Компания «ЮИТ Лентек», структура финского концерна YIT, относится к числу ведущих застройщиков Санкт-Петербурга. Специализируясь на строительстве жилья комфорт-класса, компания традиционно выделялась на местном рынке прежде всего способностью задавать стандарты качества, и девелоперам Северной столицы приходилось им соответствовать. Как кризис отразился на работе компании, какова ситуация на петербургском рынке строительства жилья и каковы планы финской «дочки» по развитию и повышению конкурентоспособности, в интервью обозревателю «Эксперта С-З» рассказывает генеральный директор компании «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов.
– Как вы оцениваете ситуацию с восстановлением спроса на первичном рынке жилья?
– Спрос на объекты нашей компании, в принципе, не особенно и уходил. Явный провал в продажах был по всему рынку в четвертом квартале 2008-го и в первом 2009 года. Во втором квартале 2009 года ситуация по объемам продаж стабилизировалась, а в октябре прекратилось снижение цен.
Цены в Петербурге в течение года находятся примерно на одном уровне, а объемы продаж медленно, но растут. За первое полугодие 2010-го объем продаж у нас вырос на 46% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, хотя, безусловно, на этот показатель повлиял заметный провал первого квартала 2009-го. Полагаю, при сравнении итогов второго полугодия разница по объемам продаж уже не будет столь существенной. В этом году мы движемся, в общем, по прямой, и практически все участники рынка ожидают начала роста цен: кто-то – через два месяца, кто-то – через шесть.
Качество среды
– Базовым трендом на рынке массового жилья считается спрос, в первую очередь на квартиры эконом-класса – наиболее компактные, простые, дешевые и т.д. Неужели эти потребительские предпочтения не повлияли на динамику продаж «ЮИТ Лентек», ведь основной объем строящегося жилья относится к комфорт-классу?
– На мой взгляд, произошло более сложное, но при этом весьма четкое расслоение потребителей. Во-первых, как только начался кризис, обозначилось разделение по линии надежности компаний. Фокус внимания покупателей сместился на вопросы, связанные с инвестиционными рисками, – по сути, они переосмыслили отношение к самому процессу выбора жилья. Раньше люди больше ориентировались на продукт, зачастую при покупке не смотрели, что представляет собой застройщик, какая о нем есть информация, на какой стадии проект: главными были цена и местоположение. Теперь подход покупателей стал более взвешенным. И все компании по-разному выходили из кризиса с учетом именно этого параметра рисков для клиентов.
Вторая линия – также более четкое расслоение предпочтений клиентов по классу, расположению и типу застройки. В продажу вышло большое количество жилья на КАД – в новых районах, достаточно удаленных от центра, но зато более дешевого. Фактически возник новый сегмент, и покупатель в очередной раз дифференцировался – продажи в этих проектах оказались значительными. В то же время и у нас сохранились большие объемы продаж. Это говорит о расслоении именно по принципу интересов покупателя. Для кого-то оказалась важнее цена, и такие клиенты ушли на КАД, а для кого-то – надежность, местоположение, высокое качество продукта (как в нашем предложении). По этим двум критериям и изменилась структура спроса.
Постоянно отмечают, что теперь наибольшим спросом пользуется малогабаритное жилье. Однако в этом есть доля лукавства. Разумеется, небольшие однокомнатные квартиры – наиболее ликвидный продукт, таковым он был и до кризиса, и во время кризиса, и остается теперь. Если же говорить о наших продажах, то в 2009 году несколько снизился интерес к квартирам с отделкой – людям была важна разница даже в 5-6 тыс. рублей за квадратный метр. Доля таких продаж составляет у нас в среднем 30-40%, но сейчас мы вновь видим ее рост.
– Качество градостроительной среды еще не стало для покупателей одним из определяющих критериев выбора?
– Нет, пока это еще не превратилось в глобальный фактор, который движет рынком. Понятно, что качество среды лучше обеспечено все-таки внутри города – за счет связи с существующей застройкой, инфраструктурой. Но очевидно и то, что при реализации любого жилого проекта есть обязательные элементы – наличие школы, детского сада, магазина и т.д., которые везде более или менее обеспечиваются. Ведь вряд ли будет большой спрос на жилье в районе, где нет школы...
– Оправдываются ли надежды на реанимацию ипотеки как одного из главных инструментов стимулирования спроса?
– Оживление ипотечного сегмента происходит. Впрочем, здесь многое зависит от того, какую ставку делает компания на это направление и насколько серьезно ведется такая работа. Мы считаем ипотеку одним из приоритетов и активно работаем с пятью банками. В среднем по рынку объем ипотечных сделок, до кризиса составлявший порядка 20% продаж, «схлопнулся» в 10 раз. Но во втором квартале 2010 года стало чувствоваться восстановление ипотеки и в целом по городу ее объем вырос в полтора раза к уровню первого квартала. Тенденция к увеличению сохраняется – потенциал роста после столь серьезного падения очень значителен. Мы считаем, что в течение следующего года ипотечный рынок должен полностью восстановиться, в зависимости от скорости этого процесса может начаться рост цен.
Все экономические факторы, необходимые для восстановления ипотеки, присутствуют. Ставки стали даже меньше, чем до кризиса, сбережения населения увеличились (работающие люди в основном накапливали), стоимость квартир в среднем ниже. Сдерживающую роль играют скорее вопросы психологии. Людей еще смущает неуверенность в завтрашнем дне (оценка перспектив работы, повышения зарплаты и т.п.), но настроение, в принципе, улучшается.
В комфортном сегменте
– Как и в разгар кризиса, «ЮИТ Лентек» находится в более привлекательной финансовой ситуации по сравнению с местными застройщиками, опираясь на ресурсы концерна YIT?
– Мы не имеем никаких займов в российских банках. Финансирование продолжаем получать в полном объеме из Финляндии. У концерна хорошее финансовое положение (это публичная компания, и соответствующая информация доступна), и у нас не было и нет проблем с финансированием. Тем более что YIT рассматривает Петербург как один из ключевых городов для своего развития. Поэтому все наши преимущества остаются. Они выражаются, в частности, в легкости получения финансирования в больших объемах, чем при кредитовании в местных банках, и, конечно, в более мягких внутрикорпоративных условиях.
– Каковы ваши планы по запуску новых проектов и приоритеты программы развития в сегментах рынка жилья, по масштабам проектов и т.д.?
– В 2010-м мы запустили в стройку пять проектов общей площадью 125 тыс. кв. м жилья, и на этот год программа вывода проектов выполнена. Все они были разработаны до кризиса, согласована проектная документация и даже получены разрешения на строительство. В следующем году планируем запустить также четыре-пять проектов.
С точки зрения класса жилья, за исключением одного проекта бизнес-класса («Ориенталь») все проекты относятся к сегменту «комфорт». И, в принципе, мы по-прежнему намерены работать в этих классах. Строить массовое дешевое жилье мы не собираемся – это другая ниша рынка. Не исключаем и появление проектов элит-класса. Но это зависит и от наличия интересных для покупки проектов на земельном рынке.
– Насколько актуальны для компании задачи увеличения земельного банка и где, на ваш взгляд, целесообразнее приобретать участки – на вторичном рынке или на торгах Фонда имущества?
– Необходимость пополнения земельного банка существует практически всегда. Другой вопрос, позволяет ли финансовое положение компании покупать участки. Как известно, на рынке немало компаний, у которых сформирован значительный земельный банк, а с ликвидностью возникают проблемы. В этом отношении мы оказались в сбалансированном состоянии во время кризиса. И сейчас, после запуска пяти проектов из старых запасов, ощущаем потребность в приобретении земли под проекты, которые будут выводиться в продажу в 2012 году. Заведомых приоритетов, каким путем расширять земельный банк, у нас нет. На основе внутрикорпоративных расчетов определяем для себя цену, которую готовы заплатить. Затем ведем переговоры с собственниками земли или идем на торги (мы дважды в них участвовали, но интересовавшие нас участки были проданы по слишком высоким ценам).
– Ваша стратегия в Петербурге предусматривает возможность проектов комплексного освоения территорий?
– Мы готовы к квартальной застройке, и у нас могут появиться один-два более крупных проекта комплексного освоения. Однако мы ориентированы все-таки на проекты, предполагающие возведение до 150-200 тыс. кв. м жилья, то есть не на проекты масштабом в несколько миллионов квадратных метров. Это уже совершенно иной бизнес.
Логика совершенствования
– Планируете ли заниматься проектами качественного малоэтажного жилья в Петербурге, учитывая опыт концерна и востребованность подобного формата в Скандинавии и Западной Европе?
– Мы рассматриваем скорее варианты среднеэтажного строительства (в частности, в районе Новоорловского лесопарка). Стратегически пока мы не нацелены на проекты классической (до трех этажей) малоэтажной застройки – коттеджей, таунхаусов. Они нам не очень интересны, поскольку в Петербурге экономика подобных проектов достаточно сложна. Можно сказать, что городская экономика настраивает девелопера совсем на другой масштаб. Если в Финляндии нет проектов жилых комплексов на 700-1000 квартир (строятся в основном дома на 20-40 квартир), то в Петербурге, напротив, не имеет смысла возводить маленькие объекты.
Для осуществления больших малоэтажных проектов нужно идти в Ленинградскую область, но там возникнут серьезные проблемы с инженерными ресурсами. Просто провести дорогу и кинуть электрический кабель – не наш путь. А реализовать полноценный проект – с канализацией, водоснабжением, газом, электричеством, со всей социальной инфраструктурой – практически невозможно. Или он будет стоить столько, что люди не смогут покупать в нем жилье. По моему убеждению, экономически эффективными могут быть только элитные коттеджные поселки. Но это опять же маленькие проекты, которые нас не интересуют. Мы – застройщик, работающий на больших объемах.
– За счет чего вы планируете повышать качество продукта, помимо отделки квартир, которую «ЮИТ Лентек» одним из первых предложил на петербургском рынке? Пришло ли время для внедрения энергоэффективных решений в массовом жилищном строительстве?
– У концерна большой опыт в вопросах отделки: в Финляндии она обязательна по закону. Но сделать отделку не так сложно, как конструктив, – чтобы были эффективны сам проект, инженерные коммуникации, строительные технологии и т.д. Соответствующие отличия от проектов местных застройщиков сохраняются, но тем не менее мы постоянно находимся в развитии.
Прежде всего идет работа над улучшением базовых проектов по линии энергоэффективности. В Финляндии постоянно ведется работа в этом направлении – европейские требования ужесточаются. Мы внимательно следим, что делают финские коллеги, чтобы использовать их опыт в Петербурге. Конечно, и в Западной Европе, и у нас определяющим будет не спрос на энергоэффективные решения, а законодательное регулирование (некоторые импульсы в России уже последовали). Однако важен поиск разумного баланса решений, которые были бы экономически оправданны.
Жилое здание можно перегрузить таким количеством опций (наверное, очень хороших для бизнес-центра), что стоимость квартир станет неприемлемой для покупателей. Люди у нас пока не готовы добровольно инвестировать средства, чтобы стены в домах были толще, чем предусматривают нынешние СНиПы, в расчете окупить вложения в течение 20 лет за счет экономии на платежах за тепло. Но ведь многие решения по энергоэффективности, по сути, ничего не стоят – они связаны со способами производства работ (например, при установке стеклопакетов). Поэтому нужно находить недорогие и экономически эффективные для покупателей решения. Ведь вообще не развиваться в направлении энергоэффективности неправильно, поскольку она уже становится неким новым мейнстримом.
Санкт-Петербург