвездочную гостиницу на апартаменты.
Игра опциями
Реконцепция может выражаться и в замещении коммерческих функций или изменении их соотношения. Так, в самом начале кризиса компания «ВТБ-девелопмент» отказалась от складской составляющей в проекте индустриального парка «Марьино» на территории 130 га в Петродворцовом районе. Имеются примеры, когда в новых складских комплексах, испытывающих проблемы с заполнением, располагались производства. «Если производство не имеет специфических требований к помещениям, то не требуется радикального дооборудования складского комплекса, – говорит Николай Пашков. – Однако нерационально переделывать складские проекты, находящиеся на „бумажной“ стадии, в производственные. Более понятный и менее рискованный путь – разделить участок на несколько небольших лотов и продавать их конечным пользователям, чтобы они строили необходимые объекты под себя».
Вариант реконцепции – понижение класса строящейся жилой недвижимости. В частности, как рассказывает руководитель Компании ЛЭК Павел Андреев, учитывая смещение спроса в сторону жилья эконом-класса, в рамках некоторых проектов осуществлено размежевание: «Если ранее участок планировалось в соответствии с конъюнктурой застраивать большим количеством жилья только бизнес-класса, то сейчас мы произвели коррекцию и, сократив участки под дорогие дома, выделили территорию под более бюджетные».
В некоторых случаях также сокращалась площадь коммерческой застройки. Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов вспоминает о внесении в планировку незначительных корректив уже на стадии реализации: «В жилом комплексе „Богатырский“, сданном в 2009 году, изменились площади встроенных коммерческих помещений: большие офисы по 500-600 кв. м разбиты на несколько по 200-300 кв. м, которые быстро нашли покупателя». УК «Теорема» в рамках малоэтажной застройки бывших земель птицефабрики «Красные зори» (322 га) возводит первую очередь (45 тыс. кв. м) по контракту с Минобороны РФ, стремясь вписаться в цену 44 тыс. рублей за 1 кв.м. По словам Игоря Водопьянова, в следующем году планируется начать строительство жилья для продажи на свободном рынке.
Во многих случаях оправданный сценарий реконцепции – сокращение объемов создаваемой недвижимости, применительно к коммерческим площадям – понижение класса и уменьшение нарезки. «Для объектов коммерческой недвижимости уменьшение объема – это путь к снижению инвестиционных затрат и рисков ликвидности, – считает Пашков. – Для офисов могут рассматриваться и варианты изменения класса здания в сторону приближения к реально существующему спросу либо оптимизация планировочных решений. В частности, если местонахождение бизнес-центра – не прайм-локейшн, то имеет смысл думать о снижении класса до уровня „В“, чтобы сделать объект дешевле и за счет этого предложить более конкурентоспособную ставку. Логично и уменьшение до 20-40 кв. м блоков, ранее проектировавшихся по 100-200 кв. м». В одном из бизнес-центров «Петровского арсенала», отмечает Ирина Анисимова, нарезка изменилась со 100-150 до 15-30 кв. м: «В Сестрорецке мы наблюдаем растущий спрос на офисные площади именно небольшого размера».
Впрочем, проекта строительства общественно-делового комплекса «Невская Ратуша» Группы ВТБ коррективы коснулись лишь с точки зрения динамики его осуществления. Весной 2010 года компания приступила к возведению первой очереди комплекса (180 тыс. из 360 тыс. кв. м общей площади, предусмотренных проектом), решения же о сроках начала строительства остальных очередей будут приниматься с учетом последствий кризиса для рынка недвижимости. Вице-президент, управляющий директор Банка ВТБ Александр Ольховский заявляет, что класс создаваемой недвижимости понижать не предполагается: «Качество проекта должно быть высоким, и для этого уже многое сделано. Оно повышает ликвидность продукта, гарантирует более высокие арендные ставки и в итоге позволяет комфортно выйти из проекта». Учитывая местоположение будущего комплекса и его средовое окружение (еще недавно это был промышленный район), которое пока не очень привлекательно для жилья, а также наличие такого мощного «якоря», как здание администрации площадью более 100 тыс. кв. м, девелоперы не сомневаются: офисная функция в этой зоне оптимальна.
Фильтр кризиса
Несмотря на отдельные признаки начинающегося выхода из кризиса, время для проведения реконцепции проектов не миновало. Аудиту должны подвергнуться все проекты, особенно доставшиеся в наследство от эпохи докризисной амбициозности. «Некоторые проекты создавались на волне всепоглощающего спроса и эйфории, которая застилала глаза на уже тогда невостребованные объемы различных функций, – подчеркивает Николай Казанский. – Необходимо пересматривать практически все проекты с более взвешенных позиций. Это не значит, что реконцепция повлечет за собой радикальную переделку всего объема проекта. Однако нужно понимать, проходит проект через фильтр кризиса или нет. Цена ошибки будет колоссальна – это потраченные время и деньги, исчисляемые миллионами».
Всем «бумажным» проектам, по мнению Николая Пашкова, необходим как минимум аудит концепций: «Речь может идти скорее не о смене функционального назначения, а о более детальном изучении того, что находится внутри объекта, с точки зрения планировки, нарезки на блоки, оснащенности и т.д. Необходимо посмотреть, что задумывалось и проектировалось до кризиса, насколько это отвечает сегодняшним реалиям и нашим ожиданиям от рынка в ближайшие два-три года».
Санкт-Петербург