Партнер, руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга компании Cushman & Wakefield Денис Соколов:
— Этот год может стать переломным для рынка коммерческой недвижимости. Уже в 2011 году на нем может начаться потребительская революция. Мы видим, как стремительно меняются правила игры, бизнес-схемы, круг игроков, условия финансирования. Но самое главное — меняется потребитель.
Раньше считалось, что недвижимость — замечательный актив, который всегда дорожает. Что было делать в такой ситуации, когда все растет? Некогда было оглядываться на реальный спрос и конкурентов, на потребителя. Надо было столбить рынок, расставлять флажки, охватывать максимальную аудиторию. А потом уже разбираться. Помню, какие клиенты к нам приходили. Мы спрашивали их: на кого ориентируетесь? Они отвечали: на всех!
Есть цепочка торговый центр—ритейлер—покупатель. Между ритейлером и торговым центром есть налаженный канал коммуникаций. А вот потребителя они не слышат. За рубежом активно развиваются каналы прямой коммуникации с потребителями с помощью электронных платформ. У нас пока этого нет. Мы потребителя не слышим, вместо этого кричим на него в мегафон. И полагаем, что знаем потребительские предпочтения. Но, увы, это не так.
Возникло такое понятие, как «неэффективный покупатель». Люди ходят часами по торговым центрам, тратят уйму времени и в конце концов не могут ничего купить. Почему это происходит? Потому что ритейлеры и торговые центры в погоне за массовым потребителем апеллируют ко всей аудитории. Человек видит магазин, вроде витрина привлекательная, но внутри он не находит того, что ему нужно. Чтобы решить эту проблему, ритейлерам и торговым центрам надо четко фокусироваться на целевой аудитории, на нуждах потребителей. И исходя из этого формировать ассортимент.
Всё, линейное развитие закончилось. Девелоперы, которые сегодня начинают строить торговые центры, должны понимать, что пользоваться ими будут абсолютно другие потребители. Учитывая продолжительность девелоперского цикла, это будут сегодняшние школьники. Торговый центр не может быть одинаково привлекательным для всех групп потребителей. Сегодня выигрывает тот, кто бьет прицельно. И одной из главных задач для компаний становится минимизация рисков и эффективность. Это уже не ковровое бомбометание, а стремление к четкому пониманию целевой аудитории.
При этом необходимо отдавать себе отчет в том, что на потребительское поведение воздействует множество факторов. Например, развиваются интернет-технологии. Вдруг в нашей стране почта нормально заработает? Тогда интернет-торговля может стать проблемой для ритейлеров. Мы знаем масштабы «бедствия» за рубежом. Или взять, например, меры административного регулирования. Захочет администрация города бороться с пробками и скажет: по четным дням на машинах в Москву ездят люди с четными номерами, по нечетным — с нечетными. Торговые центры сразу получат 50-процентное снижение посещаемости. И те, кто рассчитывает только на автомобильный поток, прогорят.