Строящийся комплекс SkyLight компании «Система-Галс» расположен рядом с Аэровокзалом и состоит из двух 27-этажных башен, это один из крупнейших возводимых сегодня бизнес-центров в Москве. Проект вполне вписывается в тенденцию вывода крупных офисов за пределы центра столицы. Впрочем, по мнению экспертов, из-за большого объема площадей девелопер может столкнуться со сложностями во время его реализации.
Ребрендинг трудного ребенка
Это проект с непростой судьбой. В июле 2003 года девелопер «Система-Галс» и компания Siemens заключили договор соинвестирования на строительство офисного комплекса на Ленинградском проспекте. По условиям договора Siemens должен был предоставить на строительство своей штаб-квартиры 187 млн долларов. Стройка была начата, но кризис спутал планы партнеров. В частности, «Система-Галс» оказалась в сложном финансовом положении и перешла под контроль банка ВТБ. В 2008 году девелопер потребовал от немецкой компании увеличить инвестиции до 305 млн долларов — из-за роста цен на стройматериалы. Siemens доплачивать отказался. В итоге в июне 2009 года все договоренности были расторгнуты. Немцы решили свой офисный вопрос по-другому: примерно за 150 млн долларов приобрели у компании «Легион Девелопмент» бизнес-центр «Легион II» общей площадью 29 тыс. кв. м. А проект «Системы-Галс» оказался заморожен.
Осенью 2010 года «Система-Галс» возобновила строительство комплекса и заявила о его реконцепции. Расположенный на первой линии домов по Ленинградскому проспекту, проект получил новое название — SkyLight. Комплекс представляет собой два 27-этажных здания, объединенных пятиэтажной стилобатной частью. Две башни под литерами «А» и «Б» могут работать как единое целое, но могут существовать функционально независимо друг от друга. Обе имеют одинаковую, невероятную для этого направления высоту — 109,2 м. Общая площадь комплекса составит 111 тыс. кв. м, из которых 60 тыс. — арендуемые метры. Помимо этого, в комплексе есть пятиэтажный подземный паркинг, рассчитанный на 712 машино-мест.
Проект имел репутацию одного из самых известных столичных долгостроев, поэтому главную задачу маркетологи видели в дистанцировании от прежней истории. «Ребрендинг позволил отстроить новый имидж так, чтобы проект не рассматривался через призму прошлого», — объясняет директор департамента маркетинга «Системы-Галс» Анастасия Подакина.
При этом многие не видят в сложной истории ничего зазорного. «В странах Западной Европы к ребрендингу относятся довольно спокойно. Часто это единственно возможное решение в условиях ограниченного предложения по выбору площадок под новое строительство, — отмечает старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Анна Панюкова. — Кроме того, за счет реконцепции девелопер может улучшить ряд технических характеристик объекта, адаптировать офисные помещения под запросы отдельного арендатора».
По словам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Ольги Побуковской, негативная репутация исчезает, когда проект правильно позиционируется, вдумчиво дорабатывается и управляется профессиональной и опытной командой. «SkyLight вполне может быть востребован на рынке, тем более что количество запросов в данном направлении растет», — говорит эксперт. Она считает, что с учетом ограничения или даже фактического запрета на строительство в центре города офисы в 10–15 минутах езды до центра будут пользоваться спросом. К тому же во время кризиса многие аналогичные проекты были заморожены и пока не вышли на рынок.
По мнению ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, проблемы у проекта возникли на фоне кризиса, когда аналогичные сложности были практически у всех девелоперов. «Вряд ли у компании сегодня будут трудности с реализацией объекта из-за подобных проблем. К тому же надо учитывать и грядущий дефицит качественных офисных объектов на рынке», — полагает Жуликов. В частности, примером может служить успешная реализация компанией «ДС-девелопмент» проекта Nord Star Tower, где решила разместить свою штаб-квартиру ТНК-BP. Объект будет введен в эксплуатацию не раньше следующего года, а именно к этому времени на рынке может проявиться ощутимый дефицит офисных помещений. «Судьба SkyLight никак не скажется на результате. Это просто новый качественный офисный комплекс с хорошим адресом», — уверен директор по развитию KR Properties Павел Сальников.
Миграция из центра
Участники рынка и представители девелопера основным преимуществом SkyLight называют его местоположение. Как ожидает Анастасия Подакина, большой интерес к проекту возникнет в первую очередь из-за сложной ситуации со строительством новых офисов в пределах Садового кольца. К тому же многие офисы, находящиеся в центре города, были построены довольно давно и сейчас не всегда отвечают требованиям арендаторов.
SkyLight — это высококлассный офисный центр последнего поколения. Новинка «Системы-Галс» заключается в том, что фактически компания пытается вывести на рынок продукт класса «премиум» в районе Третьего транспортного кольца. «История многих крупных городов говорит о том, что офисы уровня премиум мигрируют из исторических центров. Мы ожидаем, что районы за Третьим транспортным кольцом будут прирастать такими проектами, как SkyLight. Именно здесь возможно и экономически целесообразно создавать проекты премиум», — объясняет Анастасия Подакина. «Есть немало компаний, которым важен престиж объекта, насколько он заметен, как быстро можно добраться до офиса, какой вид открывается из окон переговорных. Они готовы платить за премиальность», — подчеркивает Анна Панюкова.
Местоположение объекта можно считать вполне удачным. «Это будет знаковый проект с хорошим местоположением. Площадка на Ленинградском проспекте вполне подходит», — говорит Максим Жуликов. По его словам, все бизнес-центры, расположенные до метро «Войковская», востребованы у арендаторов, а вакантные площади в них практически отсутствуют. В качестве примера эксперт приводит бизнес-центры «Авион», Victory Plaza, «Метрополис», Science and Technology Park.
«Проект “Системы-Галс” оценивается рынком достаточно позитивно. Он конкурентоспособен и вызывает интерес у ряда компаний, предпочитающих расположение в направлении Ленинградского проспекта», — говорит Ольга Побуковская. По ее словам, направление Ленинградки всегда было востребовано и популярно, а особым спросом пользуются офисы в тех частях, до которых легко добираться на метро или где есть хорошие выезды на основные магистрали города. Как добавляет Павел Сальников, рынок Москвы не изобилует сопоставимыми предложениями по качеству и уровню, поэтому SkyLight будет востребован. «Проекты “Белая лошадь” и “Метрополис” введены на рынок в кризис, при этом уровень вакантных помещений в них минимален», — замечает замдиректора департамента консалтинга NAI Becar Анна Данченок.
Объем имеет значение
Основная сложность при реализации может быть связана с тем, что объект велик — особенно для посткризисного рынка. «Если выводиться будут одновременно два корпуса, то на рынок выйдет сразу более 100 тысяч квадратных метров офисов. Это немало. Спрос, конечно, возникнет, но многое будет зависеть от программы вывода площадей на рынок и от качества управляющей команды», — говорит Павел Сальников.
Впрочем, динамика рынка офисных площадей может быть благоприятной для нового проекта. «SkyLight является одним из немногих проектов, отвечающих самым серьезным техническим требованиям. Без сомнения, такое высококачественное здание найдет своих арендаторов, — считает заместитель директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Наталья Дементьева. — В прошлом году был отмечен рост количества сделок по аренде крупных блоков, от 5 тысяч квадратов. В пределах Третьего транспортного кольца с ними были совершены сделки на 365 тысяч квадратных метров. В 2011 году спрос на большие площади в высококлассных объектах продолжает расти. Сейчас такие площади можно найти всего в 20 объектах внутри ТТК, суммарная вакантная площадь в этих зданиях составляет около 380 тысяч квадратов. Важно, что 40 процентов этих зданий еще не сдано в эксплуатацию. Если спрос на крупные блоки сохранится хотя бы на уровне прошлого года, то текущее предложение в классе А в пределах Третьего кольца будет практически полностью исчерпано к началу 2012 года».
Арендаторами офисного комплекса могут быть как российские, так и иностранные компании, которые разместят здесь свои основные либо представительские офисы. При этом для размещения бэк-офисов данный проект довольно дорогой. «Приемлемый уровень ставок для этого района 500–650 долларов за квадрат в год без учета эксплуатации и НДС. Учитывая тот факт, что помещения будут сдаваться в состоянии shell&core, собственник должен предоставлять арендаторам арендные каникулы — до полугода, чтобы те смогли выполнить чистовую отделку», — добавляет Максим Жуликов.
«Проект позиционируется как класс А, а значит, и ставки будут ориентированы на этот сегмент. Их уровень будет зависеть от того, в какой момент проект выйдет на рынок, какие проекты-конкуренты будут в это время на рынке, с какими ставками предложения и с какими вакансиям», — говорит Ольга Побуковская. По ее мнению, ставку можно оценить примерно в 750–850 долларов за квадратный метр в год. Эксперты добавляют, что арендаторами бизнес-центра SkyLight могут выступать компании, которым важна территориальная привязка к данному району — аэропорту Шереметьево или Ленинградскому шоссе. Однако как изменится стоимость аренды комплекса к моменту его запуска, пока сказать сложно.
В компании «Система-Галс» отмечают: маркетинг проекта начался примерно три месяца назад, но на данный момент уже есть заявки на 60% площадей SkyLight. «Практика показывает, что возможно успешное совмещение децентрализации и премиальности. Уже сейчас мы видим большой интерес со стороны арендаторов, они готовы переезжать из делового центра столицы в аналогичные по комфортности и доступности офисы в районе Третьего транспортного кольца», — говорит Анастасия Подакина.