На первичном рынке жилья наблюдается девелоперская активизация. Эта тенденция наметилась в 2010 году, когда ряд застройщиков разморозили или стали более динамично вести строительство ранее начатых объектов, прежде всего в сегментах жилья массового спроса. Но, безусловно, наиболее важный показатель восстановления рынка – новые проекты. На фоне некоторого оживления спроса (см. «В динамичной стабильности», «Эксперт С-З» №7 от 21 февраля 2011 года) ряд компаний уже объявили о запуске проектов, сообщается и о подготовке к реализации новых планов. Ожидается, что в послекризисных реалиях могут скорректироваться и географические пристрастия девелоперов.
Лидеры и первопроходцы
В минувшем году, по данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, ввод жилья сохранился на уровне 2009-го – 2,65 млн кв. м. Новое строительство (за вычетом индивидуального жилищного строительства и реконструкции нескольких домов) составило 2,5 млн кв. м. Из них за счет бюджета города возведено около 140 тыс. кв. м (в 2009 году доля бюджетной составляющей была выше – 640 тыс. кв. м).
Лидером в Петербурге по количеству построенного жилья стала ГК «Балтрос». В двух новых кварталах среднеэтажного района «Славянка», отмечает первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин, в 2010 году сдано 326 тыс. кв. м жилья (66 домов): «Жилье подготовлено к заселению – дома подключены к электрическим, тепловым, канализационным сетям, водоснабжению. Выполнено благоустройство территории». Значительная часть жилья в «Славянке» создана в рамках контрактов с государственными ведомствами.
Что же касается многоэтажной застройки в обжитых районах города, то в этом сегменте первое место заняла структура группы ЛСР – «Городская ДомоСтроительная Компания» (ГДСК). Она ввела в эксплуатацию в 2010 году 14 домов общей площадью 283 тыс. кв. м. По словам коммерческого директора ГДСК Екатерины Немченко, наиболее значимым можно назвать завершение строительства комплекса «Фортуна» на береговой линии озера Лахтинский разлив (69 тыс. кв. м).
Некоторые застройщики, традиционно занимающие ведущие позиции на петербургском рынке и реализующие проекты в различных районах города, в 2010 году ограничили географию вводимых объектов. Так, холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» сдал 207 тыс. кв. м, завершив строительство четырех корпусов комплекса «Юбилейный квартал» в Приморском районе. В то же время компания «ЮИТ Лентек» ввела около 170 тыс. кв. м жилья (и на севере, и на юге города). Как рассказывает генеральный директор компании Михаил Возиянов, помимо этого сдан первый масштабный объект бизнес-класса – комплекс «Ориенталь» в Петроградском районе. Пять жилых объектов площадью более 90 тыс. кв. м в Петербурге и Ленинградской области ввел «Ленстройтрест».
В Кудрово, на границе Ленобласти и Петербурга, где осуществляется несколько масштабных проектов комплексного освоения территорий (КОТ), сдан объект компании «Отделстрой»: 31 декабря 2010 года датирован ввод первой очереди (50 тыс. кв. м) проекта «Новый Оккервиль» (этот проект, рассчитанный до 2016 года, – единственный у компании). Также введен первый квартал (83 тыс. кв. м) в другом, самом известном проекте КОТ – в строящемся китайскими инвесторами комплексе «Балтийская жемчужина» в Красносельском районе.
Осознанная активность
Примечательный симптом оживления рынка – увеличение в 2010 году вывода жилья на продажу. По оценкам КЦ «Петербургская недвижимость» (ПН), на рынок вышло 1,5 млн кв. м жилья, то есть на 77% больше, чем в 2009 году. Начиная со второго квартала прошлого года объем предложения сохраняется на весьма высоком уровне – в среднем 450 тыс. кв. м в квартал. Специалисты АРИН зафиксировали поступление в продажу в 2010 году 48 новых проектов площадью 1,4 млн кв. м (на 75% больше, чем годом ранее).
В принципе, сами игроки рынка дружно говорят об активизации строителей. «Примерно с середины 2010 года девелоперы начали вести себя энергичнее, – констатирует Михаил Возиянов. – Приличный рост дала ипотека. Стали появляться новые проекты. Возник отдельный сегмент – районы у КАД. В ближайшей перспективе положительная тенденция продолжится». Тем не менее, как замечает генеральный директор «СТАРТ Девелопмент» Андрей Назаров, хотя «девелоперы Петербурга и Ленобласти с оптимизмом смотрят на перспективы ближайших нескольких лет, при этом они осторожничают». «На докризисные объемы спроса и предложения мы выйдем примерно к концу 2012 года», – полагает он. Олег Еремин также уточняет, что отнюдь не для всех застройщиков кризис закончился, но те, «кто удержался на рынке, чувствуют себя достаточно уверенно»: «Сейчас застройщики активизируют вывод на рынок новых проектов, сдача которых придется на конец 2012 года. Что будет дальше – покажет текущий год». Но даже находящиеся в благополучной ситуации девелоперы, прежде планировавшие развитие бизнеса на 10-15 лет, теперь ограничиваются перспективой на три-пять лет.
Реальный рост строительной активности, на взгляд президента холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, не вызывает сомнений: «Наши данные за февраль свидетельствуют, что в Петербурге работы идут на 65% строящихся объектов, что говорит о развитии рынка. Во-первых, в кризисные годы деятельность велась лишь на половине всех площадок. Во-вторых, нужно учесть, что речь идет о показателях зимнего и очень морозного месяца – таких высоких показателей при этих условиях мы еще не фиксировали».
Как отмечают участники рынка, проявляется стремление девелоперов больше внимания уделять осмыслению стратегии развития. «Можно сказать, что идет фаза активного поиска направлений развития и расширения земельного банка, сменившая фазу выжидательную, которую мы наблюдали в 2010 году», – подтверждает генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин.
Новые выходы
Свидетельство активизации рынка – начавшийся в 2010 году вывод девелоперами новых проектов, в том числе КОТ.
«Главстрой-СПб» открыл продажи в первых корпусах комплекса «Северная долина» (на 270 га предполагается построить 2,8 млн кв. м жилья), к возведению которых он приступил еще в 2009 году. Компания Setl City (входит в холдинг Setl Group) в прошлом году начала строительство и реализацию жилья в первом квартале «Вена» проекта «Семь столиц» в Кудрово (всего планируется создать 1,5 млн кв. м жилья на территории 135 га).
В качестве первого этапа реализации проекта города-спутника «Южный» (в Пушкинском районе Петербурга и Гатчинском районе Ленобласти) «СТАРТ Девелопмент» запустила в 2010 году пилотный проект – малоэтажный жилой район «Золотые ключи», который предусматривает строительство небольших домов и таунхаузов (533 дома общей площадью 38 тыс. кв. м). Ввод первых двух очередей (17 тыс. кв. м) намечен на первый квартал 2012 года.
В 2010 году началось развитие УК «Теорема» бывших земель птицефабрики «Красные зори» на Ропшинском шоссе. Партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов сообщает, что уже весной 2011 года планируется сдать 45 тыс. кв. м малоэтажного жилья, построенного по контракту с Минобороны РФ, и приступить к возведению 100 тыс. кв. м жилья для продажи на рынке.
Активно выводил на рынок новые проекты и «Строительный трест». Как рассказывает заместитель генерального директора компании Беслан Берсиров, в 2010 году в Петербурге запущено три новых проекта общей площадью около 97 тыс. кв. м – комплексы «Адмирал Нахимов» (Василеостровский район), «Золотое сечение» (Калининский район) и коттеджный поселок «Небо» (Всеволожский район). Планируется запуск и других проектов площадью около 100 тыс. кв. м.
ГК «ЦДС», по информации генерального директора Михаила Медведева, начала в 2010 году работы по созданию первой очереди квартала «Новое Мурино» (45 тыс. кв. м из предусмотренных проектом 300 тыс.) в традиционном для компании сегменте «эконом». При этом на рынок выведены проекты комфорт-класса «Кантеле» (поселок таунхаусов в Репино) и малоэтажный комплекс «Золотой век» в Пушкине. В ближайших планах – вторая очередь «Нового Мурино» (65 тыс. кв. м), жилые комплексы на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе (69 тыс. кв. м), на проспекте Маршала Блюхера, а также в Сестрорецке.
В 2011 году ГДСК приступила к возведению трех новых объектов, а также, по словам Екатерины Немченко, в этом году планируется запуск строительства и открытие продаж квартир в комплексе «Аврора» (260 тыс. кв. м) в Невском районе. А СК «Возрождение Санкт-Петербурга» активно готовит к запуску проект в несвойственном ей сегменте жилья бизнес-класса – комплекса на проспекте Медиков (на бывшей территории завода «Электрик»). По данным коммерческого директора корпорации Ларисы Инченковой, в первой очереди комплекса будет более 65 тыс. кв. м жилья. Холдинг RBI, как говорит Эдуард Тиктинский, в 2011 году приступит к строительству в Петроградском районе, на Большой Посадской улице, жилого комплекса площадью 50 тыс. кв. м, а в поселке Мистолово Всеволожского района Ленобласти совместно с компанией «ПетроСтиль» – малоэтажного района Karela Hill (свыше 120 тыс. кв. м).
«Главстрой-СПб», не ограничиваясь энергичной застройкой «Северной долины» (на 2012 год предусмотрен ввод 420 тыс. кв. м жилья), в нынешнем году даст старт другим крупным проектам, заявленным до кризиса. Компания намерена начать возведение 60 тыс. кв. м жилья в квартале между улицами Шкапина и Розенштейна, а также 115 тыс. кв. м малоэтажного жилья в рамках проекта КОТ «Юнтолово» (в целом на этой территории планировалось разместить 2,2 млн кв. м жилья).
Вводные коррективы
По прогнозам АРИН, в 2011 году возможен ввод порядка 2 млн кв. м жилья. Специалисты ПН оценивают объем непроданного жилья в строящихся объектах на уровне 2,9 млн кв. м (на 10% больше, чем в первом квартале 2010-го), из которых 74% – жилье массового спроса.
Намерения ведущих застройщиков по вводу жилья существенно различаются – и по объемам, и по динамике. На планы ряда компаний при этом явно повлиял кризис, что выражается в том числе в отклонениях от привычных графиков девелоперской цикличности. Например, компания ЛЭК, как отмечает генеральный директор эксклюзивного продавца ее объектов «НДВ СПб» Александр Хрусталев, предполагает ввести около 320 тыс. кв. м (на этапе строительства – восемь объектов площадью порядка 670 тыс. кв. м). Речь идет в основном о завершении или продолжении начатых до кризиса проектов – в 2010 году, судя по всему, у ЛЭКа не было полностью введенных объектов. «Строительный трест», запустив в эксплуатацию 23 тыс. кв. м жилья, по словам Беслана Берсирова, «согласно графику работ» на 2011 год планирует ввести свыше 200 тыс. кв. м.
На планах сказывается, видимо, не только имеющийся у компаний задел проектов, подготовленных к реализации, но и запас уже построенного жилья.
«ЮИТ Лентек» после ввода в 2010-м около 170 тыс. кв. м. жилья, в нынешнем году собирается сдать около 30 тыс. кв. м. «В 2009-м почти не было запусков – активный старт проектов произошел только в 2010 году», – поясняет Михаил Возиянов. Неамбициозны планы на 2011 год и у ГК «Балтрос» – она ограничится строительством одного квартала площадью 140 тыс. кв. м в «Славянке» (на 2012 год намечено возведение еще 500 тыс. кв. м). ИСК «Отделстрой», как говорит начальник отдела продаж компании Николай Гражданкин, в 2011 году не планирует вводить жилье в «Новом Оккервиле» – продолжится строительство второй очереди (60 тыс. кв. м) со сроками сдачи в 2012-2013 годах. А в «Эталон-ЛенСпецСМУ» вообще затруднились сообщить, сколько может быть введено жилья в этом году (сейчас холдинг возводит в Петербурге пять объектов общей площадью 496 тыс. кв. м).
Местные стереотипы
Наиболее привлекательными для создания массового жилья остаются Приморский, Выборгский и Московский районы Петербурга. По данным RBI, из 4,6 млн кв. м жилья, которое строится и продается в Петербурге, 30% сосредоточено в Приморском районе, 16 – в Выборгском, 15 – в Московском, 13 – в Невском, 8% – в Красносельском. В остальных районах доля строек или продаж не превышает 5% от общего объема. «Привлекательность района – устойчивый стереотип потребителей, – признает Эдуард Тиктинский. – Свой покупатель найдется в любом районе Петербурга. Вместе с тем популярность районов находит отражение в стоимости квадратного метра». Впрочем, сейчас, по подсчетам АРИН, самое дорогое жилье массового спроса («эконом», «комфорт» и «комфорт плюс») реализуется в Адмиралтейском, Василеостровском и Московском районах (83,5-97,3 тыс. рублей за 1 кв. м), самое же дешевое – в пригородных Всеволожском, Курортном и Красносельском (53-63 тыс. рублей за 1 кв. м). Разница в стоимости жилья достигает 46%.
Активная застройка наиболее популярных районов все более сталкивается не только с исчерпанностью земельных ресурсов, но и с инфраструктурными ограничениями, что подталкивает девелоперов к освоению менее престижных зон. «Интенсивная застройка Приморского района привела к сложной транспортной ситуации в этой части города, хотя положение должно улучшиться после сдачи ЗСД и развязки на Черной речке, – рассуждает генеральный директор Setl City Илья Еременко. – Выборгский район уже довольно плотно застроен, и там остается не так много свободных земель для развития. Ситуация в Московском районе более оптимистична: здесь есть и свободные участки под застройку, и территории под реновацию. На этом фоне постепенно увеличивается популярность менее востребованных районов, таких как Красносельский, Фрунзенский, Невский и Калининский. Но даже здесь свободные территории находятся, как правило, на границе города».
Перспективный вектор?
Тенденция к росту востребованности девелоперами территорий на окраинах Петербурга все более очевидна. «В ближайшие годы рынок новостроек будет расслаиваться на КОТ на окраинах города и жилые комплексы в обжитых районах Петербурга, – полагает Александр Хрусталев. – Причины известны: нехватка свободных пятен под застройку, сложности с редевелопментом промышленных предприятий и т.д. Поэтому часть проектов застройщики начнут реализовывать на границах города, где имеется запас земли и нет проблем с подключением коммуникаций. С другой стороны, дефицит нового жилья в районах с развитой инфраструктурой приведет к его удорожанию. Это, возможно, ускорит процесс по выводу за черту Петербурга предприятий и строительству на их месте жилья, а также сделает более рентабельной реновацию хрущевок».
Не все застройщики настроены браться за освоение новых территориальных сегментов. «Выходить в районы у КАД и в Ленобласть у нас пока планов нет, – утверждает Михаил Возиянов. – Планируем сбалансированную географию: в центре и в сложившихся районах в городе». В свою очередь, ГДСК, осуществляющая проекты в Московском, Приморском, Невском и Красносельском районах города, готовит градостроительную документацию проекта застройки большой территории в Ручьях (здесь можно возвести около 4,7 млн кв. м). ГК «ЦДС» строит в восьми районах Петербурга, а также на границе с Ленобластью (поселки Мурино и Бугры), при этом, как поясняет Михаил Медведев, «участки приобретаются в том числе с учетом их географического положения, но задача выбрать район, где раньше не строили, перед нами не стоит»: «Наиболее привлекательны районы с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, с наличием парков, водных массивов, с хорошей экологией. Выбирается участок с экономическими перспективами».
Ряд девелоперов считают, что уже имеется немало аргументов в пользу проектов КОТ на границе города и области. «В условиях жесткого дефицита земли на территории Петербурга сложно или даже невозможно говорить о предпочтениях застройщика в выборе участков, – уверен Александр Лелин. – Пополнение земельного банка происходит либо за счет выхода за городскую черту и освоения новых, не освоенных и слабо подготовленных под застройку областных участков, либо за счет приобретения земли под точечную застройку на городских торгах или у частных владельцев. Наша компания видит целесообразным развитие строительства на ближайших к черте города территориях Ленинградской области». В частности, в планах «Ленстройтреста» – два проекта КОТ в Колпино и Янино (работы начнутся в 2012 году). Рассматривая участки на границе Петербурга и области как наиболее перспективные, «Строительный трест», по словам Беслана Берсирова, весь прошлый год готовил к запуску свой самый масштабный проект – комплекс «Капитал» (площадью порядка 450 тыс. кв. м) в Кудрово.
Впрочем, как свидетельствует опыт других компаний, гораздо раньше начавших освоение земель в Кудрово, развитие подобных территорий помимо явных плюсов может наталкиваться на серьезные сложности – как инфраструктурного, так и административного характера.
Санкт-Петербург
График 1 Ввод жилья компаниями в 2010 году в СПб и Ленобласти, тыс. кв. м График 2 Объем строящегося жилья, тыс. кв. м График 3 Планируемый ввод жилья в 2011 году, тыс. кв. м