За последнее время прошел ряд крупных сделок по покупке офисных площадей со стороны компаний, решивших купить объекты под себя по кризисным ценам. Так, недавно страховая компания СОГАЗ за 140 млн долларов приобрела у инвестиционно-промышленной группы «Евразия» бизнес-центр «Волна» общей площадью 19 200 кв. м, расположенный в центре Москвы. Найти подходящий объект для покупки удается не всем. Например, компания «Ростелеком» по-прежнему находится в поиске помещений, хотя еще в начале года официально сообщила, что хочет купить офис. Как отмечают эксперты, спрос со стороны конечных потребителей наметился еще в прошлом году, однако сегодня мы наблюдаем пик интереса со стороны непрофильных игроков к офисной недвижимости.
Как говорит Алексей Кучвальский, директор по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle, сегодня на рынке наиболее заметны эндюзеры, которые ищут помещение под себя. «Бизнес уже ожил. Дно рынка осталось позади, но цены еще находятся на приемлемом уровне. Поэтому сегодня многие торопятся купить объект, пока цены не начали расти вверх. Помимо этого, спрос подстегивает градостроительная политика правительства Москвы. Все понимают, что новые офисные здания в центре уже вряд ли появятся и предложение будет только сокращаться», — объясняет он ситуацию на рынке.
Как призналась Александра Нестеренко, начальник управления офисной недвижимости компании «Система Галс», в ее компанию обращаются несколько раз в неделю с предложениями о покупке офисных площадей. «Сегодня это больной вопрос для многих игроков. Площади активно ищут компании, занимающиеся телекоммуникациями, банковские структуры, отраслевые компании», — говорит она. При этом, по ее словам, «Система Галс», в числе ряда других девелоперов, приняла решение пока придержать часть собственных объектов, поскольку рынок стремительно восстанавливается. Девелоперы верят: еще полгода — и недвижимость будет стоить совсем другие деньги. «Сейчас последний момент для покупки. Дальше мы фактически возвращаемся в тот рынок, который был несколько лет назад», — утверждает Александра Нестеренко. В то время как девелоперы снижают свою активность, конечные потребители, наоборот, торопятся закрыть сделки. Как отмечает Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, сегодня осталась последняя возможность получить хорошее здание по умеренной цене. «Сейчас рынок начинает восстанавливаться, и шансов найти подходящий объект меньше», — заверяет он. По его мнению, к следующему году цены уже значительно вырастут.
Впрочем, стоит отметить, что не все крупные компании стремятся получить здание в собственность. Основные покупатели среди эндюзеров — это банки и страховые компании. Как отмечает Алексей Кучвальский, для них решение купить объект, вместо того чтобы оформить аренду, может быть обусловлено соображениями безопасности. Кроме этого, недвижимость можно положить на баланс, создавая, таким образом, резервы.
Елена Ефремова, руководитель отдела корпоративных услуг CB Richard Ellis, обращает внимание на то, что нередко решение о покупке офиса лежит в эмоциональной плоскости. «Это сродни желанию человека жить в собственном доме и никак экономически не обосновано», — объясняет она. При этом, по словам Алексея Кучвальского, для ряда компаний непрофильные активы представляют скорей обузу. Хотя на рынке недвижимости цены пошли вверх, у большинства компаний доходность основного бизнеса гораздо выше той, которую могут показать операции с недвижимостью. «Например, энергетическим компаниям нет смысла создавать из объектов недвижимости дополнительные резервы. Для них это непрофильный актив, который скорей является обузой. Приятно иметь собственное здание, но это замороженный бизнес. Если деньги должны работать, то их надо размораживать и пускать в дело. Подобной логики придерживаются многие», — замечает Алексей Кучвальский.
Многие компании, видя оживление на рынке, снова наращивают темпы. Непрофильные активы, такие как объекты недвижимости, продаются (благо на них снова есть покупатели), а освободившиеся деньги аккумулируют в основной бизнес. Сегодня эндюзеры, которые во время кризиса были главными, если не единственными покупателями, готовы не только покупать, но и продавать. Несколько энергетических компаний уже стали избавляться от своих непрофильных активов. Наиболее яркий пример — «Мосэнерго». В начале мая компания объявила о продаже двух строений стоимостью 31,2 млн и 22,4 млн долларов соответственно. Вырученные от продажи средства планируется направить на снижение кредитной нагрузки и развитие инвестиционной программы. Также ТНК-ВР продает офисный комплекс «Альфа Арбат центр» на улице Арбат компании «Промсвязьнедвижимость». По оценке экспертов, сумма сделки может составить 240-260 млн долларов.
Как отмечает Алексей Кучвальский, пока подобные сделки единичны — эндюзеры выступают главным образом в роли покупателей. Тем не менее, по его словам, всегда есть некоторые внутренние размышления: иметь непрофильный актив или направить деньги на развитие основного бизнеса. По прогнозу Андрея Кучвальского, продавать будут «условно небольшие здания площадью до 15 тыс. кв. м». Растущие компании будут избавляться от офисов, которые им стали малы, вкладывая деньги в покупку или аренду офисных зданий большей площади, в которых компания может поместиться целиком.
Впрочем, купить новый офис большей площади остается все меньше возможностей. Далеко не все успеют воспользоваться шансом, который подарил кризис. Как отмечает Петр Исаев, многие банки уже начинают разделять свои back и front офисы, потому что не могут найти ничего в центре на 40-50 тыс. кв. м. «Сейчас стремятся урвать последнее. К концу года шансов уже не останется», — замечает он.