Вмалоэтажном строительстве Новосибирской области создается долгожданный прецедент государственно-частного партнерства. 9 сентября состоялся аукцион с участием Фонда развития жилищного строительства (РЖС) по передаче прав на аренду крупного участка федеральной земли под комплексную малоэтажную застройку в Искитимском районе. Размер всей площадки довольно внушителен — 228 га. По предварительному плану, на этой территории должен разместиться малоэтажный поселок экономкласса, рассчитанный на 5–6 тыс. жителей. Застройщиком выступает ранее неизвестная компания ООО «Малоэтажное строительство «Мичуринский» (именно так — «Мичуринский» — должно называться будущее поселение). За пару недель до упомянутого события — 27 августа — для комплексного малоэтажного строительства на аукцион был выставлен участок муниципальных земель площадью 68,5 га в поселке Ложок (недалеко от Академгородка, в технопарковой зоне), победителем стало недавно созданное ОАО «АРЖС Новосибирской области».
Упомянутые события примечательны тем, что они могут положить начало давно ожидаемому государственно-частному партнерству в деле комплексного освоения территорий. Государство постепенно возвращается к территориальному планированию, выделяя ресурсы на необходимые объекты инфраструктуры и снимая эти обременения со строителей (а значит, и с конечных потребителей). Поэтому далеко не случайно то, что инициатором проекта «Мичуринский» (первоначальное рабочее название «Агролес») стало ООО «Сибирский строитель». По словам его директора Олега Малахова, еще в ноябре–декабре 2009 года ими была рассмотрена возможность освоения данного массива, находящегося в федеральной собственности. Как раз компания «Сибирский строитель» разрабатывала концепцию генплана нового поселка и вела работу с руководством Фонда РЖС по организации аукциона и подготовке сопроводительных документов. Поэтому стоит предположить, что именно «Сибирский строитель» станет главным подрядчиком при строительстве жилья на этой площадке. По большому счету, сам проект замышлялся в интересах строящегося в Искитиме предприятия компании — завода по производству конструкций и изделий для малоэтажного строительства из автоклавного ячеистого бетона. Производственная мощность этого предприятия (запуск которого должен произойти в декабре 2011 года) позволит строить в год до 300 тыс. кв. м жилья (что в три–четыре раза превосходит производительность традиционных заводов ЖБИ). Этот годовой объем производства сопоставим с суммарной площадью квадратных метров жилья (280 тыс. кв. м) в будущем поселке. Иными словами, жилищное строительство будет осуществляться здесь индустриальным способом, что вполне соответствует технологическому уровню современных развитых стран.
По оценке Олега Малахова, первые дома в «Мичуринском» начнут строиться уже с 2012 года. До этого, по договоренности с застройщиком, выигравшим аукцион, нужно выполнить необходимую инженерную подготовку площадки. «Мы решили назвать 2011-й годом инженерных сетей и коммуникаций», — отметил Малахов. Строить дома в голом поле, как это происходит сплошь и рядом, компания не намерена. Смысл проекта как раз в том, чтобы сдавать жилые объекты под ключ со всеми элементами благоустройства. Причем по разумной цене. В основном, как было заявлено, это будут дома экономкласса различного типа — коттеджи, таунхаусы, многоквартирные дома в два–три этажа, дуплексы. Их рыночная стоимость, по предварительным оценкам, вполне может вписаться в нормы, установленные Минрегионом (то есть не выше 32 тыс. рублей за кв. м). Параметры самих домов также ориентированы на нормативы Минрегиона. Хотя не исключено и строительство домов бизнес-класса. Для этого наиболее подходящими представляются участки, расположенные возле озер, на указанной территории их несколько.
По сути, в реализации проекта «Мичуринский» участвовать будут как минимум четыре стороны: Фонд РЖС, который возьмет на себя проблему коммуникаций; региональная администрация, обязавшаяся за свой счет создать объекты социальной инфраструктуры; частные компании, берущиеся за строительство жилья; а также компании, заинтересованные в строительстве культурных объектов и коммерческой недвижимости. Причем важно учесть, что по закону Фонд РЖС берет на себя обязательство выкупа по фиксированной цене до 35% домов экономкласса (примерно за 85% от цены квадратного метра, установленной Минрегионом). По словам сотрудников самого Фонда, это обязательство вводится для того, чтобы обозначить хоть какие-то государственные гарантии для кредитных организаций, инвестирующих проект.
Разумеется, ограничивать цену продаж государство не имеет права. Хотя вряд ли стоит опасаться, что частники воспользуются государственной поддержкой исключительно ради увеличения маржи. В настоящих условиях это не совсем разумная стратегия. Как считает президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД) Инна Свечникова, «при соблюдении государством всех взятых на себя обязательств, компании, освоившие новые строительные технологии, могут работать с приемлемой рентабельностью даже при цене 18–25 тысяч рублей за квадратный метр». По ее мнению, отложенный спрос сейчас приходится примерно на 80% потенциальных покупателей, ориентирующихся именно на этот уровень цен. На первичном рынке такого предложения на данный момент практически нет. И только благодаря государственно-частному партнерству появится реальная возможность оживить строительный сектор и решить жилищную проблему. Тем и интересен, по замечанию Инны Свечниковой, проект «Мичуринский», что он позволит проверить на практике готовность нашего государства участвовать в строительстве в роли надежного партнера. А граждане со своей стороны в состоянии будут оценить, насколько разумно и честно тратятся их налоги.