Похоже, федеральные планы создания «одноэтажной России» начинают находить понимание и в умах сибирских чиновников. Буквально в июле Владимир Анисимов, министр строительства и ЖКХ правительства Новосибирской области, подписал приказ о проведении конкурса на лучший архитектурный и технологический проект малоэтажного домостроения «Сибирский дом – 2010». Итоги подведут в сентябре.
Ситуация в Новосибирской области может стать важным индикатором процесса, ведь еще недавно отношение к мало-этажке в этом регионе было далеко не однозначным, если не сказать скептическим. Еще в декабре прошлого года Александру Когану, депутату Госдумы, координатору программы «Свой дом», приходилось парировать возражения со стороны отдельных новосибирских чиновников и депутатов против увеличения доли малоэтажных домов в общих объемах сдаваемых площадей. Сегодня такая дискуссия уже не имеет смысла: власти Сибирского региона повернулись лицом к малоэтажке. В апреле вышло постановление губернатора Виктора Толоконского о поддержке индивидуальных застройщиков в сельской местности. Теперь вот объявлен конкурс на лучший проект… Смеем надеяться, что это только начало. Хотя понятно, что разворот, сделанный чиновниками, в некотором смысле является вынужденным. У них просто не остается выбора — идти привычным путем уже не позволяют объективные обстоятельства.
Лучше поздно, чем никогда
Сразу внесем уточнения: когда говорим о массовом малоэтажном строительстве, мы имеем в виду не просто возведение индивидуальных домов, построенных непонятно где и как. Речь идет исключительно о комплексной малоэтажной застройке экономического класса на условиях государственно-частного партнерства. Иными словами, государство вкладывается в инфраструктуру, подготавливает земельные участки, а застройщик возводит дома на определенных условиях и в рамках правил и регламентов, утвержденных государством. Конкурс «Сибирский дом – 2010» как раз предполагает подобные проекты. Согласно условиям конкурса на рассмотрение будут представлены проекты малоэтажных домов экономкласса (включая многоквартирные дома), рассчитанных на людей среднего (подчеркиваем!) достатка. Именно такое жилье, согласно планам федерального руководства, в недалекой перспективе должно стать массовым.
Капитальные застройщики так и не справились с возникшими проблемами, несмотря на беспрецедентные меры финансовой поддержки
Собственно, на этой почве когда-то и затевались дискуссии: а стоит ли тратить бюджетные деньги на малоэтажку, не лучше ли продолжать возводить много-этажные микрорайоны, как было в советские времена? В некоторых регионах дискутировать не стали, а сразу включились в процесс, получив федеральное финансирование на реализацию проектов малоэтажных поселений. Например, Кемеровской области удалось привлечь для строительства города-спутника Кемерова «Лесной поляны» не менее 6 млрд рублей.
В Новосибирской области, по традиции, слишком долго тянули время, возлагая неоправданные надежды на капитальных застройщиков и пребывая в эйфории от ипотечного бума 2006–2007 годов. В результате не было начато ни одного проекта комплексного малоэтажного строительства, и область лишилась нескольких миллиардов федеральных рублей из-за отсутствия необходимой проектно-нормативной базы. Такое положение вещей вряд ли можно назвать рациональным, даже если оно возникает в силу сознательно проводимой экономической стратегии.
Лукавить нет смысла. Ни для кого не секрет, что индифферентное отношение новосибирских чиновников к проектам комплексной малоэтажной застройки до последнего момента диктовалось интересами «старых» игроков строительного рынка, на которых сориентирована немалая часть региональных предприятий стройиндустрии. Опасения разрушить в условиях кризиса налаженные производственные цепочки из-за активного вхождения на рынок новых игроков (к тому же с принципиально новым продуктом) вынуждала местных руководителей пускать развитие малоэтажки на самотек. Тем не менее экономического чуда не произошло. Капитальные застройщики на сегодня так и не справились с возникшими проблемами, несмотря на беспрецедентные (!) меры финансовой поддержки со стороны региональных властей. Судя по данным Росстата на второй квартал текущего года, спрос на новые квартиры серьезно не вырос, что отразилось на средней цене квадратного метра в новостройках — 37,8 тыс. рублей. Это на 3,5 тысячи меньше, чем в декабре 2009 года (и на 21 тыс. рублей меньше официальных прогнозов двухлетней давности!).
Видимо, ближе к весне руководство Новосибирской области решило пересмотреть приоритеты, поскольку стало совершенно очевидно, что для возобновления бурного роста многоэтажного строительства (как это происходило после 2005 года) не осталось никаких объективных оснований. (Ситуацию на рынке удалось стабилизировать, но предпосылок к неуклонному наращиванию объемов жилья за счет старых застройщиков нет.) Еще в ноябре прошлого года Владимир Анисимов констатировал: «Нужно понимать, что спекулятивный капитал ушел со строительного рынка». По сути это означает снижение объемов капитальной застройки как минимум на 30%. Собственно, именно так все и происходит на практике. Судя по официальной статистике, после кризиса начал заметно снижаться удельный вес капитального (как правило, многоэтажного) строительства в общих объемах построенного жилья. И наоборот — увеличиваться доля индивидуального (стопроцентно малоэтажного) строительства.
Отметим, что эта тенденция совершенно не соответствует официальным прогнозам двух-, трехлетней давности. Тем не менее обстоятельства складываются именно так, и с ними властям приходится считаться. Примечателен такой факт. Еще в апреле в официальных планах значилось ввести к концу года не менее 1,21 млн кв. м жилья, где доля индивидуального строительства должна была составить 265 тыс. «квадратов» (22%). Но уже в конце апреля, выступая на брифинге в обладминистрации, Владимир Анисимов отметил, что в 2010 году до 40% жилья может быть обеспечено как раз за счет индивидуальных застройщиков. Наконец в июле министр огласил итоги полугодия: за прошедшие шесть месяцев в области построено 352 тыс. кв. м жилья, что соответствует показателям аналогичного периода прошлого года. В то же время, на что особо обратил внимание Анисимов, примерно половина площадей (176 тыс. «квадратов») возведена индивидуальными застройщиками. Таким образом, доля малоэтажки в Новосибирской области растет, несмотря на официальные прогнозы. Кстати, ту же тенденцию мы наблюдаем в большинстве регионов СФО, что далеко не случайно.
Количество в новом качестве
Новосибирские строители преисполнены уверенности, что руководство области теперь уже твердо намерено развивать малоэтажное строительство, взаимодействуя с федеральными фондами, в частности с фондом РЖС. По словам Инны Свечниковой, председателя совета директоров ГК «Камелотстрой» и президента недавно созданной Ассоциации мало-этажного и индивидуального строительства (АМИД), уже в сентябре начнут решаться конкретные вопросы освоения земельных участков под комплексное малоэтажное строительство. По ее мнению, отношение к малоэтажке в области за последние полгода кардинально изменилось. Тот задел, что несколько лет назад был создан под многоэтажную застройку, близок к исчерпанию. Если в кризисном 2009 году можно было (с государственной помощью) довести до завершения строительство какого-то количества домов высокой степени готовности, то в этом году ситуация другая. Поддерживать возведение многоэтажек, готовых наполовину (или того меньше), — бессмысленно и нереально. А банки все еще не спешат кредитовать строительство крупных объектов, поскольку спрос на квартиры возрос незначительно.
В этом отношении, считают строители, у малоэтажки есть существенные преимущества, ибо риски при кредитовании здесь минимальны. Так, при малоэтажном строительстве фактически исключен привычный «долгострой», когда из-за недостатка финансирования или непредвиденного изменения конъюнктуры затягиваются сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Несколько десятков квартир в недостроенном высотном доме могут оказаться тяжким бременем для инвестора, чего не скажешь о малоэтажной застройке, где дома заселяются по мере их готовности к эксплуатации. Все это, в общем-то, прописные истины. Именно поэтому на Западе малоэтажная застройка стала определять облик современных городов.
Возможно, эти истины постепенно доходят и до чиновников, которым долгострои портят все показатели. Малоэтажка, безусловно, способна избавить их от подобных угроз, ибо незаконченный высотный дом и недостроенный массив небольших домов — далеко не одно и то же, как в экономическом, так и в социальном смысле. Кроме того, необходимо учесть и позицию федерального руководства, заинтересованного в массовом малоэтажном строительстве, выгодном сразу в нескольких отношениях. Как мы понимаем, обеспечение населения собственным жильем в итоге снимает значительные обременения и с самого государства, поскольку собственник такого жилья самостоятельно отвечает за его эксплуатацию, а в случае износа — самостоятельно же решает вопросы обновления или капитального ремонта жилых площадей, не требуя от государства новой бесплатной квартиры. В результате смягчается проблема так называемого восстановления ветхого и аварийного жилищного фонда, что сегодня для местных и федеральных властей что-то вроде дамоклова меча. Отсюда, надо полагать, столь твердое намерение центра поддерживать малоэтажку.
По свидетельству Владимира Кулькова, директора департамента строительства и архитектуры Межрегиональной ассоциации «Сибирское соглашение», с нынешнего года руководители сибирских регионов будут регулярно докладывать Анатолию Квашнину, полпреду президента в СФО, о том, какие меры ими приняты для развития индивидуального строительства на вверенных территориях. С этими целями разработана специальная анкета, которая позволит осуществлять мониторинг ситуации и делать выводы о степени эффективности управления в каждом регионе. В анкете не менее 18 пунктов, касающихся нормативно-правовых актов, реестра земель, формирования строительных площадок, обеспечения инфраструктурой и даже подготовки кадров для малоэтажного строительства.
Разумеется, чиновникам очень непросто действовать, что называется, «с колес». Но ни бизнес, ни общественность ждать долго не могут. Люди хотят жить здесь и сейчас, без обещаний далекого «светлого будущего». Именно поэтому в сибирских регионах осуществляются встречные инициативы, призванные оказать организационную и экспертную поддержку властям ради общих интересов. Как раз одна такая инициатива реализуется сейчас в Новосибирской области.
Если гора не идет к Магомету…
Не далее как в мае этого года представители более 20-ти новосибирских компаний, работающих в сегменте малоэтажного строительства, провели собрание в конференц-зале Учебно-демонстра-ционного комплекса при Новосибирском монтажном техникуме. Повестка собрания была проста: поиск путей оперативного взаимодействия бизнеса и власти в целях успешной реализации проектов комплексной малоэтажной застройки, прежде всего на территории области. Так, собственно, было положено начало АМИД, призванной эффективно координировать упомянутый процесс.
Заинтересованность бизнеса в подобной организации несомненна. Ведь фактически в Новосибирской области было упущено два года комплексного освоения территорий. До сих пор еще не создана программа развития малоэтажного строительства, проектно-нормативная база находится в зачаточном состоянии, и работы по ней — непочатый край. А ведь это, напомним, одно из условий привлечения федеральных средств. Разумеется, предпринимателей совершенно не устраивает медлительность чиновников, грозящая губительными простоями и в следующем году. Заниматься в таких условиях критикой и разоблачениями — занятие нерациональное. Поэтому был выбран более продуктивный путь — наладить конструктивный диалог с властями, предлагая чиновникам варианты готовых решений.
Отметим, что интерес здесь обоюдный. Региональным и местным чиновникам, безусловно, понадобится экспертная и организационная поддержка при решении столь сложных вопросов. От успеха на этом поприще, как мы понимаем, зависит не только оживление жилищного строительства, но и репутация самих руководителе й, оценка их способности к эффективному управлению в условиях кризиса. Тем более учтем, что опора на инновации предполагает непременное использование производственного и технического потенциала новых компаний, способных осуществлять строительство с более высокой скоростью и наименьшими затратами, чем это происходит в случае с предприятиями «старого» стройкомплекса. Широкое привлечение новых компаний к комплексному освоению территорий позволит не только очень быстро нарастить объемы жилищного строительства и повысить доступность жилья, но также станет важным показателем наглядной модернизации экономики регионов.