Проектами комплексного освоения территорий (КОТ) администрация Петербурга и застройщики увлеклись не от хорошей жизни – к этому их вынудили нехватка участков под строительство в обжитых районах и отсутствие инженерно подготовленных территорий на окраинах. Соответственно, застройщики переместились в чистое поле, где и принялись с нуля создавать новое качество жизни. «Проекты КОТ потому и называются комплексными, что в них помимо жилых домов создается самодостаточная среда для жизни. Чтобы, не выезжая за пределы квартала, человек мог решить максимум задач: отвести ребенка в детский сад, сходить в магазин, поставить машину на парковку, позаниматься спортом, отдохнуть на свежем воздухе и пр. Поэтому в проекте КОТ помимо общего благоустройства территории должны быть предусмотрены объекты для удовлетворения подобных потребностей», – рассуждает начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин.
«Проекты КОТ предусматривают наличие всей необходимой для комфортного проживания инфраструктуры, охраняемой территории с парковками, детскими спортивными площадками и т.д. Для современного человека это крайне важно: теперь потенциальный клиент при выборе жилья оценивает не только стоимость и комфортность отдельно взятой квартиры, но и комфортность проживания в целом», – подтверждает заместитель генерального директора группы компаний «ЦДС» Инна Малиновская.
Соотношение жилых и социальных площадей прописано документально, этими нормативами застройщики и руководствуются, разрабатывая проекты. Однако, подчеркивает генеральный директор компании «Унисто Петросталь» Арсений Васильев, на практике это соотношение «выдержать невозможно, так как нормы завышены и расходы застройщика увеличиваются в разы. Поэтому зачастую наблюдается отставание или полное отсутствие социальной инфраструктуры в объектах жилой застройки».
Будет город-сад
По словам застройщиков, документы прописывают минимум необходимой инфраструктуры. А соотношение жилых и нежилых площадей определяется в конкретных проектах реальными потребностями будущих жильцов. «Чтобы создать комфортную среду проживания, девелопер зачастую проектирует больше объектов инфраструктуры, чем требуют нормативы. Пример – квартал „Вена“ в Кудрово от компании Setl City, где по нормативам объем торговых площадей с учетом соседства торгового комплекса „Мега“ может быть минимальным. Однако для удобства будущих жильцов девелопер решил обеспечить проект необходимым количеством объектов соцкультбыта внутри территории квартала, независимо от соседства с крупным торгово-развлекательным объектом», – поясняет генеральный директор компании «Центр развития проектов „Петербургская Недвижимость“» Олег Пашин.
По информации генерального директора компании «СТАРТ Девелопмент» Андрея Назарова, в малоэтажном районе «Золотые ключи» на детский сад с бассейном приходится примерно 8% площади проекта, а в «Южном» доля социальной инфраструктуры – 12%. В ЖК «Капитал» (компании «Строительный трест») объем встроенно-пристроенных помещений в жилых корпусах – около 10%. Но кроме этого на участке возводятся отдельные здания под продовольственные и непродовольственные магазины, филиал банка, опорный пункт охраны правопорядка и т.д. – все то, что предписано нормативами. Плюс два детских сада и школа. На 850 тыс. кв. м жилья в проекте «Новый Оккервиль» (застройщик – «Отделстрой») приходится 50 тыс. кв. м для размещения предприятий сферы обслуживания населения, четыре детских сада и две школы.
«Проекты комплексного развития реализуются на новых, неосвоенных участках. Поэтому они позволяют создавать жилую среду более высокого качества. И, безусловно, в идеале они должны включать в себя все объекты, которые позволяют человеку чувствовать себя комфортно, – продолжает первый вице-президент группы компаний „Балтрос“ Олег Еремин. – В наших проектах КОТ в районах Новая Ижора и Славянка строятся объекты для досуга и работы, разбиваются парки. Все вместе – и грамотная планировка кварталов, и наличие объектов социальной инфраструктуры, и благоустройство территории – рождает новые стандарты комфорта для жителей Петербурга».
«В отличие от социальных объектов, которыми застройщик обязан обеспечить проекты КОТ согласно градостроительным нормам и правилам, подобное благоустройство не входит в „обязательную программу“. Тем не менее именно по таким деталям потребители определяют общий уровень проекта», – резюмирует заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Гладко было на бумаге
Зачастую воплощенный проект заметно отличается от первоначальной задумки. Это касается и объектов социальной инфраструктуры в проектах КОТ. «Развитие социальной инфраструктуры сильно отстает от жилищного строительства. Городской бюджет просто не в состоянии обеспечить возведение достаточного количества школ, детских садов, поликлиник для качественного обслуживания жителей всех новых объектов», – констатирует Олег Еремин.
Однако покупателей жилья в проектах КОТ прорехи городского бюджета вряд ли интересуют, и большинство застройщиков понимают: очень важно, чтобы одновременно с заселением домов в проекте начинали работать инфраструктурные объекты. «Ввод социальных объектов обязательно должен идти параллельно с заселением. Только так можно обеспечить полноценную жизнь новоселов», – уверен Беслан Берсиров.
На взгляд Николая Гражданкина, должна быть определенная очередность ввода социальных объектов. Например, прежде всего на территории комплекса необходимы продуктовые магазины, затем хозяйственные и строительные магазины, аптека, пункт приема платежей. А вот школы и детские сады, по его мнению, могут подождать: «Пока идет передача ключей, пока люди делают ремонт и переезжают, могут пройти год-полтора. Все это время социальный объект будет не то чтобы пустовать, но его заполняемость будет низкая. Разумнее всего вводить социальные объекты через год-полтора после сдачи первого дома».
«Мало просто построить здание детского сада – его нужно подключить к сетям, оборудовать, нанять персонал, сформировать группы детей, а это уже не вопрос застройщика – это вопрос госструктур. Насколько они готовы брать на баланс новые объекты социальной инфраструктуры?» – добавляет Арсений Васильев.
Кто барышню ужинает…
Вопрос о соучастии государства – не праздный. Например, на Западе, отмечает управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев, строительство школ, детских садов, дорог, коммуникаций осуществляется за счет средств государства, но в России все сложнее. «Расходы на возведение объектов социальной инфраструктуры должны быть возложены исключительно на бюджет, причем субъекта РФ, так как городской бюджет таких нагрузок не выдержит», – полагает Арсений Васильев.
За всю социальную инфраструктуру отвечает государство, убежден Олег Еремин, коль скоро оно «оставляет за собой ответственность за обеспечение населения бесплатными образовательными и медицинскими услугами. В объектах инвестора могут быть только платные услуги. Инвестор должен не только окупить проект, но и получить прибыль». Кроме того, продолжает Андрей Назаров, и застройщики, и граждане платят налоги, за счет которых должны строиться социальные объекты. С другой стороны, девелоперы также заинтересованы в создании социальной инфраструктуры на застраиваемых территориях.
Между тем обычная практика сегодня – дополнительные обременения для застройщика в виде инфраструктурных объектов. «В результате мы получаем либо очень дорогое жилье, либо непостроенные объекты инфраструктуры, в том числе социальной», – подчеркивает Васильев.
Самым подходящим механизмом для строительства социальных объектов ряд застройщиков считают государственно-частное партнерство (ГЧП). «Нам кажется, что правильная позиция государства и девелопера – максимально поддерживать друг друга в вопросах создания социальной инфраструктуры», – говорит Назаров. По схеме ГЧП «Балтрос» возводит объекты социальной инфраструктуры в проекте «Славянка». Это первый опыт ГЧП в комплексной застройке.
Не совсем обычный пример – проект управляющей компании «Морской фасад». Строительство нового одноименного пассажирского порта осуществляется за счет частных инвестиций на основе механизма ГЧП. Частные инвестиции пошли на образование территории, создание причальной стенки, вокзалов, центра управления портом, дорог, инженерной инфраструктуры. За счет федерального бюджета проведены дноуглубительные работы, строился подходный канал, оборудованы навигационные знаки и пункты пропуска через государственную границу. Во-первых, государственная поддержка происходит в рамках целевой программы, во-вторых, морской пассажирский терминал порта уже передан Петербургу.
Пока случаи применения схемы ГЧП единичны. Невзирая на затраты, застройщики возводят социальные объекты, но что с ними делать дальше? Возможны варианты. Самый простой – передать готовый объект на баланс города. Хотя, как утверждает Олег Пашин, строить объекты за свой счет с последующей передачей их на баланс государства экономически нецелесообразно.
Другой вариант – создание частных школ, детских садов и поликлиник. Но пока это невозможно, объясняет директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой СПб» Михаил Бузулуцкий. Компания ведет переговоры с предпринимателями, которые могли бы открыть на территории комплекса «Северная долина» частный детский сад. На школу переговорщики пока даже не замахиваются, тем более что и открытие частного детского сада – проблема: до такого уровня предприниматели, работающие в этой сфере, пока не дотягивают. Однако застройщики не унывают. «Мы надеемся, что в ближайшее время рынок социальных услуг должен выйти на более высокий уровень», – поделился Бузулуцкий.
Отдельный вопрос – социальная инфраструктура в проектах КОТ, которые целиком или частично реализуются на землях Ленинградской области. Механизм взаимодействия застройщика и области абсолютно непонятен, сетует Николай Гражданкин. «Застройщики готовы выделить земельный участок, построить социальный объект и подключить его к инженерным сетям. При этом мы ждем, что государство примет объект на баланс и мы сможем хоть частично вернуть вложенные средства. Но в Ленобласти это практически нереально. Новые социальные объекты ей неинтересны: это дополнительная нагрузка на бюджет – надо обслуживать объект, выплачивать зарплаты, коммунальные и прочие платежи», – рассказывает он. По словам Олега Пашина, выходом мог бы стать выкуп государством у инвесторов участков под социальные объекты: «Тогда инвесторы могли бы возводить такие объекты и в дальнейшем передавать государству».
Лучшее – враг хорошего
Мнения застройщиков по поводу функционала нежилых объектов на территории комплексов расходятся. «Если жители новых районов смогут найти работу рядом с домом и у них не будет необходимости каждый день ездить в центр города, это сделает жизнь значительно более комфортной, а обстановку на дорогах – более свободной», – отмечает Андрей Назаров. С его точки зрения, центром нового жилого образования может стать предприятие – получается мини-город со всей сопутствующей инфраструктурой. При этом речь не идет о вредном производстве – только о высокотехнологичном.
Большинство застройщиков не согласны с этим. Обычная практика сегодня – наличие встроенно-пристроенных помещений на первых этажах жилых домов. Именно там располагаются магазины, аптеки, предприятия бытового обслуживания. Олег Еремин подсчитал: коммерческие помещения в микрорайоне «Славянка» создадут 3 тыс. рабочих мест. Небольшие коммерческие помещения выгодны и для мелкого бизнеса, который имеет поток клиентов, и для жителей, получающих необходимое обслуживание, добавляет Беслан Берсиров, «а вот размещение в жилом квартале производства вряд ли рационально».
«Как правило, в подобных проектах создается качественно новая среда обитания, основанная на европейских стандартах: уютные дворы, зеленые зоны, детские и спортивные площадки, сооружения для спорта и отдыха. Именно это и привлекает покупателей, – размышляет Николай Гражданкин. – Любая близость производственных площадей, а тем более их размещение прямо в квартале отпугнет покупателя».
Идею открывать офисы и производства на территории комплексов Михаил Бузулуцкий считает несостоятельной. На его взгляд, задача проектов КОТ – «не создавать что-то новое, а улучшать существующее». Есть западный опыт по созданию городов-спутников с монобизнесом, продолжает он, но в России это невозможно хотя бы из-за проблем с инженерным обеспечением. Кроме того, как только монопредприятие теряет рентабельность, у такого города немедленно возникает масса проблем. Еще один аргумент против – социальный статус покупателей жилья в комплексе. Квартиру там, полагает Бузулуцкий, могут приобрести люди с достаточно высокими доходами – от 2 млн рублей в год. Это не рядовые служащие, а средний класс – чиновники, представители бизнеса, создавать рабочие места для которых нет необходимости.
«Залог успеха проекта КОТ – в том числе хорошая транспортная инфраструктура, обеспечивающая связь с центрами деловой активности. Изменив место жительства, человек сохраняет возможность работать где ему нравится», – замечает Еремин.
Без хозяина дом – сирота
Понятно, что с нежилыми помещениями в проекте КОТ девелопер должен что-то делать – или продавать, или управлять ими. «И то и другое – отдельный, в меру доходный бизнес. Если внутри девелоперского холдинга есть подразделения, профиль которых – управление нежилой недвижимостью, то такие помещения можно оставить себе, в противном случае целесообразнее продать эту недвижимость опытным управляющим компаниям», – рассуждает Андрей Назаров. Вопрос, продавать или сдавать нежилые помещения в аренду, зачастую регулируется стратегией компании, уточняет Илья Андреев. «Это тактика, а не стратегия, – возражает Михаил Бузулуцкий. – Все зависит от позиции акционеров. Пока мы сдаем помещения в аренду, но эта позиция может измениться».
Главная задача застройщика – строить, а не управлять, напоминает Арсений Васильев. И застройщики с радостью расстались бы с нежилыми площадями, однако вынуждены заниматься их управлением. «Часть коммерческих помещений мы продаем, а часть оставляем в собственности для последующей сдачи в аренду. Потому что мы как застройщики заинтересованы, чтобы в квартале были представлены разнообразные предприятия сферы обслуживания населения. Чтобы был выдержан баланс между тем бизнесом, который приносит высокий доход, и тем, который реально нужен людям в квартале, – объясняет Николай Гражданкин. – Если продадим все коммерческие помещения, то утратим все рычаги воздействия на нового собственника. Оставляя часть помещений в собственности, мы можем влиять на их целевое использование». Эксплуатация – не слишком доходный бизнес, подтверждает Бузулуцкий, но компания берется за него: «Чтобы проект развивался, чтобы не хирели уже построенные объекты, мы обязаны взять на себя эксплуатацию. У нас есть обязательства перед людьми, которые купили квартиры в проекте».
Был бы лес – соловьи прилетят
Большого влияния на общегородской рынок коммерческая недвижимость в проектах КОТ не оказывает и вряд ли окажет. «В городе и без того много коммерческой недвижимости, в том числе невостребованной. Масса примеров недозагрузки, есть недострой», – перечисляет Бузулуцкий. Проекты КОТ в этой ситуации вряд ли помогут. Хотя есть нюансы. В частности, Назаров уверен, что встроенные помещения в районах новой застройки всегда интересны бизнесу, а если обратиться к девелоперу на ранней стадии, под магазин или офис можно выбрать помещение с потенциально хорошим трафиком, а «в сложившихся районах города такие места или уже заняты, или стоят существенно больших денег».
Но большинство нежилых помещений в проектах КОТ, предполагают застройщики, займут компании, чей бизнес сосредоточен на обслуживании потребностей жителей этого микрорайона. «В далеком будущем по мере ввода проектов КОТ и реализации в них объектов торговой инфраструктуры мы будем наблюдать перераспределение покупательских потоков, но пока об этом говорить рано», – заключает Арсений Васильев.
Санкт-Петербург
Таблица 1 Проекты с объемом строительства от 1 млн кв. м в стадии реализации Таблица 2 Заявленные проекты с объемом строительства от 1 млн кв. м