«Кто такой Собянин? Насколько решительно он будет пересматривать правила игры на московском строительном рынке? Будут ли забирать площадки? С кем и на каких условиях надо теперь надо договариваться в столичном правительстве?» — вот уже полгода об этом говорят в девелоперских кругах. Рынок замер и ждал четких сигналов от нового мэра. И дождался: в марте он наконец хотя бы частично раскрыл свои планы. Если кратко: Собянин хочет кардинально менять градостроительную политику города.
Но пока наверху решали, что делать с градостроительством, жизнь продолжалась. Дома экономкласса активно строились, квартиры в них продавались. Интересной тенденцией последних месяцев можно считать возвращение на рынок новостроек частных инвесторов. Они решили, что на новостройках опять можно зарабатывать.
В центре Москвы строек больше не будет
Назначение Сергея Собянина мэром Москвы столичные строители встретили с тревогой. И предчувствия их не обманули. Новый градоначальник стал менять правила игры. Для начала он отменил решения о строительстве нескольких одиозных проектов (например, на Хитровской площади), назвал Сити градостроительной ошибкой и заявил, что новым приоритетом градостроительной политики будет решение транспортного вопроса. В конце года он высказался о запрете строительства новых торговых и офисных зданий в центре города. Но более важным для строителей были не громкие заявления, а то, что происходило за дверями тихих кабинетов чиновников. Новая команда мэра стала проводить инвентаризацию инвестиционных контрактов, заключенных при Юрии Лужкове. При этом был введен негласный мораторий на подпись документов по новым проектам.
Почему же Собянин начал атаку на стройкомплекс? Все очень просто: ему досталось крайне сложное наследство. Последние десять лет Москва шла по самоубийственному пути, когда ради прибыли девелоперов в жертву приносилось качество жизни. Москва стоит в пробках, и с каждым днем, с каждым купленным автомобилем ситуация ухудшается. И любая крупная стройка грозит городу полной остановкой движения.
С момента прихода нового мэра многих не покидает ощущение недосказанности. В чем заключается «план Собянина»? Насколько он понимает сложность ситуации? Есть ли у него решения? Наконец, как далеко он способен зайти? Новый мэр до поры до времени не раскрывал своих карт. И вот в середине марта на заседании коллегии столичного стройкомплекса Сергей Собянин впервые более или менее подробно рассказал о новациях в градостроительной политике.
Исходная позиция такова: с бездумной стройке в Москве надо срочно заканчивать. «К сожалению, современная Москва — это один из самых плотно застроенных мегаполисов мира. Плотность застройки в два-три раза выше, чем в большинство европейских столиц», — отметил Собянин. Новая градостроительная политика теперь нацелена не на возведение миллионов квадратных метров жилья, а на решение транспортной проблемы и качественное улучшение городской среды.
Каковы же конкретные решения? Первое: в центре города больше не будет новых строек. «Необходимо привести в порядок исторический центр Москвы. Мы решили максимально ограничить, практически запретить новое строительство в центре», — сказал новый градоначальник. В течение двух-трех лет необходимо закончить уже запущенные стройки. Часть начатых проектов будет перепрофилирована в гостиницы или апартаменты. Новых проектов в пределах Третьего транспортного кольца не будет — город и так перегружен. Вместо строек в центре будет вестись комплексное благоустройство, озеленение, ремонт фасадов домов и оптимизация работы общественного транспорта.
Второе: максимально сократится новое строительство в уже сложившихся районах. Оно будет возможно далеко не везде и только при условии внятной транспортной схемы. Предложение Собянина учитывать при одобрении новых проектов транспортную ситуацию можно было бы назвать новацией. Но эта норма десятилетиями работает во всем цивилизованном мире — это азбучная истина урбанистики.
Третье: ревизия инвестиционных контрактов, заключенных во времена Лужкова, будет продолжена. На сегодня администрация проверила 250 контрактов, в результате принято решение расторгнуть 50 из них. В числе пострадавших девелоперов «Интеко», «Система-Галс», ДСК-1 и другие крупные игроки рынка. Предстоит проанализировать еще 1500 контрактов. В целом в городе заключено инвестконтрактов на 40 млн кв. м жилья — такого объема нового строительства город выдержать не может.
Четвертое: новый мэр планирует сократить срок аренды земельных участков под девелоперские проекты с привычных 49 лет до пяти-шести. «По сути это была бессрочная выдача земли с последующей спекуляцией этими ресурсами», — заявил мэр. Новые сроки будут достаточным для проектирования и строительства, размер арендной платы должен будет компенсировать нагрузку на инфраструктуру и стимулировать скорейшее завершение строительства.
Осуществить задуманное новому градоначальнику будет непросто. В частности, при расторжении инвестконтрактов девелоперы будут требовать со столичного правительства компенсации расходов. Многие давно подготовились к такому сценарию и «нарисовали» огромные расходы — до 1,5 млрд рублей. Судов будет много. Впрочем, столичная практика показывает, что получить с города компенсации крайне сложно.
Интересно, что, несмотря на новые запрещающие правила, новый градоначальник считает: в ближайшие годы можно удержать нынешние объемы строительства. Они, впрочем, упали с докризисных 4–5 млн кв. м до 2 млн в 2010 году. Главный резерв для нового строительства — территории промзон. Сегодня под промышленностью находится четверть городской территории — 27 тыс га. Заводы должны выводиться из города.
Заявления мэра о запрете нового строительства в центре вызвали предсказуемую реакцию рынка. Многие застройщики, прогнозируя грядущий дефицит новостроек, увеличили цены на 2–3% или уменьшили скидки на 5–6%. Риэлтеры стали пугать нехваткой нового жилья и быстрым ростом цен. В то же время более умеренные эксперты считают, что дефицит новостроек можно будет почувствовать не ранее чем через три-четыре года.
Подмосковье застроят многоэтажками
«Москва выворачивается наизнанку» — так ведущий российский урбанист Вячеслав Глазычев несколько лет назад описывал изменения, происходящие с столицей. Он имел в виду, что торговля уходит из центра города на окраины — крупнейшие в регионе торговые центры размещаются на внешней стороны МКАД. Сегодня «выворачивание» становится двойным. За кольцевую сместилось и строительство жилья.
В то время как в Москве стройку ограничивают, в Подмосковье — настоящий бум. В этом году в Московской области построят 7 млн кв. м жилья. Это в три раза больше, чем в Москве. И в несколько раз больше, чем строили в Подмосковье десять лет назад.
Можно ли считать резкий рост объемов строительства в Подмосковье благом? Увы, нет. Большинство новых проектов — это высокоплотная многоэтажная застройка, не создающая рабочих мест. Эти стройки находятся в пятнадцатикилометровой зоне вокруг Москвы. Покупают такие квартиры в основном люди, работающие в столице. Транспортная инфраструктура в ближайшем Подмосковье и Москве работает на пределе и развивается очень медленно. И получается, что по утрам владельцы новых квартир будут пробиваться через пробки из Подмосковья в центр, а вечером — обратно. Пробки увеличатся.
В какой-то степени стройки в Подмосковье даже опаснее для транспортной ситуации столицы, чем стройки в пределах МКАД. Ведь они еще больше усиливают диспропорцию «рабочие места в центре — жилье на окраинах». При такой структуре города победить пробки невозможно. «Сейчас в Москве непродуманное распределение между местами, где люди живут, и местами, где они работают. Из-за этого люди без конца движутся во всех направлениях и постоянно попадают в пробки. Правильный путь — избегание районов с одной функцией. Надо, чтобы хотя бы часть людей могла жить рядом с работой», — заметил недавно в интервью «Эксперту» французский архитектор Жан Пистр.
Надо сказать, что чиновники, принимающие решения, прекрасно понимают ситуацию и отдают себе отчет в том, что закладывается новая бомба. «Конечно, так строить нельзя! Застройка не должна быть такой плотной и высокой. Нужно создавать новые рабочие места. Но мы ничего не можем сделать: в стройке крутятся огромные деньги. Капитал продавливает решения, приносящие максимальную прибыль», — так недавно высказался в беседе с корреспондентом «Эксперта» один из главных архитектурных чиновников Подмосковья.
Экономкомфорт как новый тип недвижимости
Рынок новостроек Москвы тем временем несколько отошел от шока кризиса и перестроился на новый лад. Новых элитных новостроек практически не появляется. Спроса на них нет: богатые предпочитают инвестировать за границей. Это доказывают и показатели бегства капитала из страны: по данным Центрального банка России, только в январе, при благоприятной нефтяной конъюнктуре, из страны «уплыло» 13 млрд долларов. Не появляется и новостроек бизнес-класса: спрос на большие квартиры в огромных домах с претензией очень ограничен. Зато расцветает экономкласс. Большинство застройщиков сегодня хочет строить дешевое жилье — это единственный сегмент, где есть устойчивый спрос на квартиры.
Интересный тренд последних месяцев — возвращение на рынок новостроек частных инвесторов. Они перестали вкладываться в недвижимость во время кризиса, потому что цены начали падать. Сегодня ситуация иная: квартиры как минимум перестали дешеветь. К тому же застройщики экономкласса в ряде проектов показали, что рост цен в процессе стройки может быть весьма высоким. «Процент по депозитам значительно ниже реальной инфляции. Мой приятель в прошлом году успешно инвестировал в новостройку. Рискнул и купил квартиру на уровне котлована. Через десять месяцев он продал ее: доходность операции составила порядка 25 процентов годовых. Конечно, я понимаю, что риски велики. Но, мне кажется, ситуация в экономике до конца года будет стабильной. Должен проскочить!» — так объяснил свое решение об инвестициях в новостройку частный инвестор Олег К.
Одна из причин появления частных инвесторов — новые стратегии продаж девелоперов. До кризиса главной идеей застройщиков было «растягивание» продаж. Недвижимость постоянно дорожала, и застройщики боялись продешевить. Они все время норовили отложить начало продаж, чтобы продать квартиры ближе к окончанию стройки по максимальной цене. Сейчас ситуация изменилась, в моде стратегия «быстрых» продаж. Во-первых, получить кредит застройщику намного сложнее, чем до кризиса. Да и проценты по кредитам весьма велики. Во-вторых, застройщики прекрасно понимают, что есть риски новых потрясений в экономике. И лучше войти в них с деньгами от проданных квартир, чем с кредитами. В-третьих, сегодня нет постоянного и стабильного роста цен. А раз так, то лучше заработать меньше, но с гарантией. Стратегия продаж успешных девелоперов выглядит так: продаем быстро, много и по доступной цене. С точки зрения застройщиков, лучше продать квартиру дешевле, чем брать кредит в банке.
Растут ли цены на столичные новостройки? Сегодня это вопрос о «средней температуре по больнице». Рынок поделился на ряд сегментов, живущих по своим законам. Есть «старые» зависшие проекты, которые продаются со скидками. Эти квартиры могут дешеветь. При этом квартир застройщику может хватить на несколько лет продаж. Другой сегмент — «свежие» новостройки экономкласса. Цены в них могут расти достаточно быстро. Но они нередко стартуют с весьма низкой «рекламной» цены, которая должна привлечь покупателей. Кстати, привлекательные рекламные цены при продажах на этапе котлована — на сегодня один из лучших маркетинговых ходов. Достаточно продать пару десятков квартир дешево и поднять цену — слух разлетится, и от покупателей не будет отбоя.
«Экономкомфорт» — такой термин недавно появился для характеристики последних новостроек экономкласса. Такие дома лучше качеством, чем обычный экономкласс, и намного дешевле, чем бизнес-класс. Что же такое «экономкомфорт»? Во-первых, это небольшие квартиры. До кризиса застройщики стремились увеличить размеры квартир, а сегодня, наоборот, уменьшают их. Для покупателя сейчас крайне важно, чтобы общая стоимость жилья была минимальной. В Подмосковье даже реализован проект со студиями чуть ли не по 20 кв. м.
Во-вторых, все больше застройщиков предлагают отделку квартир. Ее могут включать в стоимость жилья, а могут предлагать как отдельную опцию. Стоимость отделки часто устанавливают на уровне всего 5000 рублей за квадратный метр. При такой цене застройщик практически ничего не зарабатывает собственно на отделке, но это значительно повышает ликвидность квартир.
Третье: застройщики «экономкомфорта» стараются хоть как-то украсить среду обитания. В подъездах делают приличную отделку. Во дворах ставят «улучшенные» детские площадки. Затраты на это обычно невелики, но покупатели экономкласса не избалованы качеством и благодарно принимают даже такую заботу.
«Экономкомфорт», если рассматривать качество жизни, — это весьма убогое явление. Это плотно натыканные на ограниченном пятне застройки панельные или монолитные многоэтажки с малым количеством парковок и бедной средой жизни. Фактически это вертикальные бараки, которые морально устарели еще в 1970-х. Однако в нынешней ситуации «экономкомфорт» пользуется огромным спросом. Причина этого — невысокая цена и быстрые сроки строительства. А цены и сроки — сегодня ключевой фактор для покупателя.
Бренда Mirax больше не существует
В начале марта совет директоров корпорации Mirax Group — одной из крупнейших компаний-застройщиков — принял решение о ликвидации бренда Mirax. На странной пятнадцатиминутной пресс-конференции глава корпорации Сергей Полонский попросил больше «не считать его бизнесменом». Бывший девелопер при этом пообещал достройку всех объектов компании и исполнение всех обязательств по публичным долгам группы Mirax. По неофициальной информации, сейчас задолженность компании составляет около 600 млн долларов.
Таблица Топ-10 самых дорогих улиц по стоимости жилья