В мае 2011 года в поселке Ложок рядом с Академгородком Новосибирское областное агентство по ипотечному кредитованию (НОАИК) начнет строительство трех доходных домов, в каждом из которых будет по пятнадцать однокомнатных, столько же двухкомнатных и по шесть трехкомнатных квартир социального класса. Сроки окончания строительства пока не называются, но уже известно, что в новые дома заедут более сотни семей ученых СО РАН и сотрудников строящегося в Академгородке технопарка. Цена аренды однокомнатной квартиры с бытовой техникой и мебелью, по предварительным данным, составит 14–16 тыс. рублей в месяц, договоры аренды будут заключаться на срок от трех лет, а арендная ставка индексироваться с учетом инфляции не чаще чем раз в полгода.
Доходные дома в России возрождает заместитель министра регионального развития РФ Константин Королевский. С его легкой руки пилотные проекты будут реализованы в трех областях: Новосибирской, Белгородской и Калужской. Аренда жилья в доходном доме — разновидность социального найма. Отличие только одно: на квартиру нельзя оформить право собственности. «Это более цивилизованный рынок найма, чем тот, который сложился сейчас. До начала развития ипотечных программ (до 2000 года) свои жилищные условия улучшали порядка 2% граждан — за счет своих накоплений. С помощью ипотечного кредитования к ним добавилось еще порядка 15–17%. Однако сейчас есть целая категория граждан, которые не могут или не планируют взять ипотечный кредит, но имеют возможность снимать жилье — доля таких потребителей составляет примерно 16–18%. Около 40% этих потребителей готовы сменить свое арендное жилье на новое», — считает министр экономического развития Новосибирской области Алексей Струков.
В Минрегионе уверяют, что 30% российских граждан, которые сейчас стоят в очереди на жилье, готовы снимать квартиры в аренду при субсидировании части арендной платы из регионального или муниципального бюджета. Кроме того, считают в министерстве, доходные дома будут выгодны работодателям, особенно для тем, которые заняты в развивающихся промышленных или научных кластерах. В Новосибирской области доходные дома решат квартирный вопрос и тех и других — ученых институтов Новосибирского научного центра СО РАН, которые уже много лет стоят в очереди на жилье, и работодателей технопарка, которые не могут обеспечить жильем своих иногородних сотрудников. В многочисленных сообщениях облправительства о начале проекта речь пока идет только о выгоде тех, кто эти дома будет возводить. Компания, которая построит и сдаст объект, сможет под залог дома получить кредит, а само жилье сдать в наем. Ежемесячная плата от арендаторов позволит ей постепенно рассчитываться с банком, а полученный кредит пустить на новое строительство.
Правда, сами застройщики считают, что доходные дома будут окупаться медленно, до двух десятилетий, в то время как прибыль от продажи недвижимости можно получить практически моментально. Поэтому строительство таких объектов будет выгодно бизнесу только в том случае, если региональная или федеральная власть введут льготы по предоставлению земельных участков, обеспечат софинансирование подготовки инфраструктуры или подумают о компенсации процентов по кредитам, получаемым застройщиками под строительство. Пока все это не закреплено законодательно, доходными домами, считают строители, вынуждены будут заниматься сами власти.
Что и происходит. Хотя крупные предприятия Новосибирской области на словах готовы или выступать в роли застройщиков, или субсидировать часть арендной платы своим специалистам, первые доходные дома в регионе построят не они, а НОАИК. По словам Струкова, за счет наличия такого заказчика появится возможность удержать цену строительства жилья в рамках сметной стоимости и пройти всю технологическую цепочку от проекта до эксплуатации арендного жилья. Уже подписано тройственное соглашение между правительством региона, федеральным и областным АИЖК о сотрудничестве в сфере содействия развитию жилищного фонда коммерческого найма. «Это соглашение предусматривает возможность рефинансировать ипотечные закладные, обеспеченные залогом жилого дома в объеме до 200 миллионов рублей», — сообщил Струков. По его оценке, этих средств вполне хватит на возведение и полное обустройство трех домов. Но изначально НОАИК построит жилье за собственные или кредитные ресурсы.
«Для того чтобы идея массового строительства арендного жилья воплотилась в реальность, необходимо несколько расширить линейку инструментов для застройщиков, управляющих компаний, банков, субъектов РФ, внести изменения в земельный и жилищный кодексы, проработать вопрос налоговых льгот и преференций, стимулирующих застройщиков и компании по ведению этого бизнеса. Но и не дожидаясь этих изменений, в рамках существующих в каждом субъекте региональных программ жилищного строительства можно активно развивать стройку доходных домов с помощью механизмов частно-государственного партнерства», — уверен Константин Королевский. По его прогнозам, после внедрения программы во всех регионах доходные дома увеличат долю арендного жилья в общем объеме ввода жилой недвижимости по всей стране до 20%. Правда, случится это в лучшем случае только к 2020 году. И только если россияне откажутся от представления о собственном жилье как о необходимом фетише, а станут проще относиться к квартирному вопросу.