В 2008 году многие компании были вынуждены заморозить свои проекты, в первую очередь связанные с большими инвестициями. Значительная часть подобных проектов и вовсе сменила собственников и досталась банковским структурам, которые заняли выжидательную позицию и, не имея достаточного девелоперского опыта, не торопятся с продажами.

— В результате все это привело к резкому сокращению предложения в секторе качественных организованных коттеджных поселков с единой концепцией застройки. При этом на рынке загородной недвижимости остались покупатели, заинтересованные в приобретении качественного дома именно в организованном поселке, с определенным набором сервисных услуг и с понятным сроком завершения строительства, — говорит Георгий Сидельников, руководитель отдела продаж московского представительства компании «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибьютора концерна HONKA в России.

Спрос восстанавливается

Выехав из Москвы по Новой Риге, самому популярному направлению как среди продавцов, так и среди покупателей загородного жилья, нельзя не заметить десятки поселков, строительная жизнь в которых замерла еще в конце 2008 года. В течение двух лет на них так и не появилось ни техники, ни людей, а бетонные конструкции все это время подвергались воздействию мороза зимой и жары летом.

— Даже железо, брошенное на землю, ржавеет, что уж говорить о недостроенных домах. Многие поселки нужно уже сносить и перестраивать заново, — считает Владимир Колесов, строитель из Подмосковья, работающий в одном из новых поселков.

Но кризис подходит к концу, и судьба подмосковных поселков скоро определится. Одни уже сегодня успешно продаются, другие пока похвастаться спросом со стороны покупателей не могут. Однако девелоперы излучают оптимизм.

— Да, после кризиса чувствуется оживление и в сегменте загородной недвижимости, особенно удался август, когда от смога и пожаров хотелось из Москвы сбежать куда-нибудь к реке, — рассказывает заместитель гендиректора компании «ИК МГСН» Елена Максименкова-Тихонова.

— Очень много просмотров, достаточно много сделок — сработал отложенный спрос. Бывает так, что продавцы повышают цену и после переговоров, и часто покупатель на это соглашается, что во время кризиса было просто невероятно. И еще одно наблюдение: на рынок вернулись покупатели, приобретающие недвижимость с инвестиционными целями, — утверждают в компании Tweed.

Девелоперы и риэлторы ожидают еще большей активности продаж в ближайшие месяцы.

— По прошествии двух лет после финансового кризиса рынок загородной недвижимости начинает восстанавливаться. Осенью рынок ждет дальнейшая активизация, объемы продаж будут расти, — говорит Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.

— Своеобразным индикатором может служить спрос на качественные дома премиального сегмента. Если до кризиса мы получали заказы на пять-десять подобных проектов в год, то в кризис это количество сократилось до одного-двух. За прошедшие два года не только девелоперы, но и многие клиенты заняли выжидательную позицию в связи с туманным уровнем финансовой стабильности в стране. В настоящее время ситуация меняется, спрос на подобные проекты снова стал расти», — говорит Георгий Сидельников.

Возросшая покупательская активность особенно заметна по тем поселкам, где застройщики нашли деньги на достройку.

— Девелопер поселка «Гринфилд» вкладывал все собственные средства в достройку, и в результате уже в 2009 году он был сдан в эксплуатацию, а к весне этого года покупательская активность вернулась на докризисный уровень, порядка 20–25 продаж ежемесячно, — объясняет один из девелоперов.

Гарантия скорого окончания строительства — второе после разумной цены требование потребителей на сегодня. И не только у покупателей.

— Показательный пример: наш поселок таунхаусов «Маленькая Шотландия» — 14-й километр Ленинградки — получил премию как лучший поселок эконом-класса. Сидящие в жюри риэлторы и прочие деятели от недвижимости ставили в заслугу проекту не только и не столько концепцию, сколько то, что поселок уже построен на 50%, тогда как его конкуренты на конкурсе были в большинстве своем пока бумажными проектами, — отмечают в компании «ИНКОМ».

Концепция «участки без подряда» и сегодня остается одной из самых востребованных на рынке. И в кризис, и сейчас они показывают колоссальные продажи, в первую очередь
из-за относительной дешевизны единичного объекта. Например, в поселке Новорижский (23 км от Москвы) даже в кризис продавалось 50–60 участков ежемесячно.

— Участки на таком расстоянии от города стоили до кризиса раза в три-четыре дороже. Когда мода на участки без подряда несколько спала, продажи в том же Новорижском остались на самом высоком уровне, потому что там активно строятся дороги и коммуникации, — объясняют в «ИНКОМе». — Предложения участков без подряда редки только на ближайших подступах к Москве, примерно в радиусе 15–20 км от МКАД. В более отдаленных районах участки без подряда существенно доминируют над остальным предложением. В то же время ощущается некоторый дефицит готового жилья в качественных беспроблемных поселках.

По мнению Александра Рыкова, в редких случаях покупатель приобретает голый участок как место для воплощения своих архитектурных фантазий. В основном это попытка сэкономить, причем в большинстве случаев не совсем удачная. Эксперты считают участки без подряда не самым оптимальным вариантом для покупателей, несмотря на привлекательные ценовые условия.

— Опыт показывает, что соблюдения сроков строительства и единой архитектурно-планировочной концепции поселка ждать не приходится. Ведь клиенты, приобретая участки, преследовали слишком разные цели: кто-то планировал построить дом и жить в поселке, для других это исключительно инвестиционный инструмент, и участок будет перепродан. Все это затягивает сроки сдачи поселка, благоустройства территории и так далее, — говорит Георгий Сидельников.

Те, кто не готов вкладывать деньги в голую землю, чаще всего рассматривают вариант покупки готового жилья, в основном на вторичном рынке. Никто не хочет ждать, когда его дом достроят, или, купив участок, ввязываться в решение постоянно возникающих при строительстве проблем.

Фавориты все те же

Для покупателей загородного жилья одним из факторов, влияющих на выбор дома, является направление. «Оно должно быть развито и обустроено для жизни, иметь хорошую транспортную доступность и вести к основным деловым кварталам Москвы. Пока ни одно из направлений не может составить по этим параметрам конкуренцию Рублевскому шоссе», — уверяет большинство аналитиков.

Впрочем, по словам Георгия Сидельникова, Рублево-Успенское шоссе постепенно теряет популярность, а вектор спроса сместился в сторону Новорижского и Киевского шоссе. Объяснение этому достаточно простое. По транспортной составляющей это сегодня наиболее благополучные магистрали. Киевское направление после реконструкции считается самым скоростным из всех подмосковных трасс. Перспективны также Минское и Калужское шоссе.

— Интерес к последним проснулся недавно: ожидается, что платная дорога от Молодо­гвардейской улицы разгрузит Минское шоссе, что улучшит транспортную доступность, — объясняют в компании Tweed.

Время покупателя

Сегодня более 70% покупателей заключают сделки для себя — чтобы жить летом в загородном доме, остальные 30% покупают жилье в Подмосковье, чтобы заработать на сдаче его в аренду. «На текущий момент существует несколько критериев выбора застройщика в области загородного жилья. Основное, конечно, надежность застройщика, не менее важен и общий архитектурный стиль поселка», — говорят девелоперы.

При этом привлекательные с точки зрения соотношения цены и качества объекты можно встретить как в непосредственной близости от Москвы, так и на значительном расстоянии от нее. К примеру, поселок «Резиденция Рублево» расположен всего в километре от МКАД по Новорижскому шоссе.

— Он сочетает в себе все достоинства квартиры в городе и плюсы загородного жилья: огромные метры жилой площади, развитая инфраструктура, уединенность и камерность придомовой территории в сочетании с охраняемой зоной, у каждого дома предусмотрены патио-зона и открытая терраса с видом на сосновый лес или бухту, — говорит Елена Максименкова-Тихонова из МГСН.

Выбирая место для проживания, потребители все чаще обращают внимание на стиль и материалы, подчеркивают эксперты. Поселок «Резиденция Рублево» в этом отношении уникален. Он выполнен в стиле эко-тек — это своеобразный сплав классического хай-тека и экологической эстетики. Особое внимание архитекторы уделили распределению дневного и солнечного света: каждая резиденция имеет застекленные террасы, большие окна и стеклянный атриум в центральной части, и даже относительно друг друга дома расположены с учетом освещенности по сторонам света.

За деньги, равные стоимости квартиры в столице, покупатели загородной недвижимости получают более комфортное и удобное жилье: площадь вместо городских «ста квад­ратов» составит более 300 кв. м. При этом жить они будут на природе, но в непосредственной близости от мегаполиса.

Качественный дом можно приобрести и в нескольких десятках километров от МКАД. Так, коттеджный поселок HONKA № 1 расположен в 43 км от мегаполиса, в непосредственной близости от Истринского водохранилища. Дома возводятся из сосны. На данный момент в поселке полностью построены 15 из 25 домов, подведены все коммуникации, ведется благоустройство территории, посадка деревьев. Этот и другие качественные проекты отличаются уникальным расположением, грамотной девелоперской концепцией, современными технологиями строительства.

«Безусловно, изменение финансовой ситуации в стране отразилось и на структуре спроса. Анализ потребительских предпочтений потенциальных клиентов показал, что вектор спроса сместился в сторону домов меньшей площади», — считают девелоперы.

Сегодня рынок ждет качественного недорогого жилья, которого пока почти нет. Формат таких проектов вроде бы предельно прост и понятен: нужно сделать небольшие и недорогие дома в обустроенном поселке с нормальными дорогами и тротуарами, освещением, детскими площадками. Но, по словам экспертов, несмотря на простоту формулы, добиться этого очень сложно. Мешают высокая себестоимость земли и коммуникаций, плохая организация труда, недостаточная квалификация строителей и девелоперов и упорная сосредоточенность последних на доме, а не на общем пространстве поселка и образе жизни.

Фото: архивы пресс-служб

Таблица: Показатели рынка загородной недвижимости

Тенденция

Между квартирой и домом

Таунхаусы как сегмент рынка, по мнению экспертов, продолжают развиваться, оставаясь по-прежнему промежуточным, компромиссным видом недвижимости — между городской квартирой и полноценным загородным домом. Предложение таунхаусов сосредоточено в пределах 30–40 км от МКАД. Дальше этого радиуса встречаются отдельные проекты в районных городах Подмосковья, например в Коломне. В целом, таунхаус гармонично смотрится в пригородной застройке, в районе с развитой инфраструктурой.

— Если показателем успеха считать динамику продаж, то самый успешный проект этого сезона — новый поселок «Бристоль» на Киевском шоссе. Там продается более 50 таунхаусов за квартал. В качестве успешных стоит упомянуть два проекта на Ленинградском направлении — «Ивакино-Покровское» и «Маленькая Шотландия». Успех этих поселков определили правильные проектные решения и разумные цены, — отмечают в компании Penny Lane Realty.

В последнее время на рынке загородной недвижимости новых проектов немного. Новые проекты поселков таунхаусов тоже можно пересчитать по пальцам. Тот же «Бристоль» вышел на рынок в этом году. Недавно появились поселок «Рижский квартал» на Волоколамском шоссе и «Кореневский хуторок — 2» на Егорьевском шоссе.

Точка зрения

Где в Подмосковье жить хорошо

Самые удобные города для работающих людей — это города ближнего и так называемого среднего пояса Подмосковья. В остальных случаях затраты времени на дорогу становятся просто нереальными, причем это не зависит от того, пользуется человек личным или общественным транспортом. Поэтому и сохраняется простая закономерность: чем ближе к Москве, тем дороже жилье. Например, квадратный метр в ЖК «Статус» стоит сегодня от 58 тысяч рублей, и это притом что дом сдан госкомиссии, а в ЖК «Центральный» стоимость квадратного метра от 50 тысяч.

Принципы выбора квартиры в области ничем не отличаются от столичных. Первый критерий, который определяет классность объекта, — это location, то есть место, где строится дом. В идеале он должен быть недалеко от центра, в хорошем районе с развитой инфраструктурой. К  примеру, ЖК «Центральный» строится в Домодедово, напротив здания городской администрации. Расположение других объектов компании не хуже. Первый корпус в микрорайоне Немчиновка имеет собственную огороженную территорию, а сам микрорайон строится всего в километре от МКАД по престижному Можайскому направлению, в стародачном месте, в окружении Серебряноборского лесного массива.

Александр Хрусталев, гендиректор компании «НДВ-Недвижимость»