Новая московская «метла»

Девяносто девять процентов представителей стройиндустрии самым важным событием для московского рынка недвижимости считают смену мэра. Первые же решения, принятые Сергеем Собяниным в новой должности, показали, что градостроительная политика изменится полностью. Он раскритиковал самый одиозный проект Юрия Лужкова — «Москва-Сити», отметив, что не собирается больше наводнять центр города офисными зданиями и торговыми комплексами. «Мне понятен запрет на строительство торговых центров в пределах Третьего транспортного кольца, ведь во всех городах Европы мегамоллы вынесены на окраины, что обусловлено в первую очередь вопросами логистики», — поддерживает мэра Даниил Селедчик, гендиректор компании «Эталон-Инвест».

Существенные перестановки произвел Собянин и в аппарате московского правительства. Руководитель стройкомплекса города Владимир Ресин пока в обойме, но главу департамента городского строительства Александра Косована сменил человек Собянина — Марат Хуснуллин, у которого есть опыт «взятия Казани». Он девять лет руководил строительным комплексом Татарстана, сделав его одним из лидеров по объему строительства жилья на душу населения и числу выдаваемых жилищных кредитов, да и цены на квартиры в республике одни из самых низких в стране. У Хуснуллина нет связей в Москве, но это скорее плюс: он не связан никакими обязательствами с московскими строительными «кланами». По словам девелоперов из Казани, новый столичный глава департамента — ярый сторонник проведения аукционов и конкурсов на земельные участки под жилищное строительство, что должно обострить конкуренцию среди столичных игроков и снизить цены.

Девелоперы надеются на перемены к лучшему. «Приход нового мэра даст новый импульс развитию строительного рынка. Мы ожидаем появления новых игроков, а главное — новых правил в конкурентной борьбе. В любом случае в выигрыше окажется конечный потребитель, так как усиление здоровой конкуренции означает улучшение условий для покупателя», — считает Даниил Селедчик. «Уже сейчас новый мэр планирует отслеживать и контролировать ситуацию с каждой новой площадкой под строительство, что, безусловно, увеличит порядок и четкость на рынке новостроек», — добавляет директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

Строители надеются, что при новом градоначальнике будет решена проблема дефицита стройплощадок. По их словам, в последние годы количество выделяемых площадок сокращалось, а срок прохождения документации постоянно увеличивался. «Аукционов проводилось мало, а иных путей получить площадку под застройку не было. В итоге объем строительства снижается уже четыре года», — сетуют представители стройиндустрии и выражают надежду на скорейшее изменение ситуации. При этом, правда, добавляют, что получаемые ими сигналы могут свидетельствовать и о дополнительных затратах, что в свою очередь отразится на стоимости квадратного метра. «Сейчас говорят, что Москва и область должны иметь больше общих проектов, границы столицы должны сдвинуться вглубь соседнего региона — это хорошая новость. Вместе с тем это и дополнительная нагрузка, которая поднимет статус новых земель. А также их стоимость», — предупреждает Дмитрий Котровский, управляющий по продажам проекта «Олимпийская деревня Новогорск».

Впрочем, точно сказать, какой станет Москва при Собянине, сейчас не возьмется никто. Столичные риэлторы рассказывают, что сразу после отставки Лужкова московские чиновники, отвечающие за строительство, выдающие разрешительную документацию, организующие тендеры и прочее, замерли. Они не подписывают даже согласованные ранее бумаги: смотрят, куда подует ветер.

Опасаться инициатив нового мэра стоит старожилам столичного рынка: он уже заявил о намерении провести серьезную ревизию строительных инвестконтрактов. «На сегодня заключено инвестиционных контрактов на 40 миллионов квадратных метров различных видов строительства. Из них ровно половина не реализуется, еще одна половина требует серьезной ревизии», — предупредил Собянин.

Девелоперы поневоле

На втором месте в нашем условном рейтинге событий года — вынужденный передел рынка, в результате которого самыми крупными собственниками девелоперских проектов стали банки. Следует, впрочем, признать, что они к этому не очень-то и стремились. Просто в 2009 году многие строительные компании, набравшие кредиты в докризисный период, не смогли их вернуть. Проблему усугубило и существенное падение спроса на недви­жимость.

Не имея возможности расплатиться по займам, девелоперы вынуждены были либо отдать наиболее ликвидные активы, либо предложить банкам войти в долю. В результате в 2010 году основными обладателями недвижимости и земли стали банки. Так, «дочке» Сбербанка — управляющей компании «Сбербанк капитал» — достались проблемные строительные активы стоимостью более $4 млрд. Это и торговая недвижимость (активы сибирского ретейлера «Алпи», доля в компании «Мосмарт»), и офисная (60 тыс. кв. м в проекте «Москва-Сити», а также 50% в ООО «Хрустальные башни», строящем бизнес-центр на 168 тыс. кв. м), и жилая (доля в ЖК «Город яхт»), а также земля (в том числе доля в проекте «Рублево-Архан­гель­ское» по Новорижскому шоссе).

Распродавать по дешевке эти активы компания не собирается — напротив, там планируют всерьез заняться достройкой объектов и управлением новой собственностью. Для этого Сбербанк приобрел контрольный пакет компании DB Development. Прибавим к этому подрядную компанию «Главное военно-строительное управление “Центр”», полученную за долги, и получится целый строительный холдинг.

«Консолидация девелоперских активов Сбербанка приведет к созданию крупнейшей строительной корпорации России. Распродавать активы дешево он не может: это обвалило бы девелоперский рынок», — считает Илья Кузнецов, директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Чуть меньше активов получил ВТБ, но и того, что есть, хватит для звания «девелопер России № 2». У госбанка 51% акций компании «Система-Галс», 20% акций «Дон-Строя» и все его жилые проекты, а их у девелопера более 30 общей площадью свыше 3 млн кв. м.

После того как ВТБ получил долю в «Дон-Строе» и посадил своих людей на руководящие посты, его представители заявили о планах финансовой поддержки девелопера. Банк даст на достройку жилья полтора миллиарда рублей и, кроме того, будет кредитовать покупателей, приобретающих квартиры в возводимых «Дон-Строем» домах.

ВТБ, как и Сбербанк, не собирается устраивать аттракцион неслыханной щедрости и распродавать непрофильные для себя активы. Он готов ждать до тех пор, пока спрос на имеющиеся у него квадратные метры полностью не восстановится.

Эксперты пока сомневаются, что банки смогут профессионально заниматься девелопментом. «Самое важное сейчас, чтобы была показана динамика строительства. Возможна ситуация, при которой банки почувствуют девелоперский азарт и включатся в игру, но, скорее всего, это будет касаться проектов, еле дотягивающих до планки бизнес-класса», — говорит Дмитрий Котровский. Впрочем, вряд ли жители Москвы и регионов будут против, если банки решат проблему дефицита жилья экономкласса.

И снова 10%

В ноябре директор департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин на одной из конференций заявил: «Для увеличения ипотечных портфелей некоторые игроки вынуждены идти в subprime-сегмент». По его мнению, ставки и минимальный взнос по жилищным займам снизились до минимума. В АИЖК даже опасаются, не приведет ли данный тренд к новой волне невозвратов, после чего государству придется опять помогать банкам и заемщикам, не рассчитавшим свои силы.

Впрочем, справедливости ради стоит отметить, что данный минимум гораздо выше докризисного. В середине 2008 года ставки в рублях по ипотечным займам опустились до 8–9% годовых, а первоначальный взнос у целого ряда игроков и вовсе составлял 0%. Сегодня заемщик, причем весьма надежный и обеспеченный, может рассчитывать в лучшем случае на ставку в 10% и такой же минимальный взнос.

Большинство же банков выдает ипотеку с 20-процентным первоначальным взносом и по ставкам выше 12%. По данным компании «Кредитмарт», в октябре среднерыночная руб­левая ставка по ипотечным займам на приобретение квартиры на вторичном рынке составляла 12,31% годовых. За год стоимость кредита снизилась на 4,5%.

Ипотечный рынок пока не достиг докризисных показателей, но все к тому идет. Так, по данным Центробанка, в сентябре объем выданных жилищных кредитов достиг 43 млрд рублей, а число кредитов превысило 38 тыс. Еще весной показатели были в несколько раз меньше: 11 млрд рублей и 10 тыс. кредитов. По оценкам АИЖК, в 2010 году отечественные банки выдадут ипотечных кредитов на 340 млрд рублей против 152 млрд в 2009-м.

Риэлторы и девелоперы говорят, что, подводя итоги уходящего года, с благодарностью вспоминают ипотечные банки. Возобновление ими практики кредитования удержало продажи на высоком уровне и тем самым помогло выжить многим участникам рынка. «В эконом-классе 50% покупателей прибегают к ипотечному кредиту», — говорит Андрей Пучков.

Особенно выручили госбанки, которые в стремлении нарастить ипотечный портфель стали демпинговать. «Летом сезонное затишье усугубилось смогом. Выручил Сбербанк, запустивший акцию “В десятку”», — рассказывают риэлторы. Госбанк предложил заемщикам 10-летний кредит под 10 процентов и с 10-процентным первоначальным взносом. ВТБ старается не отставать: его ставка по ипотеке чуть выше — от 12,75% в рублях, но первоначальный взнос тоже 10%.

Кредиты на длительный срок до сих пор дают при средних ставках 13–15% в рублях. Причем получить ипотечный заем на квартиру в новостройке всегда труднее, чем при покупке на вторичном рынке. В этом случае в качестве залогового обеспечения кредита зачастую необходимо выставить уже имеющееся жилье, которое не у каждого есть. То есть ипотека, несмотря на снижение ставок и размера первоначального взноса, для большинства по-прежнему остается недоступной, считают многие риэлторы. И надеются, что в следующем году банки окончательно «проснутся».

Рейтинг

Топ-5 событий, повлиявших на рынок жилья в 2010 году

1. Отставка Юрия Лужкова и назначение на пост мэра Москвы Сергея Собянина. По мнению нового градоначальника, бизнес-центров и торговых моллов в столице избыток. Но что строить вместо них, Собянин пока не решил.

2. Госбанки стали девелоперами. Получив квадратные метры и доли в строительных компаниях, ВТБ и Сбербанк пытаются разобраться в новом для себя бизнесе.

3. Жилье в кредит снова в моде. Банки не боятся дефолта заемщиков и снижают ставки и первоначальный взнос по ипотеке.

4. Интерес к компании «Интеко», который сразу после отставки Юрия Лужкова стали проявлять право­­охранительные органы. Вслед за экс-мэром свои позиции в столице сдает и его супруга Елена Батурина: рынок будоражат слухи о вынужденной продаже «Интеко».

5. Фавориты продаж — квартиры в Подмосковье. Высокие цены в столице снова привели к росту спроса на жилье в области. Аналогичную картину мы наблюдали в докризисные годы.