На российском фондовом рынке осталось не так уж много перспективных идей для роста. Нефтянка, банки, металлургия уже «выстрелили». На этом фоне инвесторы начали обращать внимание и на бывших аутсайдеров, в числе которых — строительные компании. Один из потенциальных фаворитов — акции группы ПИК. Благодаря обновленной стратегии и новому акционеру девелопер сможет сохранить за собой статус не только крупнейшей, но и самой дорогой строительной компании в стране и в Восточной Европе.
Бедная олигархия
Сказать, что кризис оказал давление на девелоперский бизнес, — значит не сказать ничего. Его эхо слышно до сих пор. По подсчетам Росстата, в первом квартале объем введенного жилья в Москве составил 338,3 тыс. кв. м, что почти на 53% ниже показателя аналогичного периода кризисного 2009 года. Причины подобной динамики понятны. Во-первых, получение разрешений и согласований на новое строительство по срокам занимает более года. Во-вторых, виноваты сами девелоперы, которые до кризиса не знали меры в привлечении новых кредитов, под залог активов. Когда в кризис активы начали обесцениваться, практически весь сектор налетел на margin call. Понятно, что в таких условиях не до нового строительства: завершить бы то, что начали строить в тучные годы. Ну, и в-третьих, несмотря на кризис, земля в Москве стоит несравнимо дороже, чем в других регионах России. Это является важным фактором для девелоперов, работающих на этом рынке.
Московских строителей, в общем-то, не так много, а на бирже и вовсе единицы. Однако, несмотря на олигополию, положение не дает возможности зарабатывать московским девелоперам сверхприбыли на дорогой недвижимости. Отправной точкой ценообразования на недвижимость при сложившейся системе являются землевладельцы — муниципальные власти. «Себестоимость строительства фактически складывается из трех частей: стоимость земли, подвод коммуникаций и сам девелопмент. И если расходы по последнему пункту сравнимы по всей стране, то первые два зависят от региона», — отмечает аналитик ИК «Тройка Диалог» Игорь Васильев.
Перепутье
Фактически региональные власти являются монополистами, что позволяет накладывать на компании дополнительные обязательства в виде строительства социального муниципального жилья или других объектов инфраструктуры. В результате стоимость земли начинает расти на сумму дополнительных затрат. Так или иначе полученный правдами и неправдами участок не обязательно потом застраивать — его можно выгодно перепродать или заложить в банк. Таким образом, спекуляции с землей превратились в отдельную форму бизнеса, которого не стеснялась практически ни одна крупная строительная компания. Однако есть одно «но»: эффективным подобный бизнес мог быть только при постоянном росте цен на землю, а потом и недвижимость.
Помимо спекулятивных операций с землей можно выделить еще несколько типов докризисных бизнес-моделей. Первая — сдача недвижимости в аренду. Суть проста: купить или построить коммерческий объект и сдать в аренду в розницу по высокой ставке. Вряд ли подобный путь сейчас можно назвать перспективным из-за низкого спроса на аренду.
Второй путь — классический девелопмент, когда компания покупает участок, реализует проект и затем его продает. В общем, это и есть строительство, однако после кризиса механизм дал сбой: земли под проекты покупались еще по докризисным ценам и зачастую на банковские кредиты. Даже если землю можно переоценить и получить «бумажный» убыток, то по кредиту нужно платить реальными деньгами и сейчас. Реализовываться же недвижимость будет в будущем и по посткризисным низким ценам.
С этой проблемой и столкнулась группа ПИК. Согласно последней переоценке портфеля проектов, его стоимость за два года упала в четыре раза — с $12 млрд до $2,5 млрд. Правда, на финансовых результатах это практически не отразилось: строители имеют право не учитывать убытки от переоценки жилой недвижимости, поскольку она классифицируется как объект для продаж. А вот убытки от переоценки портфеля коммерческой недвижимости пришлось учесть. В результате за два года убытки от обесценивания коммерческой недвижимости составили 18,5 млрд руб.
Понятно, что, глядя на такие финансовые показатели, многие инвесторы и кредиторы почувствовали себя обманутыми. Еще бы: три года назад, когда компания выходила на IPO, ее капитализация составила $12,3 млрд. А за 15% ее акций инвесторы отдали $1,85 млрд. Во многом такая цифра получилась от огромного на момент размещения акций портфеля недвижимости группы. После значительной переоценки портфеля капитализация ПИК сократилась более чем в 40 раз, до $279,9 млн. Не заставили себя долго ждать и проблемы с кредиторами. На рынке всерьез заговорили о банкротстве ПИК, пока не появился «белый рыцарь».
Белый рыцарь
Появление на авансцене Сулеймана Керимова вернуло надежду миноритариям (и мажоритариям) группы ПИК. Российский инвестиционный гуру в обмен на 45-процентный пакет акций помог компании уладить проблемы с кредиторами. Не то чтобы долг был погашен, но реструктуризирован. Строительный холдинг получил кредит в ВЭБе на рефинансирование задолженности перед иностранными банками, срок — один год, залог — 25% акций ПИК, все это за $262 млн наличными в пик кризиса.
Кроме того, как считают некоторые участники рынка, именно с подачи Керимова в декабре прошлого года Номос-банк приобрел у ВЭБа этот долг. «Благодаря этой реструктуризации компания смогла перенести погашение задолженности на долгосрочную и среднесрочную перспективу, — отмечает аналитик Rye, Man & Gor Securities Руслан Юнусов. — Сейчас 59% долга компании — долгосрочная задолженность, а оставшиеся 41% — среднесрочная». Общий долг группы на начало 2010 года составлял $1,27 млрд.
Урегулирование долговых претензий открыло компании доступ к новым кредитным ресурсам. В конце мая 2010 года ПИК объявила о начале использования кредитной линии, предоставленной Сбербанком, на сумму 12,75 млрд руб. ($411 млн). Полученные денежные средства прежде всего будут направлены на финансирование текущих и перспективных девелоперских проектов. Более того, уже в этом году компания рассчитывает вернуться к прибыли. Пока для этого есть все шансы.
Сама группа ПИК планирует построить 1 млн кв. м жилья и ожидает, что 90% всего объема придется на Москву и Московскую область. Интересно, что более четверти панируемого строительства — 265 тыс. кв. м — будут построены для нужд Минобороны РФ в подмосковном Подольске. О том, не помог ли получить столь выгодный госзаказ новый акционер Сулейман Керимов, история умалчивает.
Поддержку компании оказывает и возрождение ипотечного кредитования. «В докризисные годы через ипотеку компания продавала до 25% своих квартир. В начале этого года показатель сократился до 3,5%, однако на фоне снижения ставок и роста потребительской активности доля квартир, продаваемых в кредит, будет расти и до конца 2010 года может достигнуть 15% всего объема продаж компании», — указывает аналитик «ТКБ капитала» Анатолий Высоцкий.
Дополнительно для поддержки финансовых показателей компания провела оптимизацию своей деятельности, сократила накладные и административные расходы. Численность персонала снизилась на 21%. Благодаря этим мерам экономия группы ПИК на административных затратах по сравнению с докризисным периодом составляет 50%.
Все это, по прогнозам аналитиков Rye, Man & Gor Securities, может привести к тому, что прибыль девелопера уже в текущем году составит $67 млн. «Поддержку компании окажет не только восстановление рынка, но и отсутствие ряда негативных факторов из прошлого, например штрафов по обслуживанию долгов», — указывает Руслан Юнусов. Кроме того, компания сокращает объем квартир, реализуемых через бартерные соглашения с подрядчиками. Если в прошлом году объем данного вида сделок составил $232 млн, или 18% продаж, в результате чего стоимость квартир была на 10–15% ниже розничной, то в этом году объем «бартера» не превысит 5%.
Идеальный строитель
Получается, что ПИК добилась идеального сочетания для девелопера — одновременное снижение рисков, возможное благодаря наличию влиятельного акционера, и фокусирование на секторе жилой недвижимости. Подобная бизнес-модель уже зарекомендовала свою эффективность на примере группы ЛСР, бенефициаром которой является сенатор от Ленинградской области Андрей Молчанов. Во многом благодаря сочетанию этих факторов именно акции ЛСР первыми «выстрелили» среди строителей и с начала этого года подорожали более чем на 40%.
Сможет ли ПИК повторить успехи питерского конкурента? Скорее всего, да. Сейчас компания соответствует почти всем перечисленным условиям. Основная специализация девелопера — строительство недвижимости экономкласса в столичном регионе. Выбор региона в качестве приоритетного понятен: столица — крупнейшая в стране агломерация с населением более 11 млн человек. По статистике, обеспеченность жильем из расчета на одного человека в России составляет 21 кв. м, в Москве — 20 кв. м, при этом среднеевропейский показатель равен 40 кв. м, а в США — 70 кв. м. Потенциал рынка огромен.
Еще один довод в пользу выбора именно этого региона в качестве основного — контроль над домостроительными комбинатами ДСК-2 и ДСК-3, общая производственная мощность которых составляет 950 тыс. кв. м жилой площади в год. При этом ДСК группы ПИК позволяют реализовывать ряд конкурентных преимуществ. Технология строительства жилья с использованием готовых строительных панелей отличается по расходам относительно жилья бизнес- и элитного класса, где в основном используется бетон и кирпич. Применение технологии панельного строительства позволяет снижать расходы на 25–30%, а сроки возведения — на 35–40%.
Параллельно ПИК сворачивает свои проекты в непрофильных секторах — в области офисной, элитной и торговой недвижимости. В частности, в середине июня компания продала контрольный пакет Storm Properties, специализирующейся на проектах класса А в сфере коммерческой и жилой недвижимости. Покупателем выступил менеджмент Storm, сумма сделки не раскрывается.
Зеленый свет
Таким образом, в сухом остатке имеем: за время кризиса ПИК обзавелась новым стратегическим акционером, и это дало «зеленый свет» развитию компании. ПИК решила сосредоточить свои усилия на московском регионе, а именно на самом востребованном сегменте — жилье экономкласса. Более того, компания решила свои проблемы с кредиторами и намерена уже в 2010 году вернуться к рентабельности. Исходя из этого можно утверждать, что акции ПИК находятся в состоянии «низкого старта».
Строительный сектор — один из самых ярких примеров цикличности экономики. Он с болью реагирует на кризис, но и бодро встречает любой рост, поскольку люди спешат воспользоваться улучшением ситуации, чтобы решить свой квартирный вопрос. Благодаря этому по бумагам девелоперов можно достаточно четко определить точки входа и выхода. Акции ПИК — лучшая тому иллюстрация.
Понятно, что дешевле Сулеймана Керимова в акционерный капитал компании вряд ли кто-то сможет зайти, тем не менее покупка по текущим ценам будет означать почти семикратную экономию по сравнению с уровнями IPO. При этом недвижимость больше не будет терять в цене, поэтому портфель группы не будет обесцениваться. Правда, есть одно «но»: вряд ли компания в ближайшие годы начнет платить дивиденды, однако, когда она сможет это сделать, уровень цен на ее акции будет совершенно другим.
С начала этого года бумаги ПИК демонстрируют снижение более чем на 25% (см. график), и это не самый лучший результат в секторе. К примеру, акции группы ЛСР на ММВБ за последние шесть месяцев выросли более чем на 40%. Лучше ПИК даже «Система-Галс», капитализация которой с начала года сократилась немногим более чем на 10%, хотя у этой компании отсутствует четкая стратегия развития. Таким образом, именно акции ГК ПИК среди строительных компаний обладают не просто наибольшим потенциалом роста, но и возможностями его реализации. Сейчас капитализация девелопера — около $1,7 млрд. Экономика выходит из рецессии. Выводы делайте сами.