Определенный итог первого полугодия 2010 года: слово «стагнация» для характеристики ситуации на рынке недвижимости Петербурга стало употребляться его участниками намного реже, чем «стабильность». В целом по рынку не случилось ощутимого роста продаж жилья, который позволил бы говорить о какой-то новой, отчетливо обозначившейся именно в нынешнем году тенденции, хотя эпизодически наблюдалась активизация покупательского спроса. Однако, оценивая динамику на рынке «первички» в более длительной перспективе – с конца 2008 года, можно сказать, что показатели первой половины 2010-го свидетельствуют скорее о позитивных изменениях. В сегменте офисной недвижимости падение не продолжилось, а на рынке торговой недвижимости наметилось даже некоторое оживление.
Оптимистичная стабильность
Спрос на жилье на первичном рынке в первом полугодии 2010-го в целом оставался стабильным. Объем продаж увеличился по сравнению с тем же периодом прошлого года, как отмечает заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» (ПН) Ольга Трошева, примерно на 23,8% и составил 780 тыс. кв. м. Впрочем, это все равно в 2,2 раза меньше, чем накануне кризиса – в рекордное полугодие 2008-го (1,7 млн кв. м). Более того, как оказалось, продажи не выросли даже относительно уровня второго полугодия 2009 года, когда было реализовано несколько больше жилья (830 тыс. кв. м). Таким образом, в течение последнего года в масштабах всего рынка ситуация относительно стабильная. Продажи поднимались в отдельные месяцы, однако пока устойчивого и значительного восстановления спроса не произошло.
«Нынешний период характеризуется в среднем достаточно ровным спросом – с третьего квартала 2009 года он находится на уровне 100-120 тыс. кв. м продаваемого жилья, – констатирует генеральный директор „ЮИТ Лентек“ Михаил Возиянов. – В марте-апреле наблюдался определенный пик, на который многие возлагали надежды как на начало восстановления активного рынка. Но ожидания не оправдались – видимо, в эти месяцы реализовывался некоторый отложенный спрос, а затем активность вновь снизилась до уровня конца 2009-го – начала 2010 года. Полагаю, теперь следует рассчитывать на начало роста в конце 2010-го или начале 2011 года».
Ключевой проблемой, сдерживающей восстановление спроса, на взгляд Возиянова, остается недостаток уверенности у значительной части покупателей. «В Петербурге после начала кризиса отпала основная масса ипотечных клиентов (их было порядка 20%) и инвесторов (около 10%), – вспоминает Возиянов. – Количество же клиентов, которые приобретали жилье за деньги для себя, сократилось не очень сильно. Сейчас наконец ипотека восстанавливается, причем процент по кредитам возвратился на докризисный уровень (или даже стал немного ниже), объем сделок начал расти. В принципе, и объем сбережений у населения увеличился. То есть имеются все условия, которые были до кризиса, или даже больше. И мы рассчитываем, что по крайней мере к концу года ипотека наберет докризисный процент клиентов, став основным драйвером рынка». Пока же, как уточняет Трошева, ипотечные сделки составляют лишь 3-5% объема продаж.
Плоды расслоения
Некоторые консультанты и ведущие петербургские девелоперы убеждены, что перелом на рынке произошел – тенденция к росту определилась. При этом все более заметна дифференциация между застройщиками и предлагаемыми ими продуктами, что и отражается в показателях продаж конкретных компаний. «В целом люди, во-первых, перестали бояться неопределенности, а во-вторых, уже не ждут снижения цен – жилищный же вопрос все равно надо решать, – считает Ольга Трошева. – Несомненно, увеличение спроса заметили не все застройщики: там, где не ведется строительство, нет и продаж, и наоборот. Кризис не создал критической ситуации для нормальных застройщиков, но выявил тех, у кого проблемы были и до него. Все заметнее расслоение предложения. Качественные проекты, имеющие удачные планировки и местоположение, которые реализуются надежными застройщиками и где девелоперы проводят грамотную ценовую политику, все больше востребованы».
Коммерческий директор «Городской ДомоСтроительной Компании» (входит в Группу ЛСР) Екатерина Немченко утверждает: «Период с января по апрель 2010 года охарактеризовался уверенным ростом спроса. По сравнению с сопоставимым периодом 2009 года в нашей компании он увеличился почти втрое, а в целом по рынку, по нашим оценкам, прирост составил порядка 10-15%. Активизация отложенного спроса на фоне значительного падения предложения ликвидных квартир со сроком сдачи в 2010 году вызвала повышенный интерес к недвижимости. С мая началось традиционное сезонное снижение спроса, характерное даже для тех лет, когда наблюдался ажиотаж. Обычно в этот период продажи поддерживаются иногородними покупателями, у нас доля таких продаж в летний сезон, как правило, составляет до 40%».
Новая тенденция – спрос, сконцентрировавшийся в условиях кризиса главным образом на квартирах в готовых домах или находящихся в высокой степени готовности, начал становиться более «плюралистичным». «С уверенностью можно говорить о равномерном распределении спроса по объектам, находящимся на разных стадиях готовности», – подчеркивает Немченко. На изменение критериев принятия решений клиентами указывает и директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI Вера Сережина: «Если в начале кризиса покупались преимущественно объекты высокой степени готовности, то теперь приобретают объекты любой степени готовности, но только у компаний, доказавших свою надежность и стабильность. Важным критерием выступает активность компании на стройке и наличие у нее финансовых возможностей для ведения и завершения работ в срок».
Проверенные предпочтения
Потребительские приоритеты в сегменте массового жилья в 2010 году, в принципе, не изменились. «Главное требование – цена. В первую очередь рассматривают квартиры рядом с метро, с хорошей транспортной доступностью и полной отделкой», – рассказывает заместитель директора АН «Бекар» Ольга Литвиченко. И, кстати, с «боязнью покупателей проскочить минимальные цены», на ее взгляд, связана их необычно высокая для лета активность.
В структуре спроса 60% составляет жилье эконом-класса, 35 – бизнес-класса, 5% – элитные объекты. Особенно популярные предложения – студии стоимостью примерно 1,5 млн рублей, однокомнатные квартиры площадью от 30 кв. м (около 1,8 млн рублей) и двухкомнатные квартиры площадью от 60 кв. м (порядка 4 млн рублей). Впрочем, по оценкам ПН, в первом полугодии 2010-го 93% спроса пришлось на эконом-класс, что даже на 3,5% больше, чем годом ранее.
Наиболее востребованными остаются квартиры небольшого метража с отделкой. «Традиционные лидеры продаж – малогабаритные однокомнатные квартиры. Даже те застройщики, кто традиционно строил дома бизнес-класса, откорректировали предложение в сторону уменьшения площадей и добавили отделочные работы в качестве опции, – отмечает Екатерина Немченко. – На первом месте у клиентов при принятии решения о покупке стоит вопрос цены, которая напрямую зависит от размера квартиры».
Высокая доля продаж малогабаритных и, в частности, однокомнатных квартир, сохранившаяся в первом полугодии, связана, по мнению Михаила Возиянова, не только с кризисным уменьшением платежеспособности клиентов. «По крупным квартирам была выше доля ипотечных продаж, но они просели сильнее всего. Трехкомнатные квартиры продавались преимущественно в практически готовом жилье, которого стало меньше – предложение все-таки вымывается. Рисковать же, приобретая квартиры в домах на начальной стадии, люди готовы в гораздо меньшей степени при покупке „трешек“, чем „однушек“, – объясняет Михаил Возиянов. – Возможно, такая особенность спроса изменится во втором полугодии, опять же благодаря восстановлению ипотеки. Ведь клиенты, как правило, приобретая крупногабаритную квартиру, продавали квартиру поменьше, а на недостающую сумму брали ипотеку».
Что касается элитного сегмента, то, по данным и.о. коммерческого директора строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Ларисы Инченковой, за первое полугодие 2010 года в городе продано 33 тыс. кв. м – на 24% больше, чем за аналогичный период 2009-го: «Покупатели стали интересоваться качественным и более доступным по цене жильем в центре города – таким образом, выделилась новая группа клиентов. В остальном изменений нет».
Примечательна единственная пока в сегменте элитного жилья оптовая сделка: Холдинг RBI продал 19 квартир с отделкой в элитном жилом комплексе финской компании SATO для сдачи в аренду.
Цены с подтекстом
Средние цены в течение 2010 года оставались относительно стабильными. По информации ПН, незначительные колебания в пределах 1% наблюдались в эконом-классе (средняя стоимость 1 кв. м на 1 июля – 69,5 тыс. рублей) и бизнес-классе (94,3 тыс.), а в сегменте элитного жилья повысились на 5,7% (196,1 тыс. рублей за 1 кв. м). Но, как говорит Екатерина Немченко, при средней цене предложения в сегменте эконом-класса около 70 тыс. рублей за 1 кв. м произошла сильная дифференциация цен по компаниям. «Вывод новых объектов осуществляется по цене ниже среднерыночной, в некоторых случаях – с достаточно ощутимым дисконтом, – замечает она. – Компании первичного рынка активно пользуются программами для стимулирования спроса: скидки, акции, длинные беспроцентные рассрочки, применяемые как альтернатива ипотечному кредитованию, программы лояльности, ценные подарки. Все это в среднем уменьшает стоимость сделки в пределах 10% от цены предложения».
Некоторые застройщики немного повышают цены на пользующиеся спросом объекты (хотя это может быть и маркетинговым шагом, призванным стимулировать клиентов к более оперативным покупкам). Задействуется и такой регулятор объема предложения, как сознательное придерживание части квартир в строящихся домах в расчете продать их дороже на более высокой стадии готовности – разумеется, если финансовое положение застройщика позволяет вести такие «дозированные» продажи. «Это инвестиционная игра, возможность ведения которой зависит от ликвидности конкретной компании, – поясняет Михаил Возиянов. – Если фирма обладает достаточными ресурсами и ее финансовое положение сбалансировано, то далее каждый должен решать, в течение какого периода и на какой процент рынок начнет расти, имеет ли смысл ждать с имеющимся товарным запасом или рынок опять начнет падать».
Эксперты, в принципе, допускают возможность начала роста цен в ближайшие пять-семь месяцев, хотя и не прогнозируют в ближайшей перспективе существенного скачка цен в сегменте массового жилья. На взгляд Веры Сережиной, «с точки зрения роста цен 2010 год обещает быть спокойным – они могут вырасти на 5-7%».
Весна на рынке?
Ситуация с объемами предложения в различных сегментах и темпами его вымывания, как отмечалось ранее (см. «Испытание спросом», «Эксперт С-З» №6 от 15 февраля 2010 года), по-прежнему не создает предпосылок для значительного роста цен.
По данным ПН, в пределах города на различных стадиях строительства находятся объекты площадью 7,7 млн кв. м жилья. Что же касается реально присутствующего на рынке предложения, то общая площадь непроданных квартир в строящихся и построенных объектах составляет 2,5 млн кв. м (71,5% – жилье массового спроса). На конец 2009 года в наличии имелось 3 млн кв. м.
Об активности девелоперского бизнеса и его способности восполнять вымываемое предложение свидетельствует то, что за первую половину 2010 года на рынок (то есть в продажу) было выведено, по оценкам ПН, 646 тыс. кв. м жилья (более трех десятков объектов, включая новые корпуса и очереди в строящихся комплексах). Это проекты, реализуемые, в частности, компаниями «ГДСК», «ЮИТ Лентек», «Главстрой-СПб», Setl City, «ЛенСпецСМУ», «ЦДС», «Дальпитерстрой», «Темп». Таким образом, очевидна позитивная динамика по сравнению как с первым полугодием 2009 года (тогда было выведено лишь 353 тыс. кв. м), так и со вторым (544 тыс. кв. м). И хотя в 2010 году продано на 17% больше жилья, чем выведено на рынок, имеющийся резерв – надежная профилактика от дефицитных осложнений.
В качестве же особенно обнадеживающего симптома может служить то, что во втором квартале 2010 года на рынок выведен рекордный за все время кризиса объем предложения жилья – 493 тыс. кв. м. Эксперты усматривают в этом проявление активизации строительного бизнеса, который в том числе размораживает некоторые проекты. Значимую лепту в увеличение предложения внес выход на рынок проектов-миллионников, предусматривающих комплексное освоение территорий.
«Главстрой-СПб» открыл продажи в трех строящихся домах первой очереди (196 тыс. кв. м жилой площади), ввод которых запланирован на декабрь 2010 года. А Setl City вывела на рынок два дома (по 12,5 тыс. кв. м) в первой очереди квартала «Вена» в комплексе «Семь столиц» (в Кудрово, на границе Ленобласти и Петербурга). Запуск этих проектов, предусматривающих соответственно возведение 2,7 и 1,5 млн кв. м жилья, окажет влияние на рынок, безусловно, и заявленным уровнем цен (ниже среднего для сегмента эконом-класса). Подобный маркетинговый шаг должен дополнительно способствовать более динамичному старту проектов, рассчитанных на 10-15 лет, привлекая покупателей квартир в первых домах максимальной доступностью жилья.
С меньшей мобильностью
Стабильна и, по мнению большинства участников рынка, не имеет предпосылок к кардинальным переменам ситуация в офисном сегменте. C середины 2009 года на одном уровне остаются и заполняемость бизнес-центров (БЦ), и ставки арендной платы. «В 2010 году новых тенденций не появилось, – констатирует директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. – Рынок опустился на дно, стабилизировался, появилась уверенность, что дальнейшего падения не будет, но и роста не происходит. Объем вакантных площадей колеблется в пределах нескольких процентов, в том числе в связи с вводом новых объектов. Однако нельзя сказать, что начинает снижаться значительный „навес“ предложения».
По информации Knight Frank St.Petersburg, остаются вакантными 29% площадей в БЦ класса «А» и 18% – в БЦ класса «В». Специалисты «Colliers International Санкт-Петербург» полагают, что общий объем свободных площадей в качественных БЦ составляет около 255 тыс. кв. м (18,8% от предложения). Причем объекты, введенные в 2009 году, продолжают испытывать наибольшие сложности с заполнением – в подобных БЦ класса «А» свободно 60% помещений, в офисах класса «В» – 71%.
По словам ведущего эксперта-аналитика GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, уровень вакантных площадей в БЦ класса «А» – 31%, класса «В» – 15%, при этом чистое поглощение по итогам второго квартала близко к нулю: «Общее поглощение офисных площадей на рынке складывается из переездов компаний из одного офиса в другой, существенного же увеличения арендуемой площади не происходит». Напротив, в «Colliers International Санкт-Петербург» считают, что за первое полугодие 2010 года чистое поглощение составило 62 тыс. кв. м и соответствует объему введенных площадей.
Совместное исследование GVA Sawyer и КПМГ выявило тенденцию: большинство компаний, сократив уже затраты на офисы, не предполагают их изменять либо планируют оптимизацию структуры занимаемых помещений при сохранении общего бюджета на недвижимость.
Спрос на офисы, по общему мнению экспертов, стал более устойчивым: период уплотнений и переездов в БЦ более низкого уровня завершился, более того, некоторые компании склоняются к улучшению условий размещения. «Мы видим, что компании, расположившись в маленьких офисах попроще и наладив свою деятельность, пережили кризис и постепенно „разжимаются“, – размышляет управляющий партнер АРИН Игорь Горский. – Начинается возвращение в качественные офисы, хотя, может быть, и меньшей площади, чем до кризиса. Если раньше для арендаторов главным было, чтобы хватило места для персонала, то теперь они вновь задумываются об адекватных кабинетах для первых лиц компании». Внушает оптимизм, замечает исполнительный директор Praktis C&B Сергей Федоров, увеличение спроса на средние блоки 150-300 кв. м, тогда как в острый период кризиса самыми востребованными были помещения 50-100 кв. м.
Перед повышением?
Примечательно, что постепенно сокращается простор для получения арендаторами скидок и бонусов (см. «В сегменте компромиссов», «Эксперт С-З» №9 от 8 марта 2010 года) – реальные ставки аренды приближаются к рекламным прайсам. «Ставки стали стабильнее, дав возможность снова оперировать такой величиной, как „рыночная арендная ставка“, – говорит генеральный директор „Colliers International Санкт-Петербург“ Николай Казанский. – Если год-полтора назад арендодатели, которые быстро сориентировались, проявляли значительную гибкость в отношении арендаторов, то теперь гибкости в плане преференций и дисконтов стало меньше. Собственники и управляющие, осознав чувствительность рынка, регулярно проводят его мониторинг, чтобы играть на опережение».
Президент NAI Becar Александр Шарапов, отмечая начавшееся сокращение свободных помещений в БЦ, допускает, что в осенний период ставки могут пойти немного вверх. «К Новому году доля вакантных площадей сократится с 20-25%, что достаточно много для рынка, примерно до 15%. А после прохождения границы 7-10% ставки обычно идут вверх, – рассуждает он. – Кстати, в сегменте БЦ классов „А“ и „В“, находящихся в историческом центре Петербурга (как и в Москве в границах Садового кольца), мы уже наблюдаем, что свободных площадей остается менее 10% и арендодатели начинают задумываться об увеличении ставок, хотя пока и не повышают их».
Впрочем, учитывая выход на рынок Петербурга недавно введенных и достраиваемых БЦ, существенного роста ставок можно ожидать не ранее чем через год. В первом полугодии 2010 года, по подсчетам «Colliers International Санкт-Петербург», введено четыре объекта (60 тыс. кв. м офисных площадей классов «А» и «В»). Специалисты NAI Becar и Praktis C&B говорят о вводе 70 тыс. кв. м офисных площадей. Среди новых заметных объектов – вторая очередь Pulkovo Sky и деловой центр класса «А» Quattro Corti на Почтамтской улице. Консультанты «Colliers International Санкт-Петербург» прогнозируют, что до конца года предложение качественных офисов может возрасти еще на 110 тыс. кв. м, что приведет к увеличению доли вакантных площадей. Всего же объем строительства и реконструкции БЦ составляет 330 тыс. кв. м, не считая более 300 тыс. кв. м в проектах, остающихся замороженными.
Торговый двигатель
Рынок качественной торговой недвижимости, в меньшей степени пострадавший от кризиса, выглядел в первом полугодии 2010-го наиболее благополучным и даже относительно активным. Потребительский спрос не снизился слишком радикально, скорее произошла корректировка его структуры. «Сегмент торговой недвижимости чувствует себя значительно увереннее, чем офисный, завязанный на деловую активность, – подтверждает Николай Пашков. – В сегменте же стрит-ритейла очищающий эффект кризиса проявился в наиболее явном и полезном виде».
В сегменте стрит-ритейла благодаря снижению арендных ставок собственниками помещений, занявшими адекватную позицию, произошла существенная ротация состава арендаторов на основных петербургских торговых коридорах. Со второй половины 2009 года значительно увеличилось присутствие арендаторов, работающих в более низких сегментах, – операторов демократических брендов одежды, сетей общепита (особенно кофеен, кафе и ресторанов японской и русской кухни), производителей продовольствия, книготорговых сетей и т.д. И эта тенденция продолжала реализовываться в 2010 году.
Но, как отмечают аналитики «Colliers International Санкт-Петербург», реакцией на вымывание вакантных помещений на Невском проспекте стал рост с начала 2010 года уровня ставок примерно на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2009-го (падение же ставок за время кризиса составило 30-40%). По информации NAI Becar, рост ставок более скромный – порядка 10%. Однако очевидно, что проявившаяся на Невском проспекте тенденция может оказаться симптомом активизации в торговом сегменте.
В целом же ставки в торговых комплексах (ТК) и торгово-развлекательных центрах оставались в 2010 году стабильными. По оценкам Praktis C&B, сохранялась и невысокая доля вакантных площадей – 10,5%. «Заполняемость многих ТК, имеющих удачное местоположение и лишенных серьезных недостатков, превышает 95% и достигает 100% – даже выстраиваются очереди в листах ожидания, – рассказывает Александр Шарапов. – И примечательно, что сегодня появляется спрос на приобретение площадок с хорошим расположением именно под торговлю. Наибольшее внимание, на мой взгляд, будет привлечено к проектам ТК районного масштаба площадью около 30 тыс. кв. м – такие объекты, как правило, показывали свою состоятельность и в кризис».
Впрочем, даже в 2010 году ожидается выход на рынок весьма значительного предложения. По данным «Colliers International Санкт-Петербург», в 2010 году открылись четыре объекта общей арендной площадью 79 тыс. кв. м (крупнейший из них – шестиэтажный мебельный центр в составе комплекса «Гранд-Каньон»). На завершающей стадии находятся еще пять ТК площадью более 240 тыс. кв. м. По прогнозам Praktis C&B, в 2010 году может быть введено до 500 тыс. кв. м торговых площадей. Кроме того, как замечает Игорь Горский, еще около 30 проектов ТК заморожены. И, несмотря на появление в 2010 году первых инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости (самая крупная – покупка торгово-офисного центра Regent Hall компанией «Ренессанс Девелопмент» за 25,5 млн долларов), эксперты в общем пока не склонны прогнозировать скорую и более или менее масштабную девелоперскую «разморозку».
Санкт-Петербург