По предварительным оценкам, в 2010 году в России ипотечных кредитов выдано на 350 млрд рублей. Это в 2,4 раза больше, чем в провальном 2009-м. В Северо-Западном федеральном округе (СЗФО), по информации Сбербанка, восстановление рынка идет более быстрыми темпами: объем предоставленных кредитов вырос почти втрое — до 21 млрд рублей. Рынок вернулся на уровень 2007 года, что в 1,8 раза ниже показателей 2008-го.
Минувший год прошел под эгидой продолжающейся государственной поддержки ипотеки. Но, в отличие от самого сложного 2009-го, растущая конкуренция спровоцировала улучшение параметров кредитования. По уверениям банкиров, условия выдачи займов вплотную приблизились к докризисным. Ставки уже достигли нижнего предела, и борьба за клиента развернется в плоскости сервиса и маркетинга.
Поддержка для своих
В результате целенаправленных действий правительства доминирующую роль на рынке ипотечного кредитования по-прежнему играют госбанки (Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк) и государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Их совокупная доля составляет, по данным аналитиков банка DeltaCredit, около 85% (накануне кризиса 80% рынка формировали десять банков). «Происходящее в России характерно и для США, и для Европы: доля государственных банков на рынке в кризис сильно выросла. Это не способствует развитию эффективной конкуренции», — уверен председатель правления банка DeltaCredit Сергей Озеров.
«Конкурировать с госбанками при их стоимости фондирования просто нереально, — считает первый заместитель генерального директора Энергомашбанка Геннадий Ветров. — Центробанк размещает свои средства в них под 6,75% годовых, тогда как коммерческим банкам приходится привлекать средства по рыночной стоимости. В среднем в Петербурге стоимость денег, привлеченных у населения, — 8–10%». Стоимость фондирования для Сбербанка, по оценкам экспертов, была еще ниже — на уровне 6–6,5% годовых. Патронаж государства вывел банк на позицию безусловного лидера: его рыночная доля в 2009 году, когда остальные кредитные организации заморозили ипотечные программы, выросла с 37 до 63% и остается на этом уровне.
В СЗФО, где конкуренция за клиента достаточно высока, успехи главного банка страны скромнее: по итогам прошлого года он занимает 52% рынка. Второй по величине государственный розничный банк ВТБ 24 предоставил в СЗФО жилищных кредитов на 2,5 млрд рублей (его доля выросла незначительно — с 11,3 до 11,6%). Рывок же петербургского филиала Газпромбанка стал беспрецедентным: объем выданных им кредитов достиг 1,5 млрд рублей (32 млн рублей годом ранее), а доля доросла практически до 7%.
Помимо дешевого фондирования государство практиковало иные формы поддержки ипотеки, распространяющиеся также на коммерческие банки. Прежде всего это программы АИЖК, в рамках которых 29 кредитных организаций рефинансировали более 40 млрд жилищных кредитов за год (8,5% рынка). Летом прошлого года запущена программа Внешэкономбанка «Ипотека с господдержкой», к которой присоединились девять банков. Однако более трех четвертей из 5,5 млрд рублей, запрошенных банками у ВЭБа, остаются неосвоенными — вероятно, из-за жестких рамок, определяющих, что предметом залога может выступать только квартира в новостройке с оформленным правом собственности. В 2011 году доля банков с госучастием немного подрастет, а доля учреждений, выдающих кредиты по программе АИЖК, будет медленно снижаться, прогнозируют специалисты ВЭБа.
Меряться ставками
Еще одна значимая тенденция — рост конкуренции на рынке. Если год назад в Петербурге ипотечным кредитованием занимались порядка десяти банков, то на сегодня их число практически удвоилось, в отличие от количества потенциальных заемщиков. Государственные банки и АИЖК включили свой главный ресурс в борьбе за клиента и задали тренд на понижение годовых процентных ставок.
Самые привлекательные ставки предлагаются в рамках программ АИЖК (от 9,25% годовых в рублях) и в Сбербанке (от 9,5% годовых). «Сбербанк играет роль ориентира на рынке розничного кредитования, и его решения с временным лагом повторяют остальные кредитные организации», — констатирует аналитик Альфа-банка Лейла Шарифуллина. Так, после октябрьского удешевления займов, третьего за год, примеру Сбербанка последовали ВТБ 24 и DeltaCredit. В четвертом квартале еще несколько банков снизили ставку. По данным компании «Кредитмарт», за год средневзвешенные ставки в рублях снизились почти на 2,5 процентного пункта, в долларах снизились на 1,5 пункта — до 12,88%.
Разница в цене фондирования мешает игрокам ипотечного рынка полностью скопировать кредитную политику крупнейшего игрока. Сбербанк с апреля 2010 года отказался от комиссий при кредитовании физических лиц, почти вплотную приблизив номинальные ставки к эффективным, тогда как анонсируемые ставки других кредитных организаций не отражают всей стоимости кредитных денег. «Банки отменяли и ставки, и комиссии. Но отмена комиссий носила у большинства временный характер, в рамках предложений для клиентов по спецакциям, как это было, например, перед Новым годом», — рассказывает директор по маркетингу компании «Кредитмарт» Татьяна Будорагина.
Она отмечает интересную особенность: некоторые банки, отменявшие комиссии в рамках акций, после возврата к первоначальному формату программ снижают годовую ставку по кредиту. «Это для клиента, конечно, более предпочтительно, ведь комиссия за выдачу кредита — одноразовая выплата, а со ставкой он будет жить весь срок кредитования. Экономия по ставке даже на 0,5% на сроке 20 лет сбережет ипотечному заемщику сотни тысяч рублей», — поясняет Будорагина.
Шире круг
Казалось, банки, обжегшись в кризис, будут дуть на воду и не станут больше выдавать деньги направо и налево. Но конкуренция заставляет преодолевать осторожность. Докризисная «фишка» — кредиты с нулевым первоначальным взносом — пока еще не вернулась на рынок. Большинство банков снизили первоначальный взнос с 40–50% в 2009 году до 20–30% в 2010-м.
АИЖК и Сбербанк создали первые программы с 10-процентным взносом, хотя и обремененные дополнительными требованиями. Клиент, претендующий на минимальный первоначальный взнос по программам АИЖК, должен приобрести дополнительную страховку от риска личного дефолта. Затраты довольно ощутимые, а потому за полгода с помощью этого инструмента по стране продано всего 600 кредитов на общую сумму 1 млрд рублей. Сбербанк пошел по иному пути: он предлагает кредит на данных условиях только на покупку квартир в домах, возводимых с использованием его займов. С июля в Петербурге выдано 270 кредитов на 677 млн рублей.
Банки в течение года увеличивали размеры выдаваемых кредитов, удлиняли сроки кредитования, расширяли круг созаемщиков, переставали «придираться» к региону прописки, все без исключения (кроме программ АИЖК) соглашались принимать к рассмотрению «серые» доходы. Другими словами, всячески расширяли круг возможных заемщиков.
Дешевле не будет
Банкиры ставят перед собой масштабные задачи. «Мы рассчитываем в 2011 году как минимум удвоить объем продаж ипотеки по сравнению с уровнем 2010-го. Учитывая результаты четвертого квартала прошлого года (мы продали больше, чем за все первое полугодие), считаем эти показатели вполне достижимыми», — говорит вице-президент, управляющий директор департамента сети ВТБ 24 по СЗФО Александр Орлов. Северо-Западная дирекция банка DeltaCredit намерена обогнать свой банк в целом и, удвоив количество выданных за год займов, выйти на показатели 2008-го уже в нынешнем году. Сбербанк, база которого наиболее высока, об удвоении не говорит, но также планирует прирост кредитного портфеля на 25%.
Но вернуться на утраченные позиции банкиры собираются не за счет дальнейшего удешевления заемных средств. «Потенциал снижения ставок ключевыми игроками уже исчерпан в 2010 году. Мы на своем опыте еще раз убедились, что спрос на ипотеку очень эластичен по цене и покупатель реагирует на снижение ставок практически мгновенно. Нереализованный в части уровня процентных ставок спрос отыгран рынком», — утверждает Орлов. «Если брать среднерыночную ставку, максимальный срок и сумму кредитования, а также условия по требованиям к заемщикам — все параметры программы, за исключением первоначального взноса, то можно констатировать, что условия кредитования приблизились к докризисным, — полагает Татьяна Будорагина. — Мы не прогнозируем значительного снижения ставок в течение следующего года — не более 2 процентных пунктов». Аналитики банка DeltaCredit также говорят о 1,5–2 процентных пунктах снижения к концу 2011 года.
Больше будут задействованы иные маркетинговые инструменты. «Мы сконцентрируемся на развитии продаж в отдельных клиентских сегментах с нереализованным потенциалом (собственники бизнеса, военные, автомобилисты и т. д.), а также на сотрудничестве с региональными администрациями по реализации локальных программ субсидирования и поддержки заемщиков», — делится планами Александр Орлов. DeltaCredit уже вводит программу кредитования индивидуальных предпринимателей, которых привечает далеко не каждый банк.
В центре внимания продавцов кредитов окажется также сервисная составляющая. «Мы распространим технологию "Кредитная фабрика", применяемую для выдачи потребительских и автокредитов, на жилищные займы. Это позволит упростить процесс обращения за кредитами и сократить срок рассмотрения заявки до пяти дней», — рассказывает заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Петр Морсин. «По нашим прогнозам, наиболее активно банки будут использовать повышение сервисной составляющей, активную продажу кредитов под квартиры в домах, возводимых с привлечением средств банка, и либерализацию условий кредитования», — подтверждают в банке DeltaCredit.
Для банков, приблизившихся к пределу экономической эффективности годовых процентных ставок, видимо, иного пути нет. Круг потенциальных заемщиков вряд ли в ближайшие годы значительно расширится — повышение налогов «выдавливает» зарплаты в тень, инфляция «усушивает» реальные доходы россиян. Значит, в борьбе за клиента победят самые либеральные и одновременно технологичные банки.
Санкт-Петербург