Сегмент индустриальной недвижимости, как считают участники рынка, достиг дна и подает признаки активизации. Строительство промышленных объектов пережило существенный спад, хотя по сравнению с коммерческой (офисно-торговой), жилой и складской недвижимостью влияние кризиса в этой сфере имело свою специфику. С позиций некоторых компаний, выполняющих функции генподряда и управления строительством производственных объектов, отчасти позитивную роль сыграла свойственная данному сегменту консервативность. В более благоприятной ситуации оказываются компании, выполняющие контракты на возведение крупных объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Прежде всего это относится к проектам, которым власти придают стратегическое значение (формирование кластеров, создание системных инфраструктурных объектов и т.д.), а также к проектам ведущих компаний-монополистов.
Мягкий вариант?
Оценить масштабы спада в индустриальном сегменте эксперты затрудняются. Даже у профессиональных консультантов по недвижимости отсутствуют мониторинги ввода производственных объектов. С долей условности нужно относиться и к статистике инвестиций. По данным заместителя генерального директора по развитию компании «Компакт» Сергея Свешкова, за время кризиса объем инвестиций в создание объектов промышленной недвижимости упал примерно на 40%. Председатель совета директоров группы компаний ITM Сергей Семкин полагает, что, ориентируясь на динамику иностранных инвестиций, можно говорить о сокращении объема рынка в 2009 году более чем в два раза по сравнению с 2008-м. В первой половине 2010 года, по информации Петростата, доля прямых иностранных инвестиций в экономику Петербурга вернулась, по сути, на докризисный уровень. «Серьезное влияние на промышленное строительство оказала высокая стоимость кредитных ресурсов: год назад ставки доходили до 20%, – напоминает Семкин. – Сейчас ставки снизились практически вдвое, что сразу привело к оживлению на рынке».
В определенной мере о ситуации может свидетельствовать интенсивность переговоров генподрядных организаций с возможными заказчиками. Президент компании STEP Дмитрий Кунис замечает, что активность контактов объективно снизилась как минимум вдвое: «Впрочем, нам не нужно одновременно вести переговоры с 15 или 30 заказчиками, поскольку мы работаем на своих целевых клиентов. Выполнив специальные маркетинговые исследования, знаем, с какими инвесторами следует устанавливать взаимоотношения. Но стало тяжелее набирать список целевых клиентов из числа компаний, которые мы считаем реальными, а не мифическими инвесторами».
Потенциальные заказчики стали более взвешенно, чем раньше, проводить бизнес-планирование. «Шальных денег поубавилось и у российских, и у иностранных инвесторов, – говорит Кунис. – Кроме того, возросли страновые риски – среди развивающихся стран Россию пошатнуло больше, чем, допустим, Бразилию, Китай или Индию. Разговаривая с инвесторами, приходится слышать, что для них свет клином на России не сошелся, размещение у нас производств – не самоцель».
Хотя заморожено много объектов, судьба многих крупных индустриальных проектов складывалась благополучнее, чем в других сегментах недвижимости. «Бизнес-планы пришлось пересматривать, когда начали расти курсы валют, резко увеличилась стоимость кредитных ресурсов, стал непредсказуемым спрос, – поясняет Семкин. – Причем по мелким и средним проектам кризис ударил сильнее, а большие объекты в стадии активной реализации сильные компании все же достраивали». Генеральный директор компании «ИРБИС» Геннадий Киркин подчеркивает: «В промышленной недвижимости тоже был ощутимый спад, но по крайней мере большинство проектов, находившихся на стадии реализации, не брошены инвесторами и банками и завершаются. Это касается, в частности, объектов автомобильного кластера, начатых в разгар кризиса». Благоприятный симптом – то, что банки зачастую даже более охотно идут на кредитование индустриальной недвижимости (разумеется, при наличии четкой концепции и бизнес-плана и с привлечением залоговых инструментов). «Среди проектов, которыми мы занимаемся на различных стадиях – концепции, проектирования и строительства, большой объем составляют проекты, связанные с производством товаров народного потребления и пищевых продуктов, – рассказывает Киркин. – Это свидетельствует о том, что промышленность по сравнению с другими отраслями в кризис была устойчивее и начинает оживать вместе с потребительским спросом».
С оживившимся взглядом
Наметившуюся на рынке стабилизацию с ожиданием позитивных изменений к концу 2010-го – началу 2011 года констатирует Сергей Свешков: «Первый шок от кризиса прошел, и многие инвесторы приходят к пониманию, что наступает самое благоприятное время для инвестиций в промышленные проекты. Начав проект сегодня, через два – два с половиной года инвестор выходит на растущий рынок с конкурентоспособной продукцией».
С точки зрения инвестиционной привлекательности индустриальный сегмент оказывается даже в более выигрышном положении, считает президент производственно-строительного холдинга «УИМП» Андрей Балахонов: «Многие проекты коммерческой и жилой недвижимости, в том числе имевшиеся в портфеле нашей компании, в кризис встали. А в промышленные объекты вкладываются деньги – конечно, если абсолютно понятно, что продукция будет востребована. Развиваться такие проекты будут только в отраслях, где гарантированно есть потребители, то есть население и монополисты, в частности РЖД, „Газпром“ и т.д.». Холдинг продолжает участвовать в строительстве Тихвинского вагоностроительного завода – одного из крупнейших в Европе производственных объектов с объемом инвестиций около 1,5 млрд долларов. Недавно выигран тендер на проектирование цеха по изготовлению труб среднего диаметра в Костромской области (заказчиком выступает «Газпромтрубинвест»).
Специалисты отмечают активизацию промышленных компаний и инвесторов, связанную с решением вопросов размещения существующих или будущих мощностей. «В прошлом году компании с большей осторожностью рассматривали возможность вложения средств в строительство или приобретение производственных объектов. Сегодня они более решительны – многие мониторят рынок и четко планируют перспективы развития», – подтверждает заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International Санкт-Петербург Венера Лаухина. Выделить универсальную тенденцию в принимаемых решениях невозможно: каждая ситуация индивидуальна и зависит во многом от параметров планируемого предприятия.
«Как правило, возводить объект площадью менее 10 тыс. кв. м экономически нецелесообразно: в итоге весь процесс девелопмента – от приобретения участка, его инженерной подготовки, получения согласований, строительства и т.д. – может оказаться достаточно дорогим, – рассуждает Лаухина. – При этом реализация проекта под ключ занимает в среднем два-три года. В связи с этим компании, которым в сжатые сроки необходимо разместить и запустить производство, рассматривают варианты аренды. Например, компания Magna, пока строилось ее предприятие, размещалась на арендуемой площадке на территории Ижорского завода в Колпино. В определенных ситуациях перспективно использование заводских мощностей старого формата, где имеется необходимая инженерия и большой объем незаполненных площадей: их можно реконструировать при условии долгосрочной аренды или приобретения в собственность».
Непривычные перемещения
Тем не менее именно в последнее время все сильнее проявляется тенденция к размещению производств в недавно введенных складских комплексах (СК) классов «А» и «В». Знаковой стала заключенная в конце 2009 года сделка – концерн Scania арендовал в терминале AKM Logistics около 10 тыс. кв. м для сборки траков. А в нынешнем году, по данным «Colliers International Санкт-Петербург», в частности, по 10 тыс. кв. м арендовали в комплексе «МЛП – Уткина Заводь» изготовитель автокомпонентов Grupo Antolin и компания «Элопак», выпускающая упаковку. Во второй очереди логопарка «Нева» 15 тыс. кв. м для производства автокомпонентов арендовала компания Johnson Controls International и 5 тыс. – фармацевтическая фирма B. Braun Medical. Среди арендаторов СК появились производители сантехники, линолеума и т.д.
«Многие собственники складов класса „А“, прежде не допускавшие мысли о размещении производств, в прошлом году продемонстрировали готовность к этому, – признает Венера Лаухина. – Обычно современные СК вполне соответствуют требованиям к размещению легкого производства (Light Industrial) по имеющимся энергетическим мощностям, допустимым нагрузкам на пол, высоте потолков. Более того, они имеют такие важные для арендаторов преимущества, как надежное энергообеспечение (с резервными генераторами), системы пожарной безопасности. Не вызывает, как правило, проблем и необходимое дооборудование таких комплексов».
Перепрофилирование высококачественных СК Дмитрий Кунис считает перспективным: «Они могут быть хорошо приспособлены для легкого производства, и такие варианты обсуждаются с нашими потенциальными клиентами. Гораздо разумнее размещать промышленные компании в современных логистических комплексах, чем в прогнивших заводских корпусах советского времени. Сборочные производства не требуют, как правило, больших энергозатрат или дополнительного потребления воды, пара, наличия каких-то специфических очистных сооружений. Необходимо большое количество работников, но организовать их доставку до СК вполне реально».
Примечательно, что и девелоперы СК на участках, предназначенных под строительство новых очередей, готовы возводить объекты по принципу built-to-suit для размещения промышленных предприятий. Генеральный директор «Эспро Девелопмент» Виталий Антонов говорит о решении пересмотреть планы реализации ряда складских проектов, в частности в Петербурге, на прилегающем к комплексу «Кулон – Пулково» участке площадью 10 га: «Мы предлагаем клиентам строительство индустриальных объектов под их индивидуальные требования. Ведем переговоры с тремя компаниями, которые заинтересованы в таких объектах, что говорит о растущем спросе на подобные качественные площадки».
В суровый час
Значительно выросшая в сегменте индустриальной недвижимости конкуренция за заказы и снижение рентабельности проектов для генподрядчиков – закономерные следствия общего кризиса на рынке. «Резко обострилась конкуренция за заказы, началось массовое „душилово“: заказчик, подобно Отелло и его отношению к Дездемоне, „душил“ генподрядчика, генподрядчик – субподрядчиков, а все вместе – производителей стройматериалов, – описывает заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. – Особые проблемы возникли с импортом: рубль просел, а западные заказчики подчас требовали не только инженерное оборудование, но даже металлопрокат везти из-за границы. Полагаю, что, как и в прошлый кризис, немалое количество бизнесов работали в убыток – чтобы сохранить наиболее ценный персонал и производственные мощности».
Количество участников многих тендеров увеличилось в разы и, по свидетельству генерального директора Renaissance Construction Андрея Власенко, может достигать 20-25. В ходе конкурсов, как правило многоуровневых, многие участники отсеиваются уже на первых этапах. По словам Власенко, накопленный компанией опыт позволяет ей участвовать в большом количестве конкурсов, проводимых именно западными инвесторами, на бюджетные же подряды она обычно не претендует: «У иностранных инвесторов есть определенный формат заключения договоров. Большую роль играет предоставление банковских гарантий, различных страховых обеспечений и т.д. Внимание к подобным вопросам увеличивается, они занимают все более главенствующее положение в условиях конкурсов. У российских заказчиков такой подход к организации конкурсов тоже появляется». Кроме того, подчеркивает Власенко, очень важна репутация надежного подрядчика, обеспечивающая дополнительные конкурентные преимущества: «На наше участие в проекте хорошо смотрят банки – как западные, так и российские, у заказчика-застройщика проще решаются вопросы кредитования».
На фоне сокращения количества заказов и соблазна прибегнуть к демпингу со стороны многих претендентов конкуренция выросла также за счет компаний, решивших попытаться войти в сегмент промышленного строительства. «Некоторые пытаются так продлить свое существование, – объясняет Геннадий Киркин. – А есть компании весьма известные, брендовые, которые теперь выходят на смежные тропы и начинают конкурировать там, где раньше мы их не встречали. Разумеется, заказчику грех не воспользоваться возможностью большего выбора, но при этом и требования становятся более жесткими».
На взгляд Сергея Свешкова, реальная конкуренция все равно разворачивается среди крупных компаний: «Из-за снижения рентабельности мелкие фирмы практически ушли с рынка. Снижение рентабельности также связано, с одной стороны, с увеличившимся давлением на генподрядные цены со стороны заказчиков, а с другой – с практически вернувшимися на докризисный уровень ценами на большую часть основных стройматериалов».
Рентабельность генподрядных заказов в индустриальном сегменте, по оценкам Киркина, снизилась на 10-15%: «Впрочем, многие вообще остались без заказов, вынуждены были сократить численность сотрудников и влачить тяжкое существование». Одной из гарантий сохранения приемлемого уровня рентабельности Дмитрий Кунис считает участие компании в тендерах «по более или менее понятному техзаданию и „фикс-прайс“». «А дальше уже – наша ответственность и возможность оптимизировать затраты», – продолжает он. Доля иностранных заказчиков в целом по компании STEP достигает 90%. «Нам проще работать в прозрачной среде, с квалифицированными заказчиками, по понятным правилам, без взяток, – поясняет Кунис. – Пусть даже рентабельность у нас будет ниже, чем у других компаний на покупных заказах, – мы заказы просто не покупаем! К тому же при таких непрозрачных схемах демотивация персонала развращает компанию, а у нас все прозрачно и весь персонал знает, на каких принципах мы работаем».
Что же касается возможностей оптимизации затрат, то они складываются из трех составляющих. «Во-первых, есть способы не разбазаривать средства на накладные расходы на стройке – затраты на менеджмент, администрирование, вспомогательные работы, охрану, уборку, контроль качества работ, их переделку и т.д., – размышляет Кунис. – Во-вторых, необходимо иметь пул надежных субподрядчиков, чтобы работать быстро и качественно и ничего не переделывать. В-третьих, нужно уметь контролировать заказчиков. В-четвертых, важно оптимизирование проектных решений. Все это вопросы квалификации в профессиональной деятельности управляющего строительством».
Важную роль в условиях демпинга со стороны компаний-претендентов может играть, по мнению Власенко, диалог с заказчиком в ходе проведения конкурса: «Конкурировать только по цене достаточно сложно. Поэтому приходится разъяснять, что компании в зависимости от их опыта и уровня по-разному видят те или иные решения задач. Зачастую поступают предложения, несопоставимые по глубине проработки, предлагаемым путям решения. В этой связи наша компания старается на более ранних стадиях вступать в диалог с инвестором, чтобы описание того, что он хочет построить, было наиболее полным. В то же время у нас есть большой опыт, чтобы уже в ходе заключения договора заказчик принимал эффективные решения, позволяющие ему экономить деньги».
Как отмечает Андрей Власенко, рентабельность «редко бывает более 7-8%», но по ходу выполнения договора благодаря поиску эффективных решений и появлению дополнительных работ ее уровень «сейчас удается поднять до 10-12%, до кризиса он был немного больше». А холдингу ITM, уверяет Сергей Семкин, в 2008-2009 годах удалось сохранить прежние показатели рентабельности в значительной мере из-за долгоиграющего характера реализуемых проектов: «Они имеют цикл от года до трех лет, занимают высокие позиции в рейтинге крупнейших инвестпроектов в России, и их финансирование продолжалось».
Считается, что компании, работающие главным образом на аутсорсинге, могут более гибко реагировать на условия конкурсов и браться за проекты различного масштаба. К примеру, Renaissance Construction по своей управленческой модели является, как замечает Власенко, компанией полного цикла и собственными силами выполняет 70-75% работ: «До кризиса мы определяли планку интересных для себя проектов в 100 млн долларов, и в 2006-2007 годах объекты с меньшим объемом инвестиций нас не очень интересовали. Теперь, в том числе учитывая снижение цен на часть стройматериалов и стоимости строительных услуг, нижняя граница для нас – 35-40 млн долларов».
Как рассказывает Киркин, компания «ИРБИС», в свою очередь, может браться за проекты любого объема: «Наша структура позволяет выстраивать управляющую систему, соответствующую масштабу объекта: каков строительный проект, таков и состав команды, занимающейся его реализацией. В отличие от промышленных компаний, где на ценообразование оказывают давление накладные расходы, у нас нет производственной базы, которую нужно содержать, и наши расходы на объект соизмеримы с объемами заказа: мы все отдаем на аутсорсинг. Конечно, для мелкого проекта стоимость управленческих услуг оказывается выше, чем для крупного. Но у нас прозрачная схема ценообразования, и заказчик понимает, почему стоимость услуг составляет именно такую сумму». Кстати, кризис стимулировал и расширение географии работы компании. «До кризиса мы только думали о выходе в другие регионы, но для этого не было времени, а теперь мы начали активно работать в этом направлении», – говорит Киркин.
Целевые перспективы
Привлекательность и перспективность различных отраслевых категорий – целевых групп возможных заказчиков – участники рынка оценивают по-разному. «В Петербурге пока ничего позитивного, кроме производства автокомпонентов, мы не находим, – сетует Дмитрий Кунис. – Впрочем, проведя маркетинговые исследования перспективных отраслей, мы именно на этот сегмент нацеливались – и мы его взяли!» STEP завершает строительство в промзоне «Каменка», по сути, индустриального парка для семи предприятий автокомплектующих завода Hyundai, торжественно открытого в середине сентября. Как вспоминает Кунис, «было три тяжелых и честных тендера с прозрачными условиями, которые мы последовательно выигрывали». В 2007-2008 годах STEP уже имел опыт строительства во Всеволожске производства компании STADCO, поставляющего автокомплектующие для заводов Ford и General Motors. На взгляд Куниса, на Северо-Западе может быть достаточно привлекательным строительство объектов агропрома (свино- и птицекомплексов), а также предприятий пищевой промышленности. Однако он скептически оценивает перспективы появления таких проектов в Петербурге (в том числе с учетом гораздо менее благоприятной инвестиционной среды, чем, к примеру, в Череповце или Великом Новгороде).
Перспективными называет проекты автомобильного кластера и Андрей Власенко (в Петербурге Renaissance Construction построила завод Hyundai и производство автокомплектующих Magna), также для его компании может быть привлекательным строительство заводов будущего фармацевтического кластера. Кроме того, в связи с приобретением доли австрийской группы PORP и созданием совместного предприятия у Renaissance Construction появился интерес к участию в создании дорожной и портовой инфраструктуры. К целевой группе клиентов, особенно важных для компании «Компакт», Сергей Свешков относит прежних заказчиков: «Они довольны нашей работой и доверяют ей следующие очереди строительства» (компания строит третий пусковой комплекс морского пассажирского порта «Морской фасад» и вторую очередь фармацевтического предприятия «Полисан»).
По мнению Андрея Балахонова, наиболее интересными для региона станут проекты в сфере автомобилестроения, строительства подвижного состава для железных дорог, объектов нефтегазовых компаний. Кроме того, в планах холдинга «УИМП» остается реализация двух собственных инвестиционных проектов – возведение на имеющихся в Тосненском районе площадках заводов горячего цинкования и крупных металлоконструкций. «Мы видим перспективы рынка, в частности крупномостовых конструкций, которые будут востребованы при строительстве ЗСД и трассы Москва – Санкт-Петербург, – конкретизирует Балахонов. – Но пока открыт вопрос инвестиций – кредитным ресурсом пользоваться неинтересно, к тому же значительная часть прибыли, которую можно было бы направить на строительство, у нас уходит на обслуживание и погашение банковских обязательств».
Крупные нефтегазовые проекты (например, продолжающееся возведение завода по глубокой переработке нефти ПО «Кинеф») и проекты в секторе машиностроения, с точки зрения Семкина, будут и в дальнейшем привлекательны. В то же время не следует ожидать активности в автомобильном кластере после запуска основных автопроизводств, а также масштабного строительства предприятий пищевки, активно развивавшейся в последние десять лет. «Особый интерес представляют инфраструктурные проекты, особенно в сфере энергетики, – подчеркивает Семкин. – В них существует реальная необходимость, подписаны федеральные программы, и за реализацией этих проектов стоят крупнейшие структуры, обладающие достаточными ресурсами. Другой перспективный сегмент – проекты крупных инвесторов, связанные с выводом за черту города предприятий, например „Силовых машин“, „Адмиралтейских верфей“».
Действительно, многие эксперты связывают значительный потенциал роста рынка индустриальной недвижимости с редевелопментом крупных промышленных территорий и созданием современных индустриальных парков на окраинах города или в Ленинградской области. Но, как свидетельствует нынешнее состояние ряда подобных проектов комплексного развития территорий, в ближайшей перспективе ожидать их разморозки не приходится.