К традиционному летнему затишью на рынке жилья (тем более элитного) в этом году добавилась температурная аномалия. Большинство российских миллиардеров и тех, кто чуть победнее, сбежали от столичного смога, чтобы в прямом смысле слова отдышаться где-нибудь на заграничных курортах.
— С июня, как рассказал риэлтор, занимающийся продажей моей квартиры, не было ни одного звонка, — жалуется Виктор, совладелец нескольких автосервисов в Подмосковье. Он продает квартиру в центре Москвы и хочет за нее $4 млн: пошатнувшийся в кризис бизнес заставил задуматься о продаже ликвидного, как он считал, актива. «Смогу не только отбить вложенные в нее деньги, но и получить прибыль», — решил он, затевая год назад эпопею с продажей. Однако покупателей до сих пор не нашел. Видимо, дело не только в жаре, но и в ценнике — не исключено, что продавец сильно переоценил квартиру. Но снижать цену он не намерен.
Как уверяют эксперты, такая позиция обычна для обладателей элитной недвижимости, а поиск покупателя в течение года-двух профессионалов не удивляет.
— Владельцы дорогих квартир никогда не настраивались на быстрое получение денег и сейчас предпочитают лучше переждать сложный период, чем снижать цены, — объясняют в компании «ИНКОМ». Многие продавцы «элитки» в кризис просто сняли квартиры с продажи, мотивируя это тем, что с продажей можно спокойно подождать год-полтора и вернуть объекты на продажу после восстановления рынка.
В результате, несмотря на то что число сделок сократилось чуть ли не вдвое, цены на супердорогие квартиры просели в среднем всего на 20%. Не спровоцировал их падение даже рост числа выставленных на продажу объектов.
— Многие владельцы бизнеса, испытывая трудности, стали продавать активы, в том числе и недвижимость. Стоимость элитных объектов упала в среднем на 20–30%, но этот период был недолгим, — рассказывает
директор по маркетингу и PR-компании «НДВ-недвижимость» Ирина Наумова.
— В единичных случаях на первичном рынке застройщики были вынуждены корректировать цены на 45% и выше, что было связано как с острой потребностью в оборотных средствах, так и со степенью «перегрева» заявленной стоимости до кризиса, — добавляет Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group.
Первые симптомы роста
В то же время участники рынка уже видят столь ожидаемое ими оживление рынка элитного жилья.
— Устойчивый рост спроса начался со второй половины прошлого года. У нас, например, сегодня активность даже выше, чем до кризиса, — уверяют в Capital Group. По словам Ирины Рогачевой, степень восстановления цены зависит от ликвидности: привлекательности предложения, степени готовности объекта, если речь идет о новостройке. Здесь по итогам 2009 года цены выросли в среднем на 10–15%, а нынешней весной они прибавили еще 5–15%, и новый виток цен ожидается осенью.
Лидерами спроса сегодня являются квартиры стоимостью $15–20 тыс. за квадратный метр.
— Районы — традиционные для этого сектора недвижимости: Остоженка, Арбат, Замоскворечье, Плющиха, Патриаршие пруды и так далее. Правда, с каждым годом предложений здесь все меньше, — говорит Ирина Наумова.
Заканчиваются квартиры в докризисных проектах — в Гранатном переулке, дом 6 и дом 8, на Пречистенке, 13, в «Парк-Паласе» и других, а новых проектов такого класса на рынке практически нет. Из объектов, выставленных на продажу в 2010 году, можно отметить Meating House («Дом на Мясницкой») — впервые элитная новостройка подобралась так близко к Кремлю с восточной
стороны.
Вторичный рынок восстанавливается еще быстрее в силу ограниченного предложения.
— Недостаток предложения новостроек и рост предложения на вторичном рынке привели к частичной переориентации потребителей на вторичку, отсюда и рост числа сделок,
отмеченный статистическими службами, — объясняет Сергей Лядов, представитель компании «Сити —XXI век».
Средняя ориентировочная цена элитного жилья на первичке сейчас составляет 400 тыс. рублей за квадратный метр. Естественно, она сильно зависит от объекта, стадии его готовности, имиджа застройщика. Именно на элитном рынке максимальный разброс цен. Есть предложения и по 250 тыс. рублей за квадратный метр, а есть и по 1500 тыс. На вторичке же средняя ориентировочная цена элитного квадратного метра составляет 600 тыс. рублей, но иногда превышает 1,8 млн рублей.
Впрочем, покупают не метры, а квартиры, поэтому логичнее подсчитать общие расходы. Квартира обойдется в сумму от $600 тыс. до $50 млн, но 90% спроса сконцентрировано в диапазоне до $3 млн. Наиболее популярны 3–4-комнатные квартиры площадью до 150 кв. м. Причем аппетиты и возможности покупателей с началом кризиса серьезно уменьшились: раньше спрос был сконцентрирован в ценовом диапазоне до $5 млн, а наиболее популярны были квартиры площадью до 200 квадратов.
Говорить о значительных темпах продаж жилья класса люкс пока нельзя. Рынок, конечно, активизировался по сравнению с 2009 годом, однако о его полном восстановлении говорить рано. Число сделок по-прежнему более чем в два раза ниже докризисного — покупатели элитного жилья еще не восстановили былую платежеспособность, да и во многом уже переориентировались на зарубежные рынки (см. Недвижимость плюс паспорт).
Правда, по мнению аналитиков компании «ИНКОМ», число сделок увеличилось, что связано со своеобразным паритетом: отложенный спрос со стороны покупателей нашел адекватный ответ в виде стабильных цен и готовности продавцов к уступкам. Серьезный спрос наблюдается на интересные ликвидные объекты или на объекты с хорошей концепцией и планировками, а вот объектам с большими площадями, не обладающим конкурентными преимуществами, своего покупателя придется подождать.
— Деньги у населения есть. Однако в период еще не устоявшейся экономической ситуации часть людей пока не готова совершать крупные покупки, — считает Сергей Лядов.
Многие покупатели ждут восстановления рынка ипотечного кредитования, чтобы приобрести жилье на заемные средства.
Новые ориентиры
Если еще некоторое время назад главным критерием элитности считалась камерность, отгороженность от внешнего мира и большинство покупателей «элитки» предпочитали клубные дома, то сегодня акценты смещаются: модно быть в центре общества и жить в современных комплексах, пользуясь всеми их преимуществами.
— Мы отмечаем интерес к высотным технологичным зданиям с люксовой инженерной и инфраструктурной составляющей. Один из таких проектов — «Город Столиц», самое высокое здание в России и Европе. Здесь покупатель приобретает апартаменты с планировками, коммуникациями, там уже установлены итальянская сантехника, кухня, в отделке использованы натуральные качественные материалы, — отмечают в Capital Group.
Еще один комплекс этого застройщика — «Легенда Цветного». Он расположен на Цветном бульваре. Благодаря панорамному остеклению и тому, что для этого района характерна малоэтажная застройка, из окон большинства квартир открывается уникальная панорама.
Как отмечают риэлторы, покупатели сегодня нередко отказываются от излишней инфраструктуры, но обращают внимание на детали и индивидуальные характеристики дома. В то же время наличие паркинга, огороженной территории и охраны, а также видовые характеристики — по-прежнему необходимые критерии для покупателя.
— Многие отдают предпочтение квартирам в тихом центре, часто с закрытыми детскими площадками. Это объясняется тем, что 70% покупателей «элитки» — люди с большими семьями, — утверждают в компании Penny Lane Realty.
Самое время покупать
По мнению участников рынка, нынешняя ситуация выгодна для покупателя. Цены еще не поднялись до докризисного уровня, а впереди ожидается впечатляющий рост.
— Существенному повышению стоимости элитной недвижимости в перспективе способствует высокая активность со стороны спроса и рост дефицита предложения: сегодня качественных предложений в новостройках высокой степени готовности осталось совсем немного, не все они соответствуют необходимым покупателю критериям — району, площади и другим. С точки зрения востребованных предложений рынок уже сегодня пустой. И ожидать улучшения ситуации в ближайшие несколько лет не приходится, — считает Ирина Рогачева.
Дело в том, что единицы девелоперов смогли реструктурировать свои задолженности и найти финансирование для завершения начатого строительства. И еще меньше тех, кто рассматривает новые площадки и запускает новые проекты.
— Поэтому инвестиции в первичный рынок элитного жилья становятся все более привлекательными, — считает Сергей Лядов.
С ним согласен и руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ» Дмитрий Таганов:
— 2010 год может стать достаточно благоприятным для покупки элитного жилья: ажиотажа на квартиры высокого класса нет, при этом объем предложения — а значит, и выбор для покупателя — велик.
По оценкам продавцов, до 30% сделок, совершенных в этом году в сегменте элитной недвижимости, имеют инвестиционную составляющую. Покупка элитного жилья остается видом долгосрочных низкорисковых вложений. Впрочем, такие инвестиции вряд ли принесут фантастические дивиденды: доход от сдачи в аренду такого жилья редко превышает 5% годовых, что по российским меркам немного. Однако, исходя из мировой практики, в среднем в долгосрочном периоде арендные ставки растут чуть быстрее инфляции, так же как и стоимость такого жилья, и совокупная доходность при условии ее капитализации, учитывая низкий уровень рисков, достаточно интересна. Результат — возвращение частных инвесторов, ушедших с рынка в 2008 году.
— В июле — сентябре мы увидели почти двукратное увеличение заявок по покупке с целью инвестирования. Все чаще появляются клиенты, которые ищут сразу две квартиры — одну для проживания, вторую для вложения средств, — признаются риэлторы.
Для покупателя, решившегося сейчас на покупку, главное — не забывать о скидках. По словам экспертов, добиваться их можно и нужно. В силу уникальности и особенности товара элитный рынок характеризуется не только максимальным разбросом цен, но и беспрецедентными скидками. Установить сразу рыночную цену на элитную квартиру непросто, так как не с чем сравнивать: статистика сделок крайне малочисленна и закрыта. Даже в лучшие времена в столице на элитном рынке за месяц реализовывалось чуть более 200 квартир. Поэтому первоначальная цена во многом ориентировочна и может отличаться от конечной цены сделки раза в два.
Впрочем, не все с этим согласны.
— Скидки как массовое явление остались в прошлом, продажа высоколиквидных востребованных квартир не нуждается в дополнительном стимулировании, однако в зависимости от условий оплаты, например при единовременном внесении денежных средств, покупатель всегда может рассчитывать на небольшой дисконт, — уверяет Ирина Рогачева.
Участники рынка подтверждают, что в отличие от прошлого года покупатели готовы к диалогу и компромиссу.
Если говорить о первичном рынке, то здесь скидка вообще не самое главное — покупателя квартиры больше интересует степень надежности застройщика. Ведь если объект не будет достроен, то клиента вряд ли утешит даже пятидесятипроцентный дисконт.
— Более того, очень крупный дисконт может свидетельствовать о сильных финансовых затруднениях компании. Поэтому готовность идти на любые уступки клиентам вызывает у многих сомнения в финансовой устойчивости застройщика и его способности завершить проект. Таким образом, дополнительного времени требует более внимательное
изучение истории и репутации компании, — рекомендуют в компании «Сити — XXI век».
Портрет покупателя
Как отмечают риэлторы, за последние год-два портрет покупателя элитной недвижимости претерпел серьезные изменения. Если раньше значительную долю составляли представители иностранных компаний (22%), то сейчас их число уменьшилось вдвое. Видимо, экспаты разъехались по домам. Зато доли представителей других профессий не изменились: топ-менеджеры крупных компаний — 34%, собственники высокодоходного бизнеса — 26%. А вот возрастные параметры изменились, покупатели постарели: если до кризиса ими были люди преимущественно в возрасте 32 года, то сейчас — 38 лет. Больше стало среди покупателей и людей семейных (83%).
Источник: Penny Lane Realty
Самые дорогие районы Москвы (стоимость кв. метра, тыс. $)
Остоженка — 33,8
Патриаршие пруды — 32,0
Арбат — 29,4
Тверская — 23,7
Якиманка — 22,5
Хамовники, Плющиха — 20,6
Замоскворечье — 18
Чистые пруды — 15,6
Красная Пресня — 14,6
Сретенка, Цветной бульвар — 13,6
Источник: Penny Lane Realty