По словам министра строительства и ЖКХ Новосибирской области Дениса Вершинина, за первое полугодие этого года было запланировано сдать 360 тыс. кв. м жилья. В итоге план был перевыполнен: сдали 389 тыс. кв. м. Это на 11% выше показателей аналогичного периода прошлого года. В целом в текущем году в Новосибирской области планируется ввести 1,36 млн «квадратов» жилой недвижимости. Причем львиная доля этого объема, естественно, придется на областной центр – Новосибирск. За первое полугодие в нем было сдано в эксплуатацию 242,3 тыс. кв. м жилых площадей (из тех самых 389 тыс. кв. м). Такова уже специфика регионального строительного рынка – основные метры и основные прибыли здесь делаются в столице Сибири, а не в сельских районах.
Ограничения для роста жилищного строительства, понятное дело, тоже порождены городскими проблемами. Прежде всего, речь идет о подключении вводимых объектов к инженерной инфраструктуре, особенно коммунальной. Если энергетические мощности в Новосибирской области «замкнуты» на ЗАО РЭС (входит в группу «Новосибирскэнерго»), то водоснабжением и канализованием в городе занимается не только МУП «Горводоканал», но и операторы в Советском районе Новосибирска (в Академгородке) и прилегающем к нему городе Бердске. Идея о создании единой системы подачи и отвода воды в Новосибирске и на прилегающих к нему территориях витает в коридорах администрации региона не первый год. Бывший губернатор, а ныне полпред президента в Сибири Виктор Толоконский недавно в интервью журналу «Эксперт-Сибирь» также вспоминал об этом проекте. «Есть в Новосибирске МУП "Горводоканал". Очевидно, что он не может замыкаться в вопросах водоснабжения и водоотведения только в границах большого города, когда Новосибирск органически связан с Бердском, Кольцово, с городом Обь. Думаю, "Горводоканал" в перспективе должен стать управляющей структурой для водоснабжения всей агломерации. Сами сети могут оставаться в собственности муниципалитетов, но управлять ими должна одна организация. Подобные подходы не только повысят действенность управления, но и усилят инвестиционную привлекательность», – говорил полпред. И хотя всем понятно, что это позволит снизить влияние операторов на тариф, конкретных решений на этом поле пока не принималось.
С энергетикой тоже не все слава богу. По данным Сибирского ЭНТЦ, отработали свой нормативный срок (25 лет) 82% подстанций (ПС) 220 кВ, 77% ПС 110 кВ и 70% – 35 кВ. Это как раз те подстанции, которые являются системообразующими для энергосистемы региона. А почти 3 тыс. км линий электропередачи (ЛЭП) 110 кВ отслужили более полувека. К более 30 центрам питания (подстанциям, распределительным устройствам напряжения по сетям конкретных районов) из-за существующих ограничений подключение новой нагрузки просто невозможно. Поэтому в области до 2020 года надо построить восемь новых подстанций 110 кВ и четыре – 220 кВ. По расчетам областного правительства, до 2017 года в развитие сетей на территории области должно быть вложено 33,5 млрд рублей, с 2017-го по 2020-й – еще 21,7 млрд. Чиновники надеются, что эти деньги вложит РЭС или новые потребители электроэнергии. Но в «Новосибирскэнерго» эти источники финансирования реновации региональных электросетей пока не подтверждают. «Сегодня значительная часть мощностей в Новосибирской области недозагружена. В частности, это касается объектов, принадлежащих промпредприятиям. Сегодня некоторые предприятия не хотят продавать мощности; нужно приглашать руководителей, собственников и находить с ними компромисс, чтобы не тратить бесцельно инвестиционные ресурсы», – нашел еще один источник губернатор, в свое время, кстати, руководивший одним из таких промышленных гигантов – НПО «Сибсельмаш».
Всем муниципалитетам области также поручено до 1 октября сформировать перечень вводных объектов 2012 года, а также провести инвентаризацию всех имеющихся площадок комплексной застройки – с определением количества вводимого на этих территориях жилья и необходимых инженерных нагрузок. Столь пристальное внимание к отрасли определяется не только тем, что в Новосибирской области строительство занимает весомую долю в валовом региональном продукте. Но и политикой федеральной власти, в фарватере которой, естественно, двигаются и новосибирские чиновники. А эта политика предполагает рост объемов жилищного строительства в стране в ближайшие годы.
По мнению Василия Юрченко, сегодня стоимость квадратного метра не устраивает ни жителей, ни власть. «Думаю, и застройщиков цена не устраивает. Если стоимость жилья будет максимально соответствовать покупательской способности населения, следовательно, и объемы продаж увеличатся. Застройщик при таком построении бизнеса, возможно, сможет получить даже больший объем прибыли, чем зарабатывая на продаже квартир в одном-двух домах», – отметил губернатор. Сегодня в стоимость квадратного метра включаются все затраты застройщика на инженерное обеспечение площадки. Губернатор заявил: «Конечно, это повышает стоимость жилья. Надеюсь, что уже в 2012 году мы хотя бы одну комплексную площадку для строительства сделаем, к которой будут подведены все инженерные коммуникации. И это не должно стать дополнительной прибылью застройщика, а работать на исключение этих затрат из стоимости квадратного метра».
По данным АН «Жилфонд», средняя удельная цена квадратного метра на рынке строящегося жилья в Новосибирске в июне 2011 года составила около 42 тыс. рублей, что на 2,1% больше аналогичного показателя в предыдущем месяце. Средняя цена «квадрата» в уже сданных домах оказалась еще выше – около 50 тыс. рублей (правда, это на 2,2% ниже аналогичного показателя в предыдущем месяце). По данным руководителя отдела новостроек АН «Жилфонд» Сергея Ежака, достаточно большое количество застройщиков в апреле-мае подняли цены на квадратный метр в среднем на 1-1,5%. «Это вызвано прежде всего оптимистичными настроениями по поводу роста рынка. В первые месяцы 2011 года рынок действительно рос: страхи, вызванные кризисом, остались позади, инвесторы вновь начали вкладывать деньги в новостройки. Но на данный момент основная масса имевшихся ресурсов уже вложена, и потому вполне допускаю, что летом, когда мы имеем традиционное сезонное снижение деловой активности, цены на первичном рынке могут пойти вниз».
В то же время эксперты отмечают: большинство покупателей сегодня делают выбор в пользу недорогого жилья. При этом новостройки активно конкурируют с типовым жильем советского периода: покупатели предпочитают приобретать двухкомнатные квартиры в новых домах и домах с улучшенной планировкой, а не тратить те же деньги на трех-четырехкомнатные квартиры в советских многоэтажках. На этом фоне наращивать объемы ввода жилья – не только политически выгодно, но и экономически целесообразно.