Спрос на рынке загородных поселков в Ленобласти и пригородах Санкт-Петербурга «переваривает» за год не более 20% предложения. По оценке журнала «Пригород», за весь 2010-й продано около 4-4,5 тыс. домов. Количество предложений, выведенных на рынок с начала 2011 года, уже превысило объем прошлогодних продаж. Сейчас в этом сегменте насчитывается порядка 250 коттеджных поселков разного размера и уровня стоимости, в которых выставлено на продажу более 21,5 тыс. домов. То есть даже если прекратить строительство, дефицит предложения на рынке малоэтажного жилья не будет ощущаться в течение четырех-пяти лет.
На самом деле вал предложений нарастает – в области и пригородах сразу несколько крупных поселков находятся на разных стадиях реализации. Так, четыре очереди поселка эконом-класса «Петровские сады» от компании «Прогресс» включают в себя 750 участков. «Старт девелопмент» строит в Гатчинском районе поселок «Золотые ключи» на 530 домов (в том же ценовом сегменте). Кроме того, этим летом компания планирует начать мегапроект «Большой Пушкин», в коттеджах и таунхаусах которого будут проживать 10 тыс. человек. На юге города группа компаний «Балтрос» продолжает возводить коттеджи эконом-класса в поселке «Новая Ижора», где к концу строительства поселятся около 5 тыс. семей. Бизнес-класс обычно отличается меньшими размерами поселков, но в этом сегменте тоже появляются масштабные проекты: «Мариинская усадьба» от компании «Би Хай Инвест» будет насчитывать 274 коттеджа.
Рынку загородного жилья грозит кризис перепроизводства. В причинах диспропорции спроса и предложения разбирались участники круглого стола «Развитие малоэтажной жилой застройки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: выбор градостроительных альтернатив», организованного журналом «Эксперт Северо-Запад».
Мимо цели
Чтобы кратко сформулировать главную причину медленного переселения петербуржцев в субурбию, достаточно одного слова: дорого. Номинально один квадратный метр загородного жилья стоит в два – два с половиной раза меньше, чем в городской квартире. Но окончательная цена объекта включает также площадь участка, прокладку инфраструктуры и т.д. В итоге в массовом сегменте минимальная стоимость самого дешевого варианта – секция в таунхаусе плюс две-три сотки земли – составляет 5,5-6 млн рублей.
Исключение – проект «Золотые ключи», где предлагаются небольшие таунхаусы от 2,5 млн рублей, но столь беспрецедентную цену можно объяснить как удаленностью от города (проект расположен возле поселка Тайцы), так и «прорывной» маркетинговой стратегией на начальном этапе продаж. Как показывает опыт девелоперов, выход на рынок с беспрецедентным ценовым предложением оказывается результативным даже на фоне стагнирующих доходов населения. «Когда в прошлом году мы начинали продажи в поселке Репино, то стартовали от 4,5 млн рублей – самый дешевый таунхаус площадью 115 кв. м плюс зона барбекю. Аналогичных цен в этом районе вообще не было. Продажи оказались такими удачными, что в течение месяца мы подняли цену на 1 млн рублей и за три месяца реализовали 30% домов», – рассказывает заместитель генерального директора компании ЦДС Инна Малиновская.
В основном цены на таунхаусы сопоставимы со стоимостью новой трехкомнатной квартиры в черте города, а на коттеджи – в полтора и более раз выше. Как отмечает главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин, спрос на загородное жилье – производная от спроса на городские квартиры, а именно в указанном сегменте (квартиры большой площади в новых домах) он за годы кризиса «просел» наиболее сильно и до сих пор не восстановился. Продавцы коттеджей и квартир больших площадей борются за одну и ту же довольно немногочисленную целевую аудиторию, составляющую 4-5% жителей города, или 60-90 тыс. домовладений. «Богатые люди, которые хотели купить коттеджи, уже их приобрели. По два коттеджа у нас мало кто покупает. Новый спрос формируется в основном за счет пополнения рядов состоятельных людей, а это происходит очень медленно. Средний же класс, который мог бы приобретать дома для постоянного проживания, у нас почти отсутствует», – считает ведущий аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев.
По данным экспертов, за время кризиса на рынке загородной недвижимости спрос опустился ниже минимального ценового предела, в результате 60-70% сделок приходится на дешевые участки без коттеджей и инфраструктуры (под дальнейшую самостоятельную застройку).
Дорогая жизнь
Дополнительный аргумент против покупки дома за городом для недосформированного российского среднего класса – высокая цена владения. На сайте компании «Балтрос», управляющей поселком «Новая Ижора», сообщается, что на прошлый год коммунальные платежи для жителей установлены на 4,5 тыс. рублей выше, чем в городских домах. Советник генерального директора «Национальной жилищной корпорации – СПб» Алла Трубникова признает, что в коттежном поселке компании в Янино домовладельцы платят в среднем 8 тыс. рублей в месяц. «Покупатель стал в последние годы более грамотным: практически каждый, кто интересуется покупкой жилья в нашем поселке, спрашивает, в какую сумму обойдется проживание», – констатирует директор по рекламе компании «Олимп-2000» Татьяна Колтырева.
Высокая стоимость проживания складывается из многочисленных дополнительных расходов – на отопление домов газом и подогрев воды, освещение, охрану и содержание общей территории. Обитатели поселков классов «элит» и «бизнес», стремясь обеспечить себе комфортную среду, на общих собраниях устанавливают достаточно высокий размер ежемесячных платежей. Но социальная идиллия в скором времени может быть нарушена. «В последние годы нередко в уже сложившуюся концепцию вклинивают новую и нарезают землю на меньшие по площади и цене участки. Получается неоднородная социальная среда. Возникают проблемы с управлением поселками: кто-то готов платить за комфортное проживание, а кто-то нет. Это плохая история, возникшая во время кризиса», – подчеркивает Трубникова.
В классе «эконом», рассказывают представители управляющих компаний, гораздо больше проблем с обеспечением жизнедеятельности поселка. «Действуют два взаимоисключающих фактора. С одной стороны, оказание услуг ЖКХ – регулируемый вид деятельности, на который установлены федеральные тарифы. Но в условиях малоэтажного поселка оказывать качественные услуги в этих рамках невозможно. А жильцы поселков отказываются платить, хотя, по логике, расходы на уличное освещение, дороги, расчистку снега, вывоз мусора должны ложиться на их плечи», – объясняет первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин.
Логично было бы решать такие вопросы на общем собрании, но желания к самоорганизации жители не проявляют, а законных методов заставить их создать ТСЖ и принять на себя заботы о жизненном пространстве пока нет. Соответствующий закон застрял во втором чтении в Госдуме РФ три года назад.
Ниже никак
По мнению Сергея Бобашева, около 70% выставленных на рынке загородной недвижимости объектов предлагаются по завышенным ценам. Однако застройщики настаивают на том, что их вина в этом минимальна. «Понятно, что, если ориентироваться на структуру спроса, необходимо выходить в загородной застройке на эконом-класс. Но мы никак не можем снизить себестоимость из-за отсутствия инженерных сетей. Город нас не берет, в Ленинградской области мощностей нет. Приходится создавать локальные коммунальные сети. А это не менее 40-60% стоимости проектов», – сетует заместитель директора по правовым вопросам компании «ПетроСтиль» Наталья Маринич.
«Условия для строительства загородного жилья весьма неравномерны: в одних местах коттеджный поселок возводится у магистральной трассы и его можно подключить к центральному водоснабжению и канализации близлежащего населенного пункта, в других приходится тянуть дорогу и прокладывать локальные коммуникации. Где-то условия по получению разрешений, подключению сетей и строительству дорог таковы, что себестоимость проекта не позволяет выйти в „эконом“: цена сразу выходит на „бизнес“», – соглашается Алла Трубникова. По ее словам, концепции поселков создаются в первую очередь на основании этих факторов, а не маркетинговых соображений.
Застройщики, работающие на окраинах Северной столицы, как полагают участники круглого стола, находятся в гораздо лучшем положении по сравнению с девелоперами Ленинградской области. Если Петербург – это рынок со сложившейся инфраструктурой и правилами игры, то в области приходится работать по принципу «сделай сам»: сделай генплан территории застройки, договорись с монополистами, построй дороги, сети, социальные объекты. «Еще минимум полтора года нам не светит получение территориальных планов развития Ленобласти. Отсутствует также единый план развития инфраструктуры. Не принята программа развития области. Непонятно, где будут прокладываться дороги и сети, создаваться рабочие места и, соответственно, где целесообразно осуществлять строительство», – поясняет директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом» Марина Агеева.
Левиттаун не нужен
Сейчас модно, анализируя развитие петербургских пригородов, вспоминать историю создания «одноэтажной Америки». После окончания Второй мировой войны девелопер Уильям Левитт сумел убедить американское правительство в том, что «если у человека есть свой дом и участок земли, он никогда не станет коммунистом». Строительство Левиттауна началось в 1947 году буквально на картофельном поле. За день из готовых блоков собирали 30 коттеджей. Дом площадью 70 кв. м вместе с телевизором, стиральной машиной и холодильником обходился покупателю в 7 тыс. долларов при среднем годовом доходе на семью 3,5 тыс.
Таким образом, чтобы повторить опыт молниеносного создания среднего класса, живущего в субурбии, петербургский строительный комплекс должен предложить «продукт» стоимостью 1,3 млн рублей (исходя из последних данных Петростата о среднемесячной зарплате 28,9 тыс. рублей). Но вовсе не очевидно, что нам нужно идти по этому пути. В Левиттауне простого американского счастья хватило ровно на одно поколение – подросшие дети устремились назад в мегаполисы. А выходящее сейчас на пенсию поколение бэби-бума предъявило к условиям загородной жизни новые требования: как оказалось, жить в однотипных «коробочках», от которых до ближайших благ цивилизации можно добраться только на автомобиле, не так уж комфортно. Люди хотят проживать в городе для пешеходов, где все – поликлиники, школы, магазины, развлечения – находится буквально под рукой.
Петербуржцы, как выяснилось, дальновиднее американцев 1950-х годов. Несмотря на ограниченные финансовые возможности, они, покупая загородный дом, предъявляют все больше требований к комфорту среды. Участники рынка подтверждают: заложенные застройщиком расходы на обустройство в малоэтажном комплексе объектов социальной инфраструктуры (как минимум – магазин, аптека, спортивная и детская площадки), хотя и удорожают предложение, заметно повышают привлекательность проекта. Семьи, приобретающие жилье в больших поселках эконом-класса, как правило, ориентированы на круглогодичное проживание и потому особо интересуются доступностью учреждений образования и здравоохранения.
Посткризисное развитие инфраструктуры не успевает за потребностью: поселки строятся быстрее, чем дороги и социальные объекты. Застройщикам приходится либо надеяться на близость поселений с уже развитой социальной инфраструктурой, либо вкладывать средства в ее развитие. Вариантом участия государства могло бы стать создание государственно-частных партнерств (ГЧП). Первый проект по строительству детских садов и школы в рамках ГЧП запущен этой весной в поселке «Новая Ижора». Но этот опыт пока не тиражируется. «Проект „Балтроса“ – пилотный. Это своего рода эксперимент и для города, и для застройщика. И прежде чем развивать данную схему, нужно понять, будет ли она перспективной», – считает директор по девелопменту компании «Главстрой СПб» Анастасия Козлова. По ее словам, на данный момент применение ГЧП обсуждается для строительства социальных учреждений в проекте «Юнтолово».
Но Санкт-Петербург – один из немногих регионов страны, где разработан и принят Закон о ГЧП, а также пакет документов, позволяющий привлечь инвестора и начать реализацию проекта. В Ленобласти подобного механизма нет. И несмотря на то что губернатор области Валерий Сердюков в начале весны говорил о необходимости его разработки именно для решения проблем инфраструктурной обеспеченности застраиваемых территорий, эксперты не верят в осуществимость этих намерений. «Почему не получается с Ленобластью? У властей нет заинтересованности в ГЧП. Они получают новых жителей с соответствующим комплексом проблем, что ведет к увеличению затрат местных бюджетов. Никаких плюсов муниципальные образования не получают. Даже подоходный налог новые жители платят по месту работы, а не проживания», – рассуждает Дмитрий Синочкин.
Следовательно, в ближайшие годы не приходится надеяться на гармонизацию предложения и спроса: более или менее приличные условия проживания за городом по-прежнему будут по карману узкому кругу петербуржцев.
Санкт-Петербург