Тот, кто живет на крыше

В переводе с английского penthouse — это «фешенебельная квартира в надстройке на крыше дома». Единственный советский пентхаус был построен в 20-х годах по проекту архитектора Моисея Гинзбурга и располагался на крыше дома Наркомфина.

Несколько десятилетий после этого видовые квартиры в нашей стране не строили. И лишь в начале нулевых, когда новые русские начали искать в мегаполисе среду обитания, которая бы отвечала их статусу, архитекторы вновь обратились к идее пентхауса.

Сегодня настоящих пентхаусов в Москве наберется не более двух десятков. Многие потребители считают, что пентхаус — это просто квартира на верхнем этаже, а девелоперы и риэлторы не спешат их разубеждать.

— Пентхаусом может стать роскошная квартира на верхнем этаже любого здания с привлекательными видовыми характеристиками. При этом многие квартиры, позиционирующиеся как пентхаус, не соответствуют даже уровню бизнес-класса. Например, окна псевдопентхауса выходят на загруженную дорогу либо в нем нет собственного лифта, — рассказывает директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. С ней согласен и директор департамента жилой недвижимости компании «Интеко» Николай Румянцев:

— Сейчас пентхаусами многие ошибочно называют квартиры на последних этажах зданий, которые по площади чуть больше, чем в среднем по дому. Например, в нашем комплексе «Чемпион-парк» на Мичуринском на каждом этаже по восемь квартир, а на последних этажах — по четыре. По площади они, понятно, заметно больше, но мы не называем их пентхаусами, потому что это неверно.

Ряд экспертов уверен, что в Москве вовсе нет пентхаусов в классическом понимании.

— Такого типа жилья, как в США, у нас нет и не будет. В Америке пентхаусы располагаются в самой престижной части города, в элитных районах. В Москве такие места — это исторический центр, который совершенно не подходит для строительства пентхаусов, — заявляют они.

Кроме того, для всех новых строений в центре действуют строгие ограничения по этажности. В результате пентхаусы располагаются у нас на восьмом-девятом этажах, а не на тридцатом или пятидесятом, как в Нью-Йорке или Лос-Анджелесе. В этой ситуации ни о каких видовых характеристиках речь не идет. Высотные здания у нас расположены в не самых престижных районах, ближе к окраине города. Но там строят высотки бизнес-класса, в которых настоящего элитного пентхауса не может быть по определению.

Для пентхауса обязательны отличные видовые характеристики, то есть рядом не должно быть высотных строений, загораживающих обзор. Это требование выполняется не всегда. В результате из так называемых пентхаусов открывается вид не на город, а на соседний дом. На вторичном рынке зачастую риэлторы расселяют последний этаж «сталинского» дома и предлагают его как пентхаус, предварительно снеся стены и перегородки. Еще один вариант псевдопентхауса — надстроенная мансарда на старом доме. Все эти предложения серьезно снижают качество рынка пентхаусов, эти квартиры теряют имидж эксклюзивности.

Тест-драйв для пентхауса

Лучший способ понять, какие предложения есть на рынке, — примерить на себя роль покупателя. Моя легенда проста: подыскиваю варианты жилья для босса, имеющего неограниченные финансовые возможности.

Первый «пентхаус» расположен в жилом комплексе в Замоскворечье, при этом его площадь всего 120 кв. м. Мало того что по метражу это больше похоже на обычную квартиру, так еще с двух сторон имеются соседи, не говоря уже о том, что вид из окон вряд ли можно назвать привлекательным. Цена — $2,5 млн. Продавец пытался акцентировать внимание на преимуществах жилого комплекса: новых архитектурных и планировочных решениях, эксклюзивной отделке, панорамных окнах, круглосуточной охране и огороженной придомовой территории. Ни зимнего сада на крыше, ни отдельного лифта не предусмотрено. Размеры жилища продавца не смущают: он позиционирует небольшую площадь как «спецвариант пентхауса для холостяков или молодых пар без детей». «В Европе и США чрезвычайно популярно такое жилье», — агитировал меня агент.

Второй вариант — элитный дом на Чистых прудах. Площадь квартиры — почти 1500 кв. м, отдельный лифт, отделка в стиле хай-тек. Из пентхауса открывается вид на четыре стороны света, с террасы можно разглядеть высотку на Котельнической, бизнес-центр «Москва-Сити», набережные. Все террасы и эксплуатируемая кровля обнесены ветрозащитным ограждением из высокопрочного стекла. Минус один, но существенный: учитывая, что дом десятиэтажный, жить среди облаков и наслаждаться огнями ночного города в полной мере не получится. Продавец, зная недостатки предлагаемого товара, скидывает несколько сотен тысяч долларов с первоначального ценника в $15 млн. «Если вы серьезно рассматриваете этот вариант, то можно поговорить и о 10-про­центной скидке», — говорит риэлтор на прощание. Пентхаусы такой большой площади не самый ликвидный товар. Чтобы ее купили, такая квартира должна обладать идеальными характеристиками.

Очередная остановка — Крылатское. Здесь в ЖК «Крылатские огни» предлагают 2-уров­невый пентхаус со свободной планировкой. Здание действительно высотное — 35 этажей. Просторные холлы отделаны природными материалами: мрамором, гранитом, венецианской штукатуркой. Площадь тоже вписывается в классические параметры — 250 кв. м. С высоты открывается великолепный панорамный вид на парк и реку. Цена — $3,2 млн.

Двухуровневые пентхаусы продаются и в жилом комплексе Dominion, их площадь — от 260 до 620 кв. м. Вариант действительно неплохой, учитывая, что квартал расположен на одной из самых высоких точек Москвы: с учетом розы ветров и большой площади прилегающих парковых зон Поклонной горы, Ботанического сада МГУ и природного заказника «Воробьевы горы» это обеспечивает благоприятную экологию. В Dominion из окон пентхаусов открывается прекрасный панорамный вид.

Завершаем тест-драйв на Остоженке, где в продаже есть пентхаус в ЖК «Аквамарин». Площадь — 374 кв. м. Подкачала высотность: всего восемь этажей, кроме того, квартира продается без отделки. Небольшие минусы компенсируются удачным местоположе­нием, панорамными окнами и французскими балконами. В наличии огороженная придомовая территория с элементами ландшафтного дизайна, подземный паркинг и два машино-места на квартиру. Видовые характеристики, несмотря на небольшую высоту дома, великолепные. Цена такого пентхауса — от $8 млн.

Следует отметить, что пентхаусы сегодня предлагают и в области. Как правило, такие квартиры сооружают в жилых комплексах, которые отличает удачное местоположение, то есть с панорамными видами на водные просторы, лесные массивы. Расположены они на престижных направлениях: северо-запад­ном и юго-западном, а также в центре подмосковных городов, например в Красногорске и Щелкове. Разумеется, стоимость таких объектов существенно ниже, чем в Москве.

Правила Карлсона

Первое правило настоящего пентхауса — он на крыше один, и у его владельца нет никаких соседей сбоку. Площадь пентхауса должна быть не менее 300 кв. м, а высота потолков — не менее 4 м.

Правда, некоторые эксперты не столь категоричны.

— Площадь должна быть не менее 200–250 кв. м, максимум один сосед и наличие обширной эксплуатируемой кровли или террасы, на которой можно, например, жарить барбекю, — говорит Николай Румянцев.

С чем согласны все опрошенные участники рынка, — так это с тем, что прекрасный вид из окон является необъемлемой характеристикой пенхауса. Окна такой квартиры должны выходить на все четыре стороны света, а одна сторона должна иметь панорамное остекление. Желательно, чтобы дом располагался в центре — это самые престижные районы столицы. Как правило, пентхаусы имеют отдельный лифт, которым могут пользоваться лишь владельцы этого роскошного жилья, имеющие специальный ключ с кодом, и никто больше. Однако таких предложений в Москве единицы. В основном жителям пентхаусов все же приходится пользоваться общим лифтом. Обязательно наличие дымохода для камина. Пентхаус может быть оборудован индивидуальными системами безопасности.

Уникальные характеристики пентхауса не позволяют говорить о единых принципах формирования цены и универсальных законах этого рынка. Однозначно можно сказать, что любая продажа или покупка пентхауса — многомиллионная сделка. Цены начинаются от $2–3 млн. Это не удивляет, учитывая, что пентхаусы чаще всего приобретают статусные персоны, владельцы бизнеса, члены правительства. Многие продавцы, понимая, что как таковой рыночной оценки пентхаусов не существует, завышают цены.

— Поэтому ситуация, когда пентхаусы продаются в течение нескольких лет после сдачи объекта в эксплуатацию, — обычная практика. Мы выбрали иной путь: в ЖК Dominion цена пентхаусов в среднем всего на 10% выше цены на квартиры. Поэтому они у нас хорошо продаются еще на стадии строительства, — заявляют в «Интеко».

Главное — индивидуальность

На рынке элитного жилья доля пентхаусов сегодня составляет не более 5% от общего объема предложения квартир. По мнению девелоперов, спрос на пентхаусы достаточно стабильный, он в меньшей степени подвержен кризису, чем остальная недвижимость.

— Кризис практически не повлиял на данный сегмент. Уровень дохода очень обеспеченных людей не снизился в отличие от потребителей, покупающих жилье бизнес-класса или элитное жилье. Еще это связано с тем, что клиенты приобретают жилье не в качестве инвестиций, а для себя. Поэтому цена не имеет значения, важно лишь, насколько объект удовлетворяет запросы клиента, — уверена Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью компании AFI Development.

Застройщики выводят пентхаусы на продажу, когда объект практически готов. Более того, далеко не всегда они поступают в открытую продажу. Средняя цена предложения на пентхаусы в элитных домах составляет $30–35 тыс. за 1 кв. м. Количество эксклюзивных предложений на рынке жилой недвижимости ограничено, и спрос сегодня не только превышает предложение, но и растет устойчивыми темпами.

— При общей грамотно проработанной концепции объекта и при соблюдении параметра хороших видовых характеристик пентхаус-эксклюзив может быть продан за короткий срок, — говорит Ирина Наумова.

Правда, эксперты отмечают, что пентхаусы пользуются спросом лишь при правильном позиционировании объекта на рынке.

— Застройщик должен обладать уникальным торговым предложением, которое опреде­ляется многими факторами: характером целевой аудитории, местоположением, потребительскими свойствами жилья, отличиями от конкурентов. Уникальность предложения может быть связана не только с неповторимостью самих потребительских характеристик недвижимости, но и с лучшей формой их подачи. Конкуренты, имеющие товар с аналогичными свойствами, могут не донести их до потребителя или донести позже, теряя таким образом свои преимущества. В этой связи важнейшую роль играет коммуникационный комплекс, предусматривающий разработку маркетинговых и рекламных решений, — объясняет Виталий Разуваев, коммерческий директор компании «Сити — XXI век».

У некоторых компаний был опыт создания пентхаусов очень большой площади, около 1000 кв. м.

— Но реальным спросом они не пользуются. Идеальный размер с точки зрения спроса — в пределах 300 кв. м. Такая площадь позволяет создать идеальный дизайн интерьера и обеспечить там все необходимое для проживания семьи из нескольких человек, — говорит Николай Румянцев из компании «Интеко».

Покупатели такого рода жилья, естественно, очень взыскательны, и могут отказаться от покупки из-за мелких, казалось бы, недостатков квартиры.

— Стабильным спросом пользуются по-настоя­щему качественные пентхаусы — по всем параметрам: достаточная площадь, расположение дома, качество жилого комплекса, инженерия, вид из окна. Цена при этом играет менее значительную роль. Если «дом на крыше» имеет какие-либо недочеты, например неудобную конфигурацию помещения, низкий потолок, недостаточно большую площадь, то снижение цены продавцом не является стимулом для покупателя приобрести такой объект. Такие пентхаусы неликвидны и продаются очень вяло, — уверяет Наталия Иванова.

Планировка, наличие собственного лифта, камина, зимнего сада или террасы, будущие соседи и, конечно же, видовые характеристики — все должно быть на высочайшем уровне. Иначе такой «дом на крыше» будет продаваться очень долго, что негативно отразится на имидже элитного проекта в целом.

По прогнозам участников рынка, в ближайшие годы вряд ли стоит ожидать увеличения объема предложения пентхаусов. Несмотря на растущий спрос на данную категорию жилья, вывод на рынок пентхаусов в большом объеме вряд ли возможен — слишком мало запускается новых проектов элитного класса.

Фото: Риа Новостиж; Юлия Софьева/Фотобанк Лори; Алексей Куденко/Коммерсант