В апреле-мае уральские территориальные управления Росреестра отчитались о деятельности с начала года. Одной из знаковых цифр во всех документах стало количество зарегистрированных договоров ипотеки жилых помещений. В Челябинской области за первые четыре месяца их число приблизилось к 10,5 тысячи против 6 тысяч за аналогичный период 2010-го. В Свердловской области за первый квартал 2011-го зарегистрировано 5154 сделки с ипотекой против 1774 за соответствующий период 2010-го. В пермском Росреестре отмечают прирост данного показателя в первом квартале на 10%.

С одной стороны, дает о себе знать эффект низкой базы. Но с другой — очевидно, что сектор продолжает восстанавливаться. Надолго ли?  

Ростом не вышел

Объем ипотечного кредитования в целом по десяти субъектам Урало-Западносибирского региона в 2010-м увеличился по сравнению с 2009-м в 2,6 раза — с 31,7 до 82,8 млрд рублей. Лидерами по динамике стали Югра (прирост в 3,2 раза), Свердловская область (почти в три раза) и Башкирия (в 2,85 раза). 

Практически та же динамика прослеживается и по количеству оформленных ипотечных кредитов: в среднем по Уралу эта цифра выросла в 2,4 раза — с 29,4 до 70,9 тысячи (подробнее см. таблицу «Показатели ипотечного кредитования в рублях на Урале»).

Взрывной рост подтверждают и данные уральских банков. Наблюдается существенное снижение процентных ставок: если по итогам 2009 года минимальное значение составляло 10,7% годовых, то в конце 2010-го — 9,8 (оба показателя — Удмуртия). В среднем ставка по Уралу уменьшилась на 1,5 п.п.

Налицо посткризисное восстановление. Строительный рынок постепенно оживает, спрос на квартиры плавно растет (подробнее см. «Не в этой жизни», «Э-У» № 49 от 13.12.10). Банки, пухнущие от избытка ликвидности, в условиях низкой платежеспособности несколько смягчили требования к заемщикам и застройщикам:

— Я бы не сказала, что требования кардинально снизились, они все-таки остаются несколько жестче, чем до кризиса, — говорит региональный директор DeltaCredit в Екатеринбурге Ирина Постникова. — Но банки начали кредитовать определенные группы заемщиков, которые ранее считались рискованными. Например индивидуальных предпринимателей и иных владельцев бизнеса. В целом условия выдачи улучшились. Так, многие банки снизили размер первоначального взноса до 15%, увеличили соотношение обязательство/доход для заемщиков. Что касается застройщиков, то за последнее время этот рынок меняется в лучшую сторону, становится прозрачнее, понятнее для банков. Именно ввиду его эволюции кредитные учреждения стали охотнее работать с девелоперами, упростились многие процедуры, например аккредитация строительных компаний.

В итоге некоторые кредитные учреждения пережили буквально взрывной рост ипотеки. Так, у «СКБ-банка» (Екатеринбург) объем выдачи увеличился на 2043%, с 83,7 млн до 1,79 млрд рублей, ипотечный портфель прирос на 172% (в 2010-м к 2009-му); Запсибкомбанк (Тюмень) показал почти 2360% роста по объемам; банк «Снежинский» (Челябинская область) — 185%; Челябинвестбанк — 188%.

Хотя по сравнению с пиковым 2008 годом все не так позитивно. Количество выданных кредитов по всему Уралу меньше на 10%, объем — на 52% (82,8 против 122 млрд рублей). Причина — низкая платежеспособность населения. Размер ипотеки в 2008 году в среднем по Уралу составлял почти 1,6 млн рублей (в тюменской «матрешке» цифра вплотную приближалась к 2 миллионам). В 2010-м средняя по региону величина кредита упала до 1,16 млн рублей, причем сразу четыре субъекта недотянулись до миллионной планки: Челябинская и Оренбургская области, Башкирия и Удмуртия. Курганская область и Пермский край всего на несколько тысяч превысили этот показатель. Начальник отдела по работе с партнерами Уральского банка Сбербанка России Татьяна Помазунова объяснила это тем, что большинство заемщиков сегодня не покупают новые квартиры, а улучшают жилищные условия, продавая старую квартиру и добавляя ипотекой на новую.

На общем фоне среди регионов однозначными лидерами выглядят два автономных округа — Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий. В первом в 2010 году по сравнению с 2008-м объем выданной ипотеки уменьшился всего на 8%, количество взятых кредитов приросло на 4,1%. Во втором оба показателя увеличились — на 6,6% и 19,3% соответственно. Логично: дает о себе знать платежеспособность населения нефтегазовых регионов в период роста цен на углеводороды.

Начало 2011-го, тем не менее, выглядит обнадеживающим. По итогам первого квартала количество выданных кредитов по всему Уралу выросло почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2010-го — с 9,6 до 17,7 тысячи, объем ипотеки достиг 22,8 млрд рублей, что в 2,13 раза больше, чем в первом квартале прошлого года. Цифры практически повторяют сценарий начала 2008-го. Средний размер ипотеки увеличился с 1,16 до 1,3 млн рублей. Процентная ставка продолжала снижаться (в среднем на 0,5 п.п.). Исключение — Оренбургская область и Удмуртия. Здесь стоимость ипотеки на те же 0,5 п.п. выросла.    

Похоже, в этом году ипотечный рынок должен полностью оправиться от шестикратного кризисного падения по объемам. Аналогичный прогноз дает рейтинговое агентство «Эксперт»: по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования в России составит 600 — 620 млрд рублей. Это близко к результатам 2008 года — 656 млрд рублей. Но в отличие от 2010 года тон будет задавать спрос: к весне 2011 года подошли к концу сроки по большинству «кризисных» вкладов с повышенными процентными ставками, и на фоне растущей инфляции и ожидания роста цен на недвижимость многие направят средства с этих депозитов на первоначальный взнос по ипотеке.

Инструмент тонкой настройки

Главный вопрос, волнующий население и экспертов с момента запуска в России ипотеки, способен ли этот инструмент резко повысить спрос на жилье. Другими словами, станет ли когда-нибудь ипотека доступной, сможем ли мы наблюдать процентную ставку на уровне европейских 3 — 5%?

В 2009 — 2010 годах дискуссия по этому поводу прекратилась. Строительная отрасль в основном поддерживалась внерыночными инструментами (например, государство покупало квартиры для ветеранов и военных). В 2011-м полемика о судьбе ипотеки снова выходит на первый план. Программы поддержки сворачиваются, вливания из федерального бюджета в регионы прекращаются. Теоретически ипотека должна стать чуть ли не главным локомотивом роста спроса на жилье. Премьер Владимир Путин в начале года снова, как и несколько лет назад, заговорил о необходимости снижения ставки по ипотеке до 6 — 7% годовых. В Стратегии развития ипотечного кредитования, принятой в прошлом году правительством РФ, ипотека названа основным инструментом покупки жилья в стране. 

На наш взгляд, сегодня основания для снижения ставки по ипотеке до 6% годовых отсутствуют. Во-первых, кризис показал, что раздавать ипотеку всем подряд, — дело для экономики гиблое. Поэтому банки на резкое снижение стоимости кредитов в России не пойдут, даже с учетом того, что их, по сути, не связывает ставка рефинансирования ЦБ и они могут заимствовать на международном рынке под относительно низкие проценты. Кроме того, кредитным учреждениям необходимо сохранять прибыльность. Ирина Постникова: «Инфляция растет, и ставки по кредитам едва ее перекрывают. Я полагаю, что в ближайшее время банки начнут повышать ставки по выдаваемым кредитам ввиду макроэкономических показателей».

Во-вторых, государство, которое в отсутствие интереса у банков, должно стимулировать ипотеку, заняло достаточно пассивную роль. Да, правительство разрешило использовать в качестве первого взноса материнский капитал, в регионах приняты программы помощи молодым семьям. В Башкирии начался эксперимент со стройсберкассами (покупатель может накопить на первый взнос в специализированном банке). Однако этого мало. О чем и говорят цифры проникновения ипотеки в рынок купли-продажи жилой недвижимости: по итогам 2010 года — только 13%. Грубо говоря, квартиру с привлечением ипотеки покупает лишь каждый десятый житель страны. О какой доступности может идти речь? 

Доля ипотеки в рынке купли-продажи жилья — всего 13%

Риски в разные корзины

Таким образом, после интенсивного восстановления в 2011 году российская ипотека может столкнуться с кризисом роста. Кто должен стимулировать увеличение объемов кредитования?

Возможности банков стимулировать спрос почти исчерпаны: при текущей динамике инфляции снижение ставки нереально, дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качеству риск-менеджмента. Более того, вероятно, что банки и вовсе потеряют интерес к этому продукту (в ответ на вопросы «Эксперт-Урала» руководство одного из ведущих банков региона уже заявило, что ипотека не является для него «рыночным приоритетом»). Новое жилье в дефиците: в 2011 — начале 2012 года в эксплуатацию введут подавляющую часть жилых домов, строительство которых разморожено в 2009 — 2010-х, а проекты с нуля за последние два года практически не запускались. При этом перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов кредитования застройщиков крайне туманны. Как показал опрос банков, проведенный «Эксперт РА» и АИЖК, высокие риски жилищного строительства (см. врезку «Ключевые факторы, ограничивающие кредитование банками жилищного строительства») вынуждают банки нести ощутимые затраты на оценку строительных проектов и контроль над их исполнением.

Следовательно, главенствующую роль в поддержании ипотеки должно взять на себя государство. Его главная задача, на наш взгляд, — стимулирование жилищного строительства посредством прямых инвестиций, субсидий по процентным ставкам, строительства инфраструктуры, увеличения объемов кредитования через госбанки. Мы не питаем иллюзий: рынок жилья в России парадоксален — в некоторых регионах (в том числе и на Урале) можно наблюдать одновременно превышение предложения над спросом и рост цен на квартиры. Однако выгодный для застройщиков дефицит только усложнит положение потребителя. 

Также государству необходимо вплотную заняться поддержкой населения. Это развитие программ субсидирования процентной ставки по ипотеке и первоначального взноса. Второе подчас важнее: одномоментно лишиться громадной суммы психологически тяжело. Пока на Урале эффективным внедрением подобного инструмента вправе гордится разве что Югра (отдельные категории граждан могли брать ипотеку под 7,5% годовых). Этим и объясняются ее лидирующие позиции по объемам выдачи кредитов. 

Для стимулирования объемов кредитования жилищного строительства необходимо и развитие механизмов разделения рисков строительной отрасли между государством и банками. Существующие программы поддержки кредитования застройщиков, реализуемые через АИЖК и ВЭБ, не избавляют банки от риска незавершенного строительства и повышенных расходов на контроль исполнения проектов. В условиях избыточной ликвидности подобные программы интересны лишь отдельным участникам рынка с дорогим фондированием. Повысить интерес банков возможно за счет предложения государством инструментов по разделению специфических рисков строительной отрасли и защите прав кредиторов в судах.

В среднесрочной перспективе придать импульс ипотечному кредитованию поможет развитие каналов продаж ипотечных продуктов за пределами банков. Высокая популярность потребительских и автокредитов обеспечивается широкой сетью их продаж через торговые точки и автосалоны. Предложение ипотечных продуктов сконцентрировано в банках, а не на «местах» (агентствах недвижимости, строительных компаниях). И это тоже косвенная причина невысокой доли ипотеки в общем объеме сделок с жилой недвижимостью. Решением данной проблемы может стать более активное взаимодействие банков и риэлторских агентств, а также развитие института кредитных брокеров и финансовых консультантов. Это позволит сместить предпочтения части граждан в пользу ипотечных кредитов и нарастить объемы ипотечного кредитования даже при неизменных объемах жилищного строительства.

Ключевые факторы, ограничивающие кредитование банками жилищного строительства

• Низкое качество потенциальных заемщиков, неопределенность относительно обслуживания долга заемщиками в будущем

• Неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье — невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику стоимости залога

• Частые переносы сроков завершения строительства, необходимость пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы

• Непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний и наличие многочисленных неформальных расходов («откаты» и т.п.) — сложности в  оценке качества проектов и заемщиков

• Как следствие предыдущего фактора — нежелание большинства строительных компаний работать по прозрачным критериям (в частности 214-ФЗ) и подвергаться усиленному контролю со стороны банков (кредиторов)

• Дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администраций к обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости дополнительного финансирования

• Отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие непрозрачности схем выделения земель под строительство — риск утраты залога в случае смены местной администрации

• Невозможность установить достаточный контроль над движением денежных средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих одновременно несколько проектов

• Незаинтересованность строительных компаний в быстрой реализации проектов и оптимизации своих издержек, низкая эффективность строительной отрасли в целом

• Практически полное отсутствие новых проектов в сфере жилья, недостаточная поддержка государства в освоении новых территорий под строительство жилья

• Отсутствие у банков доступного фондирования соответствующей срочности

Источник: «Эксперт РА» совместно с АИЖК по итогам опроса банков

Таблица Показатели ипотечного кредитования в рублях на Урале График 1 По итогам 2010 года средняя величина ипотечного кредита в одном субъекте Урало-Западносибирского региона не превысила докризисных показателей График 2 Свердловская область в два раза опережает ближайшего конкурента по количеству игроков рынка жилищного кредитования